Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
16 января 2014, источник: "Российская газета"

Из центра Екатеринбурга заводы выезжают за черту города

Избавляться от «серого пояса» — так называют территорию, занятую в крупных городах промышленными предприятиями, — Екатеринбург начал несколько лет назад. Но до сих пор в столице Урала промзоны занимают до 40 процентов земли. Власти и бизнес уверены: процесс переезда заводов будет продолжаться, ведь редевелопмент (реконструкция промышленных территорий для их более эффективного использования) — неизбежный путь развития любого мегаполиса.

Однако, как показывает практика,  реализация подобных проектов сопряжена с массой организационных, юридических и экономических трудностей. Что же мешает очистить город от грязных производств?

Сбросить пояс

Наиболее активно программы по переселению заводов реализуются в Москве и Санкт-Петербурге. Екатеринбург, по мнению экспертов, третий российский город, где уделяют значительное внимание подобным проектам.

В советские годы закрытый Свердловск развивался исключительно как город-завод, однако уже два десятка лет Екатеринбург формирует новый имидж, превращаясь в центр торговли, логистики, науки, международной выставочной деятельности. Заметим, в областных центрах соседних уральских регионов — Тюмени и Челябинске — только обсуждают необходимость выведения за городскую черту экологически грязных предприятий.

Факт, что «серый пояс» стал туговат для столицы Среднего Урала и сдерживает ее развитие, был официально признан в 2007 году. По принятому депутатами «Стратегическому плану развития Екатеринбурга» предполагалось до 2015 года вынести за черту города более 20 промышленных предприятий. «К 2025 году планируется перенести еще 30 заводов, которые сейчас занимают около 1,2 тысячи гектаров городской территории», — уточняла одна из разработчиков генплана руководитель отдела территориальной деятельности УралНИИпроекта Гульнара Родионова.

За последние три года из центральных районов Екатеринбурга исчезли 17 производств. Одни были признаны неэффективными собственниками и закрыты, другие перенесли на новое место.

Золотая долина

В администрации города неизменно подчеркивают: не власти понуждают бизнес к редевелопменту, а рыночная реальность.

— Генплан включает лишь предложение предприятию по выносу промплощадок за территорию города. Дальше вступают в силу экономические рычаги. Каждый собственник территории считает деньги. И как только увеличивается стоимость земли, он начинает задумываться: какой смысл здесь находиться, если, выехав, можно решить две задачи — вынести производство на территорию, где земельные платежи ниже, а участок либо продать, либо запустить девелоперские проекты, которые принесут дополнительную прибыль, — говорит депутат городской Думы, курирующий вопросы градостроительства,  Владимир Крицкий.

Цена земли в центре Екатеринбурга такова, что бизнесменам нет смысла использовать «золотые гектары» под какое бы то ни было производство. Сейчас на месте бывшей фабрики «Уралспортобувь» красуется элитный жилой комплекс. Там, где был цех кондитерской фабрики, раскинулось патриаршее подворье. На месте механического завода — микрорайон таунхаусов.

— Капитализация участка после редевелопмента возрастает в несколько раз. Этот объект теперь можно заложить в банке, получив под него кредиты. Значит, структура бизнеса меняется в лучшую сторону, ведь в балансе отражается новая стоимость земли, — считает Владимир Крицкий.

В идеале редевелопмент промышленных территорий — процесс, выгодный для всех сторон, утверждают эксперты рынка: он позволяет учесть интересы и собственника предприятия, и инвестора, и муниципалитета, и горожан. Первый получает возможность создать современную материально-техническую базу на новой площадке, второй — застроить освободившийся участок и получить прибыли, а город и его жители обретают новые экологически чистые территории, на которых можно с комфортом жить, работать и отдыхать.

Несносные памятники

Но не всегда владельцам бывшей промзоны удается реализовать задуманное. Так, еще в 2007 году собственники завода по обработке цветных металлов (ОЦМ), цеха которого смотрели на центральную улицу Екатеринбурга, заявили о редевелопменте предприятия. Производство планировали вынести из города, а на его месте возвести жилой комплекс. За переселение завода давно ратовали жители ближайших кварталов: аффинажное производство (на предприятии катали золотую фольгу и отливали слитки драгметаллов) — это множество вредных выбросов. Так что и в администрации города за переезд голосовали обеими руками. И помогли заводу получить загородную площадку. По некоторым данным, переезд обошелся примерно в 20 миллионов долларов. Плюс потери от временной остановки производства, расходы на организацию доставки рабочих и подбор кадров на новом месте, разработку проектов освоения освобожденной территории… По оценке УралНИИпроекта, в среднем перенос предприятия площадью около 60 гектаров и возведение на его месте жилого района обойдется девелоперу в сумму порядка 50 миллионов долларов.

Возместить потери владельцы завода ОЦМ предполагали за счет проекта строительства элитного многофункционального комплекса общей площадью 100 тысяч квадратных метров. Как сообщала пресс-служба предприятия, вся эта красота премиум-класса должна была вырасти к 2013 году. Стоимость проекта оценивалась в 400 миллионов долларов.

Но в администрации Екатеринбурга такое преображение «золотой долины» не поддержали. По неофициальной информации одного из бывших высокопоставленных руководителей города, территория завода изначально была слишком специфична. На ней располагалось несколько памятников архитектуры, сносить которые запрещено. Так что пока бывшие цеха перепрофилировали  в обычные офисные здания. По нашим сведениям, сейчас там работает автомойка, а простенькие офисы занимают небольшие фирмы.

—  Девелопер, рассматривая ту или иную промзону для своего проекта, должен понимать, что некоторые из них имеют свою специфику, — говорит юрист, специализирующийся в вопросах недвижимости, Евгений Ширстов. — Такие проекты реализовать сложно, они требуют больших временных и финансовых затрат. Думаю, муниципальным властям необходимо не только определять производства, подлежащие выносу за черту города, но и разработать единую политику и стратегию преобразования таких территорий. К примеру, создать фонд развития старых промышленных зон.

В помощь новоселам

О необходимости поддержки и помощи местных властей говорят руководители многих предприятий, которым, согласно Генплану города, предстоит переселение. При этом уральские бизнесмены ссылаются на мировой опыт. Во многих европейских странах активно реализуют планы изгнания производственных мощностей из мегаполисов. Например, в Лондоне на создание общественно-деловой зоны Docklands на месте переехавших предприятий и на обустройство самих предприятий на новых площадках государство выделило 2 миллиарда евро. Сотни миллионов рублей потрачены и в Москве на реализацию программы вывода производств из жилых районов.

В администрации Екатеринбурга заявляют, что финансово помочь бизнесу не в состоянии: «На это городского бюджета не хватит». И советуют самостоятельно искать инвесторов.

Так, при реализации последнего масштабного проекта редевелопмента завода ЖБИ с инвестициями проблем не возникло. Владельцы предприятия сами вкладывают в застройку территории, где еще несколько месяцев назад  возвышался цех по производству железобетонных изделий. Выгода очевидна: на площадке за четыре года вырастет новый микрорайон — 200 тысяч квадратных метров жилья. Причем эта стройка полостью загрузит действующие мощности завода ЖБИ на несколько лет.

Досадно только, что на утверждение этого, казалось бы, всесторонне выгодного проекта ушло около пяти лет. Сама процедура в Градостроительном кодексе прописана таким образом, что, даже если ты улучшаешь дальнейшее использование земельного участка, все равно обязан пройти массу согласований. Подготовить новую документацию, внести изменения в существующую, провести общественные слушания, предусмотреть изменение транспортной инфраструктуры, внести изменения в правила землепользования территории и так далее. Хотя ГК принят недавно, но практика показывает,что в него уже пора вносить изменения, уверены екатеринбургские представители руководства компании, владеющие заводом ЖБИ.

На сокращение срока процедуры переформатирования территории промзон рассчитывают владельцы многих предприятий, в частности Уралмаша. В 2013 году было заявлено, что на территории предприятия-гиганта снесут пять старых цехов. О бонусах от реализации участка руководство предприятия не говорит, акцент сделан на экономической целесообразности реструктуризации производства. «Суммарный эффект от реорганизации металлургического комплекса Уралмашзавода оценивается в 830-1100 миллионов рублей в год»,- сказано в стратегическом бизнес-плане развития компании.

Понятно, что рано или поздно в территорию «завода заводов» начнут вторгаться жилые микрорайоны, и местные власти не меньше бизнеса заинтересованы в том, чтобы этот процесс шел эффективно и работал на привлечение инвестиций в муниципалитет.

А как у соседей

Жители Тюмени с 2011 года требовали перевести за город завод пластмасс, опасное химическое производство. В начале 2013-го завод был признан банкротом. Теперь оборудование сдают в металлолом. Что будет на месте цехов, пока неясно. Бывший генеральный директор завода Сергей Хилиманюк говорит, что решение зависит от акционеров. О возобновлении производства смол на старом месте речи не идет, а достроить площадку в районе деревни Утяшево и перевести завод туда компании так и не удалось. Ясно только, что основное здание предприятия останется неприкосновенным — это  памятник промышленной архитектуры начала ХХ века.В Челябинске летом 2013 года жители активно требовали переноса за город цехов местного электрометаллургического комбината. По данным социологов, за это ратуют 40 процентов горожан.