Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
22 мая 2013, источник: Газета.Ру, (новости источника)

Новая Москва: рост или падение

Рынок недвижимости Новой Москвы дает повод для противоречивых суждений экспертов: одни фиксируют снижение цен, другие говорят о восходящем ценовом тренде. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка, что, по их мнению, будет происходить с ценами на жилье в Новой Москве до конца 2013 года и какие факторы могут повлиять на ценообразование на этой территории.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Для начала разделим мух и пчел. А именно, рынок новостроек и вторичный рынок (про рынок дач и коттеджей и вовсе не будем говорить). На вторичном рынке жилья Новой Москвы наиболее показательная ситуация с городом Троицк — это крупнейший населенный пункт на территории Новой Москвы, масштаб которого позволяет делать более-менее обоснованные выводы. В этом городе за один год, с момента объявления о присоединении к Москве летом 2011 года до момента официального присоединения, цены выросли на 20%. Более того, некоторые продавцы пылали таким оптимизмом, что выставляли квартиры по цене до 120 тыс. рублей за квадратный метр, что почти соответствовало уровню некоторых, пусть не самых престижных, районов Москвы у МКАД. Сейчас, почти год спустя с момента официального присоединения (июль 2012) уровень цен в Троицке такой же. Нельзя сказать, что в первом квартале 2013 года произошло заметное снижение цен — не более чем на 2-3%. Отрезвление продавцов началось еще до нового 2013 года.

В течение 2013 года в целом в Новой Москве на вторичном рынке цены останутся в коридоре плюс-минус 3%, причем в течение лета скорее минус, а осенью — плюс.

Что касается рынка новостроек, то здесь ситуация иная — массовый вывод в 2012 году новых проектов на продажу спровоцировал снижение средних цен более чем на 10%. Однако в первом квартале 2013 года снижение цен не было нами зафиксировано, так как разрешения на строительство новых многоэтажных объектов в Новой Москве не выдавались. Отмечу, что за первый год после объявления о присоединении (с июля 2011 по июль 2012) цены на первичном рынке росли на радость тем, кто в тот момент уже строил свои объекты — по некоторым рост был до 30%. Почуяв прибыль, застройщики постарались попасть в волну и запустить максимум проектов с надеждой на возможную активность государства на этой территории, которая бы повысила престижность мест застройки. Однако немного просчитались. К идее развития территории федеральная власть пока охладела, а жилые проекты уже оказались запущены и их продают, пусть и по сниженной стоимости. Однако в процесс вмешалась и власть столицы, которая теперь многие проекты на бумажной стадии сокращает и оптимизирует. Вполне возможно, что с учетом того, что власти столицы продолжат неявный мораторий на запуск новых многоэтажных проектов на новых территориях, и с учетом роста строительной готовности объектов, осенью 2013 года цены на первичном рынке Новой Москвы покажут рост на уровне 3% и более в месяц.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
По результатам I квартала 2013 года мы не зафиксировали снижения цен относительно IV квартала 2012 года. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за этот период цены на новостройки Новой Москвы выросли на 2%. Правда, если рассматривать ближнюю зону (до 5 км от МКАД), небольшое снижение было зафиксировано — на 0,2%.

Между тем, мы давно говорили о том, что тренд роста цен на недвижимость Новой Москвы может переломиться. Рост цен, который отмечался на присоединенных территориях, носил эмоциональный характер, тогда как объективных факторов, толкающих цены вверх, не наблюдается. Сразу после объявления о присоединении новых территорий застройщики повысили цены, в отдельных случаях рост составлял до 20%. Однако затем произошел некоторый откат назад — в рамках новогодних акций и других «специальных предложений».

После этого ценовая динамика вышла в более спокойное русло, однако в целом темпы роста все равно несколько обгоняли средние по Москве и Подмосковью. При этом объективных причин для этого нет — с перспективами Новой Москвы до сих пор очень много неопределенности. Предложение растет быстро, а спрос не столь активен — пока новые столичные территории мало чем отличаются от остального Подмосковья, как будут эти территории развиваться, все еще неясно, инфраструктурных изменений не происходит. Поэтому некоторая коррекция вниз на фоне предшествовавшего необоснованного роста — вполне вероятна.

Алексей Заикин, заместитель генерального директора по развитию бизнеса ИФК «Солид»:
В первую очередь понижающий тренд берет свое начало из-за удаленности Новой Москвы от исторического центра. До сих пор нет точного плана застройки новых территорий, поэтому есть риск, что точечные постройки жилья могут в дальнейшем оказаться вблизи крупных магистралей или иных транспортных узлов или промышленных объектов. Есть также риск, хотя и не большой, что из-за строительства крупных спортивных объектов, как это было в случае с подготовкой объектов в Сочи, некоторые дома могут вообще оказаться под угрозой сноса, а проекты – под угрозой реструктуризации. Таким образом, неудивительно, что аналитики констатируют снижение цен.

С другой стороны, все-таки для нашего менталитета снижение цен на квадратные метры, пусть даже и в Новой Москве, может служить позитивным фактором для рекламных компаний застройщиков, которые будут привлекать покупателя низкими ценами на квартиры. И тут сработает знаменитый русский «авось обойдется». К тому же главную роль тут сыграет возможность получить все-таки московскую прописку.

Еще один момент — с начала 2013 года количество сделок по продаже недвижимости в этом регионе снизилось. По данным девелоперской компании RDI, ежемесячное количество сделок на территории Новой Москвы сократилось практически на 50%, что связано с тем, что основные привлекательные проекты продали, а новые еще не возвели.

Вполне возможно, что до полного понимания, где и что будет строиться, потребуется еще год, и даже в этом случае в процессе реализации проекта (застройки территории Новой Москвы) могут произойти существенные корректировки. Поэтому цены в Новой Москве будут пока выглядеть хуже рынка подмосковной недвижимости. Лучше подождать несколько лет, когда будут понятны планы, станет ясным, какие районы и чем друг от друга отличаются, и наступит активная стадия реализации проекта.

Что касается городов этого региона, то очевидно, что в тех городах и поселках Новой Москвы, где в скором времени планируют строить метро (имеется в виду, что они будут близки к «транспортным» узлам), а это Солнцево, Сколково, Новопеределкино, Коммунарка, Новокурьяново, а также Румянцево, тренд на понижение цены замечен не будет. Будут расти цены и в Щербинке и в Троицке, там отмечается повышенный спрос.

Прогноз по ценам за квадратный метр: если близко к транспортным узлам, то от 81 – 97,6 тыс. рублей за квадратный метр (жилье эконом-класса). Более удаленные районы: от 72 – до 80,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сейчас средняя цена квадратного метра в Новой Москве составляет 80,4 тыс. рублей. Дальнейшее снижение цен произойдет вряд ли.

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood:
По нашим данным, в первом квартале 2013 года цены на первичном рынке Новой Москвы не претерпели существенных изменений. По состоянию на конец марта 2013 года ценовой уровень новостроек соответствовал 86 000 руб. за квадратный метр, что выше показателя декабря 2012 года на 1%. В американской валюте цены также прибавили 1%, а средняя цена предложения составила $2 792 за квадратный метр.

В первом квартале 2013 года для первичного рынка Новой Москвы была характерна стабильная ценовая ситуация в условиях увеличения объемов предложения. Новые жилые проекты выходят в ограниченном количестве, а основной объем нового предложения составляют предложения в новых корпусах ранее начатых жилых комплексов, в том числе и крупных.

В ближайшей перспективе ожидаются стабильные показатели количества предложений новостроек на присоединенных территориях, что при сохранении умеренного спроса со стороны покупателей позволит ценам оставаться на прежнем уровне с возможным ростом в пределах 0,5-1% в месяц.

Юрий Гольдберг, управляющий ЗПИФ «НСКА Новостройки»:
Такая ситуация была очевидна с самого начала. Я уже более года отговариваю инвесторов инвестировать в новостройки в Новой Москве. Статус Москвы практически ничего не значит, границы стерты — за исключением чуть лучшей ситуации в социальной сфере (т.е. с больницами, школами, садами и т.д.). И когда цены выросли на 20% после объявления о присоединении, это была просто перестановка ценников, которая была обоснована только раскручиванием направления. На сегодняшний день можно найти много районов в ближнем Подмосковье, где комфортность проживания существенно лучше, чем в Новой Москве. Поэтому снижение цен связано с наличием реального спроса, и оно будет усиливаться, пока цены в Новой Москве не достигнут среднерыночных цен по Подмосковью.

Цены не будут снижаться только в районах, куда уже сегодня направляются основные инвестиции. Среди таких направлений можно рассматривать новостройки вблизи будущего метро, при условии, что темпы строительства сохранятся. Также, к «тихим гаваням» можно отнести район ИЦ «Сколково» и Рублево-Архангельское. Существенно меньшему влиянию подвергнутся новостройки на расстоянии от 15 км от МКАД, это связано с хорошей транспортной доступностью, которая по этим направлениям будет только усиливаться.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
По нашим данным, сегодня на первичных рынках городов, расположенных в Новой Москве, наблюдается разнонаправленная динамика цен. Так, например, в Щербинке «квадрат» нового жилья за 1 квартал 2013 года подешевел на 2,3%, а в Московском, напротив, цена выросла на 1,4%. Таким образом, можно сказать, что в «новомосковских» городах сейчас происходит нормальное колебание цен, характерное для всего ближнего Подмосковья в целом.

Cтоимость жилья в Новой Москве уже не определяется «статусным» фактором — рынку, по сути, безразлично официальное правовое положение присоединенных к Москве земель. Колебания цен в городах Новой Москвы обусловлены нормальными факторами – это изменение объемов предложения, улучшение или ухудшение транспортной ситуации в конкретном населенном пункте, развитие инфраструктуры.
Снижение цен, о котором сегодня заявляют некоторые эксперты, на самом деле произошло гораздо раньше, еще в 2012 году. Дело в том, что цены предложения в «новомосковских» городах резко выросли сразу после объявления о расширении столичных границ. При этом никаких фактических причин для увеличения стоимости квартир не было: качество жизни в городах Новой Москвы кардинально не
изменилось, и сами проекты, и их окружение остались прежними. В ответ на неоправданный скачок цен последовала незамедлительная реакция покупателей жилья — спрос в Новой Москве заметно снизился. Это, в свою очередь, побудило девелоперов вернуть цены на прежний уровень.

В дальнейшем, по нашим прогнозам, в Новой Москве сохранится разнонаправленная динамика цен, обусловленная стандартными для рынка жилья факторами.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость»:
Действительно, в апреле 2013 года наблюдалось снижение средней стоимости квадратного метра на территории Новой Москвы. По сравнению с мартом новостройки на присоединенных территориях подешевели на 2,5%.

При этом в апреле был зафиксирован рост объема предложения на рынке новостроек Новой Москвы в апреле на 39,5%.Таким образом, снижение средней цены квадратного метра в апреле обусловлено именно выходом большого числе предложений эконом- и комфорт-класса по стартовым ценам.

В ближайшие месяцы мы не ожидаем резких ситуационных колебаний на рынке новостроек Новой Москвы. Стоимость квадратного метра, скорее всего, будет напрямую зависеть от структуры предложения. Так, выход новых объемов предложения, по стартовым ценам, в том числе расположенного на удаленных территориях, будет снижать цену предложения. Тогда как отсутствие новых адресов на фоне повышения готовности уже продающихся объектов будет увеличивать среднюю цену квадрата новостроек Новой Москвы.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Мы не наблюдаем никакого снижения цен и уровня спроса на недвижимость на территории Новой Москвы. Наоборот, в данных районах отмечается высокая активность со стороны застройщиков и покупателей. В зимний период было зафиксировано некоторое снижение спроса, связанное с фактором сезонности и ростом ипотечных ставок. Однако сейчас мы наблюдаем увеличение количества сделок, в том числе и ипотечных, поскольку весной банки снизили ставки и провели акции по своим программам. О некотором снижении стоимости жилья можно говорить только в отношении средневзвешенного значения, которое обусловлено выходом новых проектов на начальной стадии строительства, где пока установлен минимальный уровень цен.

Пока я не вижу предпосылок для снижения активности покупателей и застройщиков в Новой Москве. Если раньше не существовало конкретной программы по улучшению транспортной доступности данных территорий и в этом отношении сохранялись достаточно туманные перспективы, то сейчас ситуация изменилась. Например, властями принят закон об изъятии земель для развития транспортной инфраструктуры, который в том числе позволит решить вопрос расширения Калужского шоссе. Также озвучены сроки открытия новой станции метрополитена в Коммунарке. Соответственно, сегодня мы уже видим определенный прогресс. Конечно, дело движется не такими темпами, как хотелось бы, тем не менее, цены на жилье в Новой Москве точно не будут снижаться.

С другой стороны, значительного роста стоимости квартир мы также не увидим, поскольку платежеспособность населения сейчас сильно ограничена, а ипотека до сих пор остается малодоступной. По нашим прогнозам, в этом году мы увидим аналогичную прошлому году динамику — рост цен составит 7-8%.

Внимание девелоперов сейчас приковано к районам, которые попали в государственную программу улучшения транспортной доступности и где планируется строительство новых станций метро (например, в Коммунарке). В ближайшие 5-7 лет георгафия районов застройки вдоль этих магистралей будет расширяться. После того, как программа будет реализована, цена квадратного метра в этих населенных пунктах вырастет в среднем на 15-20%.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

По итогам первого квартала текущего года новостройки на территории Новой Москвы с января по апрель выросли в цене на 1,5%. В то же время Новая Москва — лидер по темпам прироста предложения. Количество объектов на реализации увеличилось со 117 до 131, то есть на 12%. Выход новых объектов на рынок — всегда фактор, влияющий на среднюю цену метра в сторону ее снижения. Кроме того, рост цен сдерживает отсутствие Генплана развития этих территорий. Но власти недавно озвучили планы строительства метро: здесь должно быть построено 5 станций метрополитена до 2020 года. Согласно перспективной схеме метро, в Новую Москву будет «протянута» Калининская (желтая) ветка.

После того как станет ясно, где именно будут расположены станции, новостройки в прилегающих к ним районах могут вырасти в цене на 12-15%, а вторичка там же может подорожать на 5-7%.
Сейчас, пока Генплан не принят, наибольшим потенциалом обладают те проекты, которые расположены в районах с относительно хорошей транспортной доступностью и более или менее развитой инфраструктурой (Московский, Троицк).

Но, учитывая пессимистичные взгляды на сроки принятия Генплана, мы ожидаем некоторого роста цен, в связи с развитием уже существующих проектов массовой застройки и появлением мультиформатных проектов, но роста самого скромного — не более 5% до конца 2013 года.

Автор: Юлия Погорелова