Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
4 августа 2015, источник: Газета.Ру

Деньги ушли с улиц

Центральные улицы Москвы продолжают терять арендаторов, которые вынуждены менять свои планы из-за кризиса. Некоторые переместились в торговые центры, другие — в помещения подешевле. Меньше всего пострадали пешеходные улицы: стрит-ритейл развернулся в сторону тех, кто ходит пешком или пользуется общественным транспортом. О том, как улицы столицы переживают кризис — в материале «Газеты.Ru».

Помещения пустуют

Доля свободных помещений на центральных торговых улицах Москвы выросла в 2,5 раза с конца прошлого года, следует из отчета международной консалтинговой компании Colliers International.

В центре Москвы пустует 11,8% помещений стрит-ритейла, и это рекордный показатель с 2009 года.

Максимальный уровень вакантности — на улицах Большая Лубянка (38%), Садовая-Кудринская (30%) и Остоженка (27%). Меньше всего пострадали главные пешеходные улицы столицы, там пустует в среднем 8,9% помещений сегмента. Самые заполненные торговые артерии — Третьяковский проезд, Пушкинская площадь и Маросейка.

При этом лучше всего себя чувствуют те локации, где есть метро. Если на Покровке вакансия выросла до 13%, то на соседней Маросейке, где находится один из выходов из станции «Китай-Город», свободны всего 3% помещений.

Московский стрит-ритейл стал больше ориентироваться на пешеходов и тех, кто пользуется общественным транспортом.

«Запрет парковки внутри Садового кольца привел к падению покупательского спроса в этом формате и снижению трафика на многих ранее популярных торговых направлениях — Тверской, Покровке. В результате, часть арендаторов была вынуждена закрывать невыгодные торговые точки», — рассказывает старший консультант отдела исследований рынка CBRE Максим Палт. При этом он отмечает, что на пешеходных улицах спрос арендаторов только растет, и даже если кто-то из текущих арендаторов покидает помещение, собственник находит нового довольно быстро.

Начальник отдела стрит-ритейла компании JLL Светлана Ярова настроена более оптимистично. По ее словам, некоторые арендаторы рады, если вообще есть возможность парковки. «Если парковка есть, путь даже платная, но зато в пяти минутах ходьбы от помещений, арендаторами это расценивается как рабочая ситуация, так как покупатели уже научились жить с новыми городскими правилами», — говорит эксперт. Однако это справедливо только для некоторых категорий объектов — тех, где клиенты проводят мало времени.

Часть арендаторов перебралась в торговые центры, так как крупные собственники могут предложить более ощутимые бонусы и дополнительную поддержку в кризис.

В первом полугодии было введено несколько торговых центров, существующий сейчас объем предложения — около 1,5 млн кв. м площадей, то есть арендаторы могут спокойно выбирать комфортные условия. «При этом девелоперы многих объектов готовы корректировать коммерческие условия, гарантировать активную маркетинговую поддержку и способствовать привлечению посетителей в проекты. Поэтому сейчас для розничных операторов многих профилей торговые центры становятся более привлекательными площадками для развития», — рассказала «Газете.Ru» директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank Виктория Камлюк.

Ставки падают и уходят в рубли

Сегмент стрит-ритейла — довольно инертный рынок, потому что ценообразование здесь регулируется множеством собственников и арендаторов, которые договариваются в индивидуальном порядке. Поэтому и массовое снижение ставок здесь началось несколько позже, чем в торговых центрах.

За год ставки в стрит-ритейле снизились на 20−30%, а в некоторых случаях падение достигло 40%. Но основная коррекция произошла в 2015 году — когда торговые центры уже начали понемногу приходить в себя.

По данным Knight Frank, ставки аренды на наиболее дорогих торговых улицах Москвы (Столешников, Тверская, Петровка, Камергерский) колеблются от 80 до 170 тыс. руб./кв. м/год без учета коммунальных услуг и НДС. На остальных улицах внутри Садового кольца помещения сдают за 45—135 тыс. руб./кв. м/год, на самом кольце — за 54—135 тыс. руб./кв. м/год.

За последний год большинство собственников успели перейти на рубли — сейчас около 90% договоров заключаются в российской валюте.

«Впервые в стрит-ритейл наблюдаются предпосылки к арендным ставкам в виде процента с оборота. Пока сделки с такими условиями редки, но операторы рассчитывают в ближайшее время добиваться и таких условий аренды», — рассказывает Виктория Камлюк. Однако эксперт отмечает, что такой вариант нежелателен для собственников. «В отличие от торговых центров в сегменте стрит-ритейл сложно прогнозировать маржинальность бизнеса арендатора», — говорит Камлюк.

Подробнее об аренде на условиях процента с оборота «Газета.Ru» рассказывала ранее.

Арендаторы меняются

Из-за кризиса, несмотря даже на некоторую стабилизацию экономической ситуации и снижение арендных ставок, арендаторы вынуждены переезжать. Некоторые смогли занять более качественное освободившееся помещение, но большинство пытаются сократить свои издержки. И если кому-то хватает пересмотра договоров с собственником, то другим приходится уезжать.

«Операторы предпочитают закрывать наиболее дорогие точки и переезжать в помещения с более выгодными арендными условиями. Ключевыми факторами становятся бюджет самого арендатора и готовность собственника предоставлять льготные условия», — говорят аналитики Colliers International.

По данным компании, в центре Москвы больше всего помещений стрит-ритейла занимают кафе и рестораны (45%), одежда (10%), банки (10%) и продукты (5%). Доля остальных сегментов меньше 5%. При этом на пешеходных улицах второе после общепита место занимают магазины одежды (18%), а на Садовом кольце и других коридорах — банки (17%).

Кафе и рестораны поддержали льготные налоговые условия. Для тех объектов, которые примыкают к пешеходным зонам и используются для размещения заведений общепита, действует льготная налоговая ставка (0,1% от кадастровой стоимости объекта).

А вот банки, которые традиционно занимают существенную долю помещений в центре, из-за кризиса закрываются и освобождают помещения.

По данным Knight Frank, только из-за отзыва лицензий у некоторых банков вакантность на центральных торговых улицах увеличилась на 1 п. п. Большинство объектов, где ранее размещались филиалы банков, остаются незанятыми. Новые заявки от банков составляют всего 8%, сообщают в Colliers International. Развиваться продолжают преимущественно банки с государственным участием, как наиболее защищенные.

Около 43% спроса приходится на операторов общественного питания, 12% — на салоны красоты, 10% — на медицинские центры. Но меняется уровень арендаторов — они становятся более доступными. Доходы населения падают, и в центре Москвы появляется больше бюджетных арендаторов — операторов низкого ценового сегмента, магазинов с фиксированными ценами, представителей фаст-фуда и дисконтных продуктовых сетей.

Автор: Екатерина Сахарова

Пока ни одного комментария, будьте первым!
Чтобы оставить комментарий, вам нужно авторизоваться.
, вы можете комментировать еще  дней
, вы можете комментировать еще  дней
31 день подписки от 59 рублей
Оплатить подписку