Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
11 сентября 2014, источник: Ежедневник.by, (новости источника)

Цены в Минске могут упасть до уровня литовских и польских моллов

Минск возьмется за любителей заграничного шоппинга: прирастет крупными торговыми центрами, привлечет международные бренды и даже обзаведется местом для круглогодичных распродаж

Источник: Ежедневник.by

О том, как за какие-то год-два минчане смогут поменять отношение к шоппингу в родном городе, рассказал ведущий специалист «Твоя столица. Управление проектами» Александр Великий.

— Белорусы только в Польше за год оставляют около 1 млрд долларов. Что должно произойти, чтобы они опустошали кошельки внутри страны?

— Не секрет, что большинство белорусов ездят за покупками в Литву и Польшу, поскольку там обычно дешевле. Кроме того, там представлен более широкий ассортимент товаров. Большое значение имеет и общее отношение к покупателю. Оно проявляется во всем: в архитектуре, в навигации, в расположении торговых зон, не говоря уже об обслуживании посетителей. Будем откровенны, Беларусь пока не может опустить цены на импортные товары до европейского уровня по разным экономическим причинам. Но ведь ничего не мешает уже сейчас повысить уровень отношений к покупателям.

Что касается ассортимента, то эта проблема решится, если в страну придут мировые бренды. В обозримом будущем в Беларусь могут прийти известные fashion-бренды, вроде Zara, H&M и C&A. Они уже присматриваются к нашей стране, но не спешат с принятием решений. Владельцы торговых центров готовы идти на всевозможные уступки в аренде, лишь бы заполучить статусных арендаторов.

Но, по правде говоря, далеко не каждый объект в Минске сегодня соответствует предъявляемым ими требованиям. И здесь мы сталкиваемся с «принципом домино»: усиление покупательской активности служит сигналом для инвесторов возводить крупные объекты, которые в свою очередь привлекают в страну известные брендовые сети, продающие товары по относительно низким ценам.

— Завышены ли арендные ставки на торговые помещения в Минске?

— На мой взгляд, они соответствуют рыночной конъюнктуре. В торговле арендаторам нужны не помещения, а трафик. Архитектурные и технические решения, конечно, важны, но все же отходят на второй план, а величина арендных ставок напрямую зависит от возможности обеспечить поток покупателей. Монополизм здесь если и возникает, то естественным путем: при удачном размещении объекта в центре города, на популярной улице, вблизи вокзала или станции метро, где есть высокий трафик посетителей. А вот если поставить точку где-то рядом, то еще не факт, что люди отойдут от привычного маршрута.

Средняя месячная ставка аренды в торговых центрах Минска сейчас составляет около 34 евро с НДС за «квадрат». За последние полгода она практически не изменилась. Вакантность в хороших торговых центрах («Экспобел», «Столица») не превышает 3-5%.

— И все же можно ли ожидать, что арендаторы станут платить меньше?

— Это может произойти в ближайший год. Рынок смещается от арендодателя к арендатору. И связано это с бурным ростом торговых площадей – сейчас  в Минске полезная площадь торговых центров с галереями от 5 тыс. «квадратов»  составляет 313 тыс. кв.м. К концу 2015 года должны открыть еще около 20 торговых центров общей площадью более 300 тыс. кв.м. При текущем уровне спроса это может привести к ужесточению конкуренции.

Для застройщика выгоднее заполнить торговый центр по любой ставке, чем содержать пустой объект. Поэтому некоторые владельцы торговых объектов готовы идти на уступки либо в величине арендных ставок, либо в предоставлении всякого рода привилегий. Но как только новый объект приобретет популярность, ставки вырастут.

— Если пройтись по некоторым новым торговым центрам, то складывается впечатление, что там пустует каждое второе помещение…

— Не все так плохо. По ранее открывшимся торговым центрам проблем и вовсе нет – заполняемость у них хорошая. Есть сложности с вновь открываемыми объектами. а также с объектами распроданными по частям отдельным собственникам. В таких объектах каждый работает на себя, так что создать объекту сильную зону притяжения сложно. Соответственно падают потоки и, как результат, арендаторы уходят из объекта, что еще более снижает его привлекательность

— Каким образом торговые центры будут привлекать к себе внимание арендаторов и покупателей?

— В первую очередь выгодным месторасположением. Так, объекты, которые находятся в оживленном месте, априори способны обеспечить высокий поток посетителей.  Второй фактор – размеры торгового центра. Чем они больше, тем выше шанс привлечь статусного арендатора, который «якорем» потянет за собой всех остальных. Соответственно, и посетителей там будет больше.

Среди крупных торговых центров, которые появятся в ближайшие годы, можно выделить Green City, Dana Mall и Galleria Concept. У них есть шансы привлечь в свои стены международные бренды. Но и риски высоки: если они не сумеют найти арендаторов за рубежом, то будут пустовать – заполнить объекты только белорусскими операторами проблематично.

Более выигрышно смотрятся торговые центры средних размеров с необычной концепцией. Среди них – первый в Беларуси центр постоянных распродаж Leto. Предполагается, что люди будут приезжать в торговый центр в поисках низких цен и высоких скидок.

— Но окажется ли формат аутлета понятен и близок потребителю?

— Создать классический аутлет в Беларуси пока невозможно. Мы говорим о центре постоянных распродаж. По нашим наблюдениям, интерес к подобному формату среди потребителей огромный. Нет сомнений, что торговый центр сможет обеспечить высокий трафик посетителей – гораздо выше, чем у торгового центра со стандартной концепцией. Правда, все зависит от того, смогут ли операторы придерживаться первоначального плана и работать на привлечение покупателей, предоставляя реальные, а не показные скидки. Иными словами, в торговом центре не должно быть случайных игроков. Если реализация проекта будет под стать концепции, торговый центр ожидает большой успех.

— И что по факту – цены могут снизиться до уровня литовских и польских моллов?

— Предполагается, что цены будут сопоставимыми – по крайней мере, в торговом центре Leto. Потребители смогут затовариваться в Минске по ценам, сравнимым с теми, что действуют в том же «Акрополисе». Многие, вероятно, откажутся от поездок «на закупы», поскольку станет куда проще и выгоднее это сделать в родном городе. Какой-то революции не произойдет, но шоппинг в Минске определенно приобретет большую популярность у населения.

Впрочем, мало только снизить цены – нужно еще изменить подход к работе с покупателями. Посещение торгового центра должно приносить минчанам удовольствие. В противном случае скидки и низкие цены привлекут только определенные группы покупателей с низким доходом.

— А когда в Минске появятся белорусские аналоги «Акрополиса»?

— Сопоставимые объекты площадью более 100 тыс. кв.м. уже строятся. Вопрос лишь в их наполнении. Без мировых брендовых сетей таким торговым центрам будет сложно стать излюбленными местами шопоголиков.

— А что если брендовые сети не захотят приходить в Беларусь?

— Скорее всего, владельцы торговых центров будут вынуждены параллельно покупать франшизы и открывать брендовые магазины – так, как это сейчас делают компании «Табак-инвест» (ТЦ «Корона») и «РапаТорг» (ТЦ «Скала»).

— Смогут ли действующие торговые центры составить конкуренцию новым объектам?

— Все будет зависеть от того, как поведет себя потребитель, каким будет трафик. Если новые торговые центры будут открываться в доступных местах, то, безусловно, перетянут на себя часть покупателей. Но чтобы торговый центр был популярным необходима грамотная работа управляющей компании. Подобрать пул операторов, чтобы реализовать продуманную концепцию, спланировать и осуществить маркетинговые мероприятия – это ключевые задачи по управлению торговым центром.

В условиях растущей конкуренции в выигрыше будут объекты, управляемые единой профессиональной командой. Те же объекты, у которых много собственников, скорее всего, будут проигрывать в конкурентной борьбе, так как их собственники, вероятно, не смогут консолидировать усилия по привлечению посетителей и удовлетворению потребностей арендаторов.