Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
9 июля 2015, источник: Газета Коммерсантъ, (новости источника)

Подмосковье навострилось на все готовое

Власти Подмосковья, где строится десятая часть всего российского жилья, предлагают продавать в основном уже готовые квартиры, минимизируя средства дольщиков. Эта идея не нравится девелоперам и риэлторам: они предупреждают, что из-за необходимости привлекать в банках займы цены в новостройках вырастут на 20−50%. Сейчас компании фактически кредитуют покупатели.

Источник: Фотоархив ИД «Коммерсантъ»

«Нужно уходить от договоров долевого участия (ДДУ.— “Ъ”) в сторону продаж готового жилья», — заявил «Ъ» зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин. Но это возможно только после окончания текущего кризиса, считает он. Сейчас механизм продаж жилья по ДДУ регулируется принятым в 2004 году федеральным законом N214 о долевом строительстве (214-ФЗ). Закон обязывает регистрировать все ДДУ в Росреестре во избежание двойных продаж.

«Но 214-ФЗ не застраховывает от создания финансовых пирамид, чем пользуются ненадежные застройщики. По сути, покупатели предоставляют застройщику беспроцентный кредит», — отмечает господин Елянюшкин. По оценке руководителя проектов практики «Девелопмент» «НЭО Центр» Екатерины Евтушенко, сейчас при строительстве домов на средства дольщиков приходится около 40%.

В законе закрепляются обязанности застройщиков (например, компенсация дольщикам при срыве сроков сдачи квартир) и страхуются риски покупателей (им на период строительства в залог переходит право аренды или собственности на участок, где возводится жилье). Но на практике компания может собрать с дольщиков средства, превышающие зачастую стоимость участка, затем объявляет себя банкротом, что позволяет избежать обязательств по завершению строительства домов и выплате компенсаций дольщикам за просрочку. Эти проблемы в итоге приходится решать региональным властям.

Герман Елянюшкин говорит, что расходы области на погашение обязательств перед проблемными дольщиками с 2012 года составили 30 млрд руб., что эквивалентно затратам на строительство в регионе социальных объектов. Подумать об изменениях правил игры пришлось из-за обострения ситуации у проблемных застройщиков, таких как СУ-155 и «Жилищный капитал», не скрывает господин Елянюшкин. Кроме того, власти региона вынуждены максимально контролировать первичный рынок, так как на долю области по итогам 2014 года пришлось более 10% от всего объема жилья, построенного в России. Если по всей стране было сдано 81 млн кв. м, то в Подмосковье — 8,2 млн кв. м (с индивидуальным жилищным строительством — 9,9 млн кв. м), в Москве — 3,32 млн кв. м.

Идея ограничить продажи по ДДУ не нова: о такой возможности глава Минстроя России Михаил Мень заявлял весной 2014 года. Но чиновники регионов готовы пойти дальше. Господин Елянюшкин считает, что необходимо минимизировать строительство и продажу жилья в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

При такой схеме много рисков, включая затягивание сроков сдачи жилья и изменение конечной стоимости в процессе строительства, уточняет зампред правительства Подмосковья. У ЖСК не исключены двойные продажи, заявлял в конце июня на конференции «Ъ» по девелопменту глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Ранее власти Москвы направляли в Минстрой свои предложения по ограничению действий ЖСК. В конце июня Госдума в третьем чтении приняла поправки к законодательству: теперь кооператив может строить только один дом, а не целые микрорайоны.

В Подмосковье по ДДУ строится 67% жилья, в рамках ЖСК — 7%, остальное — другие формы договоров, подсчитала глава совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. «Продажа готовых квартир по договорам купли-продажи потребует увеличения расходов, так как у ипотеки, даже несмотря на субсидирование ставок, окажется большее тело кредита, чем на этапе строительства», — добавляет она. «У нас кредиты стоят 17−20%, то есть квартиры будут дороже почти на 50%», — отмечает вице-президент Aeon Corporation Дмитрий Старостин. По оценкам гендиректора ГК МИЦ Павла Поселенова, конечная стоимость квартир при строительстве на заемные средства увеличится минимум на 20%.

«Нужно также учитывать потенциальное снижение объемов строительства», — предупреждает он. Многие банки не готовы быть поручителями при строительстве, отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Переход к новой системе продажи жилья необходимо запустить параллельно с упрощением процесса кредитования застройщиков, соглашается Герман Елянюшкин.

Екатерина Геращенко