Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
21 мая 2013, источник: Газета.Ру

Доступная ипотека делает жилье дороже

Агентство по ипотечному кредитованию АИЖК и ряд банков заявили о снижении ставок и либерализации условий по ипотеке. Станет ли это трендом, а главное – сделают ли эти меры более доступным жилье, банкиры и аналитики рассказали «Газете.Ru».

С 31 мая Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) намерено понизить ипотечные ставки на 1-1,2% по основным программам — «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал», «Новостройка» (в рамках программы «Стимул»), «Переезд» и «Кредит на погашение ранее выданного кредита». Некоторые эксперты расценили это как ответ на призыв правительства снизить ставки до 9-10% до конца 2013 года.

При этом эксперты считают, что данная мера не станет трендом на рынке.

«Доля рынка АИЖК составляет около 6%, что крайне мало для формирования рыночного тренда.

Во-вторых, в АИЖК в последнее время ориентируется на социальные группы клиентов: на клиентов, покупающих недвижимость бюджетного и эконом класса, клиентов, участвующих в программах государственного субсидирования и пр. Остальные участники рынка ориентированы на более широкую клиентскую группу, где изменение условий кредитования будет соответствовать ситуации на рынке в целом», — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Александр Дарданов.

Помимо АИЖК о снижении ипотечных ставок по кредитам в рублях на 1% заявил ВТБ24. Эксперты рынка недвижимости также не увидели в этом существенной пользы для заемщиков. «Изменение ставок ВТБ24 с 20 мая не носит единого направления. Для клиентов, планирующих внести небольшой первоначальный взнос и взять кредит на большой срок — ставка снизилась. Например, при взносе до 20% на срок до 15 лет ставка была – 13,85%, стала – 13,70%, снижение всего на 0,15%. А вот для клиентов, имеющих большой первоначальный взнос – свыше 60% — и планирующих расплатиться за 7 лет, ставка выросла, с 11,9 до 12,95%. К тому же, ранее для клиентов, идущих по программе “Победа над формальностями” (решение принимается по двум документам), ставки не отличались от базовых, теперь они выше на 0,5%», — рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Некоторые банки изменили другие условия ипотечного кредита – например, снизили первоначальный взнос, увеличили срок кредита и т.д. По мнению экспертов, все эти меры не улучшают условий, а просто возвращают их на уровень прошлого года.

«Ситуация со снижением процентных ставок в т.ч. связана с возвратом банков на уровень тарифов по ипотеке 2012 года, которые неоднократно поднимали ведущие игроки рынка ипотеки на протяжении 1-ого полугодия 2013 года», — говорит заместителя начальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович. «Некоторая тенденция к снижению ипотечных ставок, наметившаяся этой весной, может быть вызвана не финансовыми причинами, а чрезмерным повышением ставок в предыдущий период. Слишком высокие ставки привели к общему снижению заинтересованности клиентов в получении ипотечного кредита, что выразилось в существенном замедлении темпов роста ипотечного кредитования. Клиенты предпочитают дождаться более выгодных условий кредитования, чем получить кредит на много лет по текущим, высоким ставкам. Поэтому банки для выполнения запланированных показателей кредитования вынуждены идти на снижение ставок», — согласен Александр Дарданов.

Средняя ставка по ипотеке в России, по мнению экспертов, сейчас составляет 12,9% годовых. Многие эксперты настроены достаточно оптимистично и не ожидают кардинального подорожания ипотечных кредитов. «Ситуация с фондированием на сегодняшний день достаточно стабильна, но прогнозировать, как изменится ситуация, пока сложно. По нашим прогнозам, ощутимого изменения ставок как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения ожидать не стоит. Фундаментальных причин нет», — считает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян.

По оценкам АИЖК, до конца 2013 года ставки по ипотеке будут находиться в диапазоне 12,6-13,3% годовых, что связано с высокой неопределённостью развития ситуации на рынке.

«Несмотря на наблюдающуюся коррекцию ставок по ипотеке и снижение стоимости депозитов, сейчас сложно ожидать массового радикального снижения ставок, поскольку фондирование все еще остаётся дорогим, а риски, связанные с замедлением экономики, — значительными.

На наш взгляд, банки будут продолжать тестировать рынок, предлагая акционные программы на временной основе», — говорит руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева.

По мнению финансового директора банка DeltaCredit Елены Кудлик, максимально возможным изменением ставок в этом году будет волатильность +- 0.25-0.5%: «В какую сторону будет направлено изменение, это зависит от общей экономической ситуации, но больше этого коридора, я думаю ставки изменяться в этом году не будут. Пока ситуация достаточно оптимистична, надеюсь, это тренд продолжится и дальше».

«На наш взгляд, до конца текущего года более вероятен рост ставок, нежели снижение. Рост ставок может быть связан как с ухудшением макроэкономической конъюнктуры, так и с тем, что качество спроса в сегменте снижается. В обоих случаях банки вынуждены закладывать в процентную ставку свои растущие риски. Кроме того, динамика ипотечных ставок будет зависеть от поведения крупнейших банков-маркетмейкеров. Как уже было отмечено, из-за ряда действующих и потенциальных рисков банки сейчас имеют весьма ограниченные возможности для снижения ипотечных ставок», — менее оптимистичен председатель правления БКС Банка Эмиль Юсупов.

Начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов полагает, что до конца года ставки могут зафиксироваться в диапазоне 12,3%-12,7% (т.е. ниже текущего значения – «прим. “Газеты. Ru”») — за счет снижения банками процентной маржи, так как на данный момент существенного снижения стоимости фондирования на рынке не наблюдается.

Многие банки ждут помощи от государства. «Самый действенный способ снизить ставки – предоставить рынку долгосрочные ресурсы. Такой механизм есть — программа ВЭБа. Если вновь запустить эту программу и существенно расширить ее объем (до уровня 20-30% общего объема выдач ипотечных кредитов в стране, т.е. 300-400 млрд рублей в год), снижение ипотечных ставок до уровня 10-11% вполне возможно», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

Если же ставки по ипотеке будут снижены, а все остальные факторы останутся без изменений, произойдет обратная реакция – доступность жилья только уменьшится. Сделать жилье доступным для более широкого круга лиц может активизация жилищного строительства.

«Дешевая ипотека не является показателем доступности жилья. Человеку не так важно, будет банк просить 7% или 12%, если сама сумма для него неподъемная.

Между тем, более доступная ипотека — и в понятие доступности вкладывается не только ставка, но и требования банков, условия кредитования — все же поднимает спрос на жилье. А увеличение спроса на фоне дефицита предложения ведет к росту цен. Поэтому получается такой парадокс: с ростом доступности ипотеки снижается доступность жилья. Доказательство этому — докризисный рост цен на недвижимость, когда ипотеку давали почти всем и с минимальным первоначальным взносом», — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Автор: Юлия Погорелова