Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
«Сюрприз для Рамзана»: как живут русские в ЧечнеКак живут русские, которые там остались, и что мотивирует людей из других регионов приезжать сюда жить.
11 апреля 2013, источник: Деловая газета ВЗГЛЯД

Достигнуты первые успехи в легализации рынка аренды квартир

Московские власти, которые в прошлом году начали бороться с неплательщиками налогов на рынке аренды жилья, радуются успехам. Число заплативших налог выросло вдвое. Предложены и новые оригинальные идеи, как заставить сдающих квартиры декларировать свои доходы. Однако полностью решить эту проблему вряд ли получится

«В 2012 году по сравнению с 2011 годом количество декларантов (собственников жилья, сдаваемого в аренду) увеличилось в два раза – с 7 до 15,5 тыс., хотя и эти цифры незначительны для Москвы», – сообщил заместитель мэра столицы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов в ходе Международного форума рынка недвижимости и финансов.

«Количество уплаченного налога за год увеличилось значительно – в 4 раза, до полумиллиарда рублей. Но, по нашим оценкам, эта цифра может быть доведена до 5 млрд рублей», – отметил заммэра, передает Финмаркет.

Согласно решению городских властей, средства, поступившие в городской бюджет в результате уплаты налога на доходы физических лиц от сдачи жилья в аренду, будут распределяться между соответствующими районами города и направляться на содержание и благоустройство их территорий, а также на капремонт многоквартирных домов.

Сдающий внаем квартиру должен платить сейчас 13% подоходного налога. Власти рассчитывают получить 5 млрд рублей с годовых доходов арендодателей квартир в Москве. Получается, что сдающие внаем квартиры в Москве получают общий годовой доход в 38,5 млрд рублей.

Однако, по оценке аналитиков рынка недвижимости, общая стоимость аренды всех столичных квартир, предлагаемых в 2012 году, составляет всего 19 млрд рублей. Если предположить, что с этой суммы все арендаторы заплатили бы НДФЛ в 13%, то получается, что городской бюджет мог бы получить всего лишь 2,5 млрд рублей. Это вдвое меньше, чем рассчитывает получать город.

Впрочем, в реальности никто не знает, сколько сдается квартир в Москве и какой доход получают их владельцы. Мэр Москвы Сергей Собянин в начале года говорил, что по разным оценкам в столице сдается в аренду не менее 300 тыс. квартир. При этом при Лужкове количество сдаваемых в аренду квартир в столице оценивалось в районе 130–150 тыс. Отсюда и оценки потерь московского бюджета от неуплаты этого налога при Лужкове были скромнее – 2–4 млрд рублей.

Борьба с неплательщиками

По информации пресс-службы Шаронова, с октября 2012 года, когда стартовал проект по легализации рынка арендного жилья в столице, выявлено почти 160 тыс. фактов недекларируемой сдачи квартир в аренду.

Речь идет о трехстороннем соглашении между мэрией, полицией и ФНС по борьбе с теневой арендой квартир. Согласно соглашению, службы проводят разъяснительные работы с неплательщиками. Участковые собирают данные о сдаваемых квартирах и передают их в управление ФНС. Затем арендодателя приглашают в налоговые органы, где им предлагают задекларировать полученный доход и уплатить налоги. К борьбе с теневой арендой также были привлечены управляющие компании и ТСЖ.

Однако московские власти придумали еще один способ борьбы с неплательщиками налогов. В четверг на Международном форуме рынка недвижимости и финансов был подписан Меморандум о сотрудничестве властей с риелторскими организациями в сфере формирования цивилизованного рынка аренды жилья в Москве.

В соответствии с подписанным документом, правительство Москвы будет оказывать помощь риелторским организациям в обмене информацией, оказывать содействие по вопросам взаимоотношений с органами правопорядка и налоговыми органами, а также проводить публичное обсуждение вопросов формирования цивилизованного рынка арендного жилья.

В свою очередь риелторские организации обязуются в рамках своей деятельности оказывать консультативную поддержку горожанам в части налогообложения доходов, получаемых от сдачи квартир в аренду, и разместить соответствующие методические материалы на своих официальных сайтах. Также риелторы будут вносить предложения в департамент экономической политики и развития столицы по изменению и совершенствованию законодательства, регулирующего рынок аренды жилья.

При Лужкове

Московские власти предпринимают попытки борьбы с теневым рынком аренды квартир как минимум с 2005 года. При бывшем мэре также проводились рейды участковых по вылову неплательщиков, поощрялось «стукачество» соседей, велось сотрудничество с ФНС. В 2007 году всего за два месяца тогда еще столичная милиция проверила около миллиона столичных квартир и выявила более тысячи случаев незаконной аренды.

Как результат, по данным ФНС, в 2008 году декларации о доходах, полученных от сдачи жилья в аренду, предоставили 15,5 тыс. москвичей, из них – 6,8 тыс. человек благодаря проведению контрольной работы налоговых органов. Такой же успех отмечает сегодня и нынешняя мэрия.

Даже были случаи судебного преследования: москвич, сдававший два года квартиру на Ленинградском шоссе, получил штраф и судимость. Его заложили жильцы, которым не понравилось, что хозяин квартиры поднял плату. В итоге против Владимира Авдеева возбудили дело по ст. 198 УК РФ об уклонении от уплаты налогов с физлица. На него наложили штраф в 100 тыс. рублей и еще налог на 115 тыс. рублей при доходе в 888 тыс. рублей за два года. ФНС обещала сделать такие суды массовым явлением. Однако, судя по всему, не получилось, и служба решила пойти другим путем.

Мотивация

ФНС теперь считает, что надо не ужесточать ответственность за такие нарушения, а заинтересовать граждан в декларировании доходов от сдачи в аренду квартир.

В прошлом месяце ФНС предложила еще один метод борьбы с теневой арендой – предоставить налоговые вычеты гражданам, арендующим жилье, рассказал руководитель управления налогообложения ФНС Дмитрий Григоренко. По его словам, это европейский вариант.

«Если я, условный арендодатель, сдаю в аренду квартиру, а вы, арендатор, ее снимаете, то государство вам предоставляет вычет. Соответственно, что вы делаете? Вы берете сумму расходов на аренду за год, собираете документы, приходите в налоговую инспекцию и говорите, что я снимал квартиру, уплатил такую-то сумму, дайте мне вычет… Тем самым вы автоматически приносите пакет документов, который позволяет привлечь арендодателя к исчислению и уплате налогов», – объясняет Григоренко.

Это, по его словам, заинтересует арендаторов жилья информировать налоговую службу о сдаваемой квартире. Пока этот метод только обсуждается с Минфином.

Конституция мешает проверять

Эксперты не верят, что московским властям удастся собрать 5 млрд рублей в бюджет. Управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко указывает на расхождения в оценках доходов, получаемых москвичами от сдачи квартир в аренду.

Возможно, что оценки властей по доходам слишком завышены, поэтому собрать 5 млрд рублей будет просто невозможно, даже если на 100% вывести рынок аренды из тени.

Адвокат компании «Налоговик» Сергей Литвиненко указывает на то, что пока у властей слишком мало инструментов для выявления неплательщиков. «Подписанный с риэлторами меморандум не является источником права и не регулирует имущественные отношения, поэтому никто их не сможет заставить раскрывать сведения об аренде квартир», – говорит собеседник газеты ВЗГЛЯД.

К тому же экономически риэлторам это невыгодно. «Сейчас их услугами пользуются арендодатели потому, что они несут минимальные издержки и находят себе клиентов без особого труда. Если риелторские услуги повлекут за собой неотвратимость уплаты налога, они станут менее востребованными среди арендодателей, которые будут искать нанимателей через знакомых или общедоступные объявления», – считает Литвиненко.

«Сотрудничество с риэлторами не подразумевает разоблачение неплательщиков, данные функции должны выполнять другие органы или службы, наделенные такими полномочиями», – отмечает Наталья Сивко из «Миэль-Аренды».

Рейды участковых полицейских также с трудом могут заставить граждан платить налог. «Участковый уполномоченный полиции может проводить обходы подведомственных территорий для сбора информации о проживающих на них лицах. Но ему не дано право вторгаться в чужое жилище на таких основаниях. Жильцы вправе не пускать полицейского к себе в квартиру, ссылаясь на статью 25 Конституции РФ о неприкосновенности жилища», – говорит Литвиненко.

«Чтобы наказать налогоплательщика, необходимо провести колоссальную оперативную работу и собрать необходимые доказательства. А доказать факт сдачи в аренду практически нереально. Это такое же латентное правонарушение, как взятка: о нарушении закона знают только два субъекта – кто платит и кто сдает. Никаких документов об оплате найма жилища не составляется: деньги передаются наличными без расписок. Следовательно, что-либо доказать можно только в том случае, если арендатор пойдет на личный конфликт с арендодателем и даст показания об аренде квартиры», – отмечает Литвиненко. Так было в случае с Авдеевым в 2009 году, который получил штраф и судимость.

Главная проблема России в том, что у нас нет культуры уплаты налогов. Мы не всегда понимаем, что нужно платить налоги и спрашивать с властей за каждый уплаченный рубль. «Государству может помочь только просветительская работа с наймодателями, а также улучшение своего имиджа среди налогоплательщиков как распорядителя бюджетных средств», – считает Литвиненко.

Помочь также может внедрение обязательных безналичных расчетов. «Как только граждане станут между собой рассчитываться банковскими платежами или чеками, процент уклоняющихся от уплаты налогов собственников жилья упадет, поскольку их будет просто выявить и привлечь к ответственности. В США, например, расчеты по аренде жилья часто совершаются с помощью чеков, что позволяет собирать налоги», – добавляет юрист.