Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
20 января 2014, источник: Газета.Ру, (новости источника)

Москва несносная

Программа сноса пятиэтажек в Москве выполнена на 83%, отчитались чиновники. Сроки ее окончания в очередной раз перенесены до конца 2016 года — город расторг часть инвестконтрактов и большую часть работ финансирует самостоятельно. По оценке экспертов, при таком раскладе программа растянется еще на два-три года

В 2013 году было снесено и расселено 66 пятиэтажек (из них 47 — из средств горбюджета, 19 — по инвестконтрактам) в рамках реконструкции микрорайонов «хрущевок» сносимых серий. Такие данные озвучил Департамент строительства города Москвы. Первоначальные планы ведомства были масштабнее — в 2013 году предполагалось снести и расселить 88 аварийных пятиэтажек. Для сравнения —
в 2012 году было снесено 35 домов, в 2011 году — 31, в 2010 году – 48в. Сейчас программа выполнена на 83,5% — осталось снести 286 пятиэтажек.

Как уточнили «Газете.Ru» в Департаменте строительства, 207 домов будут снесены за счет средств города, 79 – за счет инвесторов.

Основной объем «хрущевок» первого периода индустриального домостроения будет снесен до конца 2015 года. В 2014 году планируется снести порядка 100 пятиэтажек. Основная причина, по которой программа реализуется медленне, чем предполагалось, — расторжение ряда инвесткорнтактов из-за невыполнения застройщиками своих обязательств. В результате городу пришлось взять на себя большую часть реализации программы. В рамках сотрудничества с городом застройщик на месте сносимых домов обязан построить новое жилье и объекты социальной инфраструктуры. Земля принадлежит муниципалитету, поэтому застройщик часть квартир отдает городу под социальные нужны, часть – может реализовать на рынке. «Проблемы инвесторов могут быть связаны, например, с тем, что одновременно с самими домами в износ пришли коммуникации, их нужно обновлять, а в ряде случаев и наращивать мощности, а в Москве это процесс достаточно сложный и длительный», — отметил в беседе с «Газетой.Ru» коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Снос дома, расселение жителей и подведение новых коммуникаций действительно является весьма затратной частью строительной сметы. По словам руководителя Департамента строительства города Москвы Андрея Бочкарева, средняя стоимость возвдения квадратного метра жилья составляет порядка 45-50 тысяч рублей. Если приплюсовать сюда освобождение территории, цена возрастает до 80-100 тысяч рублей, подсчитывает чиновник. При этом правительство, чтобы снизить стоимость строительства, отказалось от сооружения подземных паркиногов в пользу наземных парковок.

По мнению участников рынка, сейчас участие в программе сноса пятиэтажек для застройщика не сулит экономической выгоды.

«На первых этапах застройщиками были освоены наиболее перспективные и прибыльные площадки. В первую очередь дома сносились там, где была возможность построить дорогое жилье или большие объемы, а значит обеспечивалась высокая прибыль проектов.

Кроме того, до 2008 года на руку застройщикам играл и бурный рост цен на жилье, который также делал проекты реконструкции микрорайонов высокоприбыльными. Сейчас неосвоенными остались в основном малопривлекательные микрорайоны пятиэтажных домов сносимых серий, в которых на фоне стагнации цен на жилье застройщики не видят перспективы получить прибыль», — рассказал «Газете.Ru» директор аналитического портала «ГдеЭтотДом.ру» Александр Пыпин.

По прогнозам экспертов, учитывая незначительное участие инвесторов в программе, она может быть продлена еще на 2-3 года. «В первые годы реализация программы по инвестконтрактам играла решающую роль практически во всех округах Москвы за исключением Центрального, там какую-то часть домов расселял город. Тогда застройщик мог получить прибыль от участия в этой программе в размере 30%, сейчас же она равна нулю или даже уходит в минус».

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость квадратного метра в панельных «хрущевках» составляет $4586, а в современных панельных домах – $5052.

Эксперты отмечают, что небольшой инвестиционные интерес к таким квартирам есть и сейчас, несмотря на приближение окончание программы, – квартира в новом доме независимо от площади все равно будет стоить дороже «хрущевки». Такие квартиры, помимо этого, являются самыми дешевыми на вторичном рынке, а значит и доступными, — в результате рост цен в этом сегменте в некоторые промежутки времени был больше, чем по другим типам жилья. «Сейчас рынок не сбалансирован, поэтому в разные периоды может наблюдаться подорожание в одних сегментах и снижение цен в других. Так что в определенные моменты панельные пятиэтажки несносимых серий могут вырасти в цене – спрос на них сохраняется из-за того, что это на данный момент самый доступный вариант жилья на вторичном рынке Москвы. Однако в долгосрочной перспективе должна увеличиться разница в цене между качественным и ветхим жильем с неудобными планировками. Поэтому рано или поздно снижение цен в панельных пятиэтажках может устояться в качестве тенденции», — отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Однако ожидания многих покупателей подзаработать на покупку ветхого жилья не оправдались. «Неопределенность в сроках сноса, которые могут неоднократно переноситься, на срок до пяти и даже более лет, делает такие вложения интересными только для тех, кто готов ждать. Также подобные инвестиции интересны тем, кто близок к лицам принимающим решение по конкретным проектам реконструкции и обладающим полноценно информацией о реальных сроках сноса конкретных домов и продвижении планов застройщиков», — считает Александр Пыпин.

Юлия Погорелова