Цены на жилье пойдут вниз

Начиная с этой недели российские банки будут увеличивать процентные ставки по ипотечным кредитам. Если сейчас купить квартиру можно под 13% годовых, то в ближайшие месяцы ставка вырастет до 15 — 16%. А это значит, что ежемесячный платеж за квартиру может вырасти сразу аж на 400 долларов (если рассчитать платеж за однушку в Москве, купленную в кредит на 20 лет).
— Увеличение процентной ставки до 15 — 16% больно ударит по рынку ипотечного кредитования, — сетует Валерия ДЕГТЕВА, генеральный директор торгового дома недвижимости «Жилищный капитал». — Те, кто мечтал о собственной квартире, теперь будут вынуждены либо снова отложить покупку, либо взять кредит впритык, рискуя потом не потянуть выплаты.
Больше всего экспертов удивила причина роста процентных ставок. Государственное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) ввело новое правило: отныне оно не будет выкупать кредиты у коммерческих банков, выданные под слишком низкий процент.
— АИЖК перестраховалось из-за роста инфляции в нашей стране и кризиса на мировых рынках, — считает Дегтева. — Агентство попыталось сбалансировать рынок, но, к сожалению, дорогой ценой: все это может привести к тому, что ипотечные кредиты станут недоступны для среднего класса.
Конечно, в мире кризис, но вот только все равно странно: госструктура, созданная для того, чтобы помогать простым российским семьям обзаводиться собственным жильем, становится инициатором повышения процентных ставок.
— Для москвичей рост ставок будет не таким заметным, — считает Олег РЕПЧЕНКО , руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», — ведь в столице уже с 2006 года ипотечные кредиты недоступны для подавляющего большинства. А вот для жителей некоторых других регионов это может стать проблемой. Все-таки в кое-каких субъектах у нас ипотека была под силу среднему классу.
С другой стороны, если покупка квартир станет еще дороже, то попросту упадет спрос. Мало кто сможет купить квартиру под 16% годовых. К тому же если припомнить, что 16% — это не окончательная цена. Заемщику нужно заплатить еще комиссии за рассмотрение заявки, выдачу кредита. А еще — застраховать жизнь и здоровье, саму покупаемую квартиру. И все это вместе тянет на очень кругленькую сумму, выложить которую способен далеко не каждый.
Если клиентов, способных взять ипотечный кредит, станет меньше, соответственно и продажи жилья могут заметно упасть. В принципе уже сейчас многие, кто желает продать свою квартиру, сталкиваются с такой ситуацией: вроде и цена на уровне среднерыночной, а покупателей днем с огнем не найти.
А это значит, стоимость квадратного метра недвижимости пойдет вниз. Олег Репченко считает, что начиная с этой осени цены на квартиры перестанут расти по всей стране. Более того, на протяжении всего следующего года они упадут процентов на 15 — 20. Ведь уже сейчас продать квартиру по средней рыночной цене очень сложно практически во всех городах: покупатели не находятся.
Сейчас, напомним, в среднем по Москве жилье стоит 130 — 150 тысяч рублей за квадратный метр. Получается, что уже в следующем году цены могут опуститься до 115 — 130 тысяч.
— В будущем нас ждет еще и рост неплатежей, — сожалеет Репченко. — В стране высокая инфляция, а из-за финансовых проблем во всем мире нет причин ждать роста доходов населения. Они скорее, наоборот, упадут.
Означает ли это, что у нас будет такой же ипотечный кризис, как в Америке, пока трудно сказать. С одной стороны, в США не смогли расплатиться за дома 15% заемщиков, у нас же не возвращают долги только 2%. С другой стороны, объем невозвратов растет, а эксперты считают, что для большинства семей самый трудный период платежей по ипотеке — это 5-й — 7-й годы займа. Учитывая, что наш ипотечный рынок развивается с 2002 — 2003 года, кризиса следует ждать как раз в ближайшие пару лет.
СЧИТАЛКА «КП»
Ипотечный калькулятор
Средняя стоимость квадратного метра жилплощади — 140 тысяч рублей. То есть за 50-метровую квартиру покупателю придется выложить 7 миллионов. Допустим, 500 тысяч рублей будет первоначальным взносом. Тогда, чтобы выплатить оставшиеся 6,5 миллиона за 20 лет под 13% годовых, придется платить 76 150 рублей каждый месяц.
Если недвижимость подешевеет на 15% — до 119 тысяч рублей за квадрат, то квартира будет стоить уже 5,95 миллиона. При таком же первоначальном взносе и увеличенной процентной ставке — 16% годовых — месячный платеж составит 68 867 рублей. Выгода очевидна, но все равно большинству семей не под силу выплачивать такие деньги каждый месяц.