Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
1 февраля 2014, источник: Газета.Ру

Доллар поднимает ставки по ипотеке

Рост курса доллара, скорее всего, не приведет к увеличению просрочки по валютным ипотечным кредитам. Однако в связи с валютными колебаниями и в целом неблагоприятной ситуацией на рынке заимствования ставки по ипотеке будут расти, считают банкиры. В то же время правительство придерживается другого мнения — потенциал для снижения процентных ставок есть, считают там

В связи с ростом курса доллара заемщики, оформившие ипотеку в валюте, столкнулись с ростом ежемесячных платежей по кредиту. Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», не считают проблему глобальной — доля валютной ипотеки крайне мала, заемщики, которые хотели перевести свой кредит в рубли, уже сделали это после кризиса 2008 года. Тогда около 20% ипотечной задолженности составляли валютные кредиты, их выдача практически прекратилась, считают в АИЖК. По данным агентства, с 2010 года было выдано 9540 ипотечных кредитов в валюте на сумму 64,1 млрд руб., что составляет 0,4% в количественном выражении и 1,9% в стоимостном выражении. В последние два года доля валютных кредитов в общем объеме выдачи составляет 0,2% в количественном и 1,4% в денежном выражении.

Просрочка по долларовым кредитам может увеличиться только в случае серьезного ухудшения макроэкономической ситуации и проблем в секторе трудоустройства.

«Курс доллара увеличился на 10--15%, и рефинансирование не принесет существенной выгоды, так как ставка по рефинансированному кредиту в рублях будет примерно на 3% выше, чем по валютному, и рост аннуитета по этой причине будет примерно соответствовать темпам роста курса доллара в последнее время.

Таким образом, рефинансирование будет выгодно, если заемщик уверен в дальнейшем росте курса доллара», — пояснил «Газете.Ru» аналитик АИЖК Андрей Туманов.

При этом, как показывают расчеты, даже если у заемщика возникли проблемы и он планирует перевести кредит в рубли, он только ухудшит свое материальное положение. Например, однокомнатная квартира в районе Митино в пешей доступности от метро, в панельном доме, в удовлетворительном состоянии выставлена на продажу за 6,8 млн рублей, или $196 700. Если оформлять кредит в рублях под 12% годовых с первым взносом в 40% от стоимости недвижимости, на 10 лет, то ежемесячные выплаты составят 58,5 тыс. рублей. При аналогичных условиях ставка в долларах составит 9%, а размер ежемесячного платежа будет около $1,5 тыс. Таким образом, в начале 2013 года в пересчете на рубли ежемесячный платеж заемщика составлял 45,6 тыс. рублей (доллар стоил 30,4 рублей). В начале этого года платежи заемщика возросли до 48,9 тыс. рублей (доллар стоил 32,6 рублей). Сейчас при стоимости доллара 35,2 рублей ежемесячные выплаты заемщика составляют 52,8 тыс. рублей. То есть меньше, чем если бы заемщик изначально оформил кредит в рублях.

Если курс доллара поднимется до отметки 39 рублей, выплаты по долларовым и ежемесячным платежам сравняются.

При этом стоит отметить, что максимальный курс доллара с 2000 года составлял 36,4 рублей.

Скачки курса американской валюты могут привести к росту ипотечных ставок, считают эксперты. «Текущая нестабильная ситуация с валютами развивающихся стран очень негативно повлияла на рынок капитала в России. Ввиду сильной неопределенности инвесторы сейчас избавляются от рискованных активов, к которым относятся долговые обязательства эмитентов из развивающихся стран, и России в том числе. Последствия этого для банков в России — рост дефицита ликвидности и стоимости финансирования, что явно не будет способствовать снижению ставок для заемщиков», — пояснила «Газете.Ru» член правления банка DeltaCredit Елена Кудлик.

Однако правительство придерживается другого мнения. Министр экономического развития Алексей Улюкаев на совещании президента РФ с членами правительства сообщил, что снизить ставки по ипотеке можно за счет сокращения издержек банков и снижения рисков. При этом он обозначил, нужно стремиться к показателю инфляция плюс 2--2,2% (то есть ставке 8,5--8,7%). Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru» считают, что в ближайшей перспективе указанные показатели недостижимы.

«Примерная маржа в ипотечном бизнесе до вычета операционных расходов и стоимости риска составляет примерно 3%. Соответственно, чтобы ставка была, например, 9% для заемщика, стоимость долгосрочных заемных средств для банков должна быть около 6%.

Когда это будет возможно в России? Думаю, что в ближайшие 5--7 лет это маловероятно», — считает Елена Кудлик. По ее мнению, это возможно только при введении субсидирования процентных ставок кредитным организациям или заемщикам на уровне государственных программ.

Обязательное условия для снижения ставок по ипотеке — доступ к длинным дешевым деньгам. По мнению аналитика инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антона Сороко, снижение стоимости заимствования по длинным кредитам — долгосрочная задача, решить которую можно в перспективе 3--5 лет.

По данным Банка России, на 1 декабря 2013 года средняя ставка выдачи рублевых ипотечных кредитов составила 11,9%. Такой показатель, близкий к минимуму 2011 года (11,4% годовых) объясняется проведением специальных акций перед Новым годом. При этом средняя ставка по ипотеке за год составила 12,5%. По мнению аналитиков АИЖК, уровень ставок по ипотечным кредитам в 2014 году в целом будет несколько ниже 2013 года и не превысит 12--12,5% при базовом сценарии развития экономики. В случае благоприятного развития событий ставка по ипотечным жилищным кредитам по итогам года может составить менее 12%.По оценкам начальника управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антона Павлова, в 2014 году, вероятнее всего, можно прогнозировать ставку в диапазоне от 11,5% до 12,3%.

Юлия Погорелова