
На Южном Урале провели кадастровую переоценку недвижимости
На Южном Урале завершается масштабная работа по определению кадастровой стоимости всех капитальных строений — жилья, загородных дач, социальной инфраструктуры и коммерческой недвижимости.
На Южном Урале завершается масштабная работа по определению кадастровой стоимости всех капитальных строений — жилья, загородных дач, социальной инфраструктуры и коммерческой недвижимости.
Она проводится один раз в пять лет. Однако именно в этом году полученные данные впервые будут использованы для начисления налога на имущество физических лиц, а в некоторых случаях — и налога на имущество организаций. Чего ожидать собственникам и как нововведение отразится на кошельках южноуральцев, выяснял корреспондент «РГ». Пятилетка роста.
Впервые объекты недвижимости в Челябинской области пересчитали и оценили в 2011 году, когда массовую «перепись» в масштабах страны инициировал федеральный центр. Пять лет назад на учете в государственном кадастре недвижимости региона было 2 037 576 объектов. Из них кадастровую оценку прошли 2 026 810 зданий и сооружений. Однако когда 1 марта прошлого года стартовала новая оценочная кампания, перечень вырос на 200 тысяч объектов. Именно этим 10-процентным приростом, в частности, и объясняется необходимость регулярного переучета, а заодно и переоценки недвижимого имущества.
— Актуализация сведений о недвижимости необходима, ведь меняется рынок, инфраструктура и транспортная доступность объектов, вместе с тем сами здания и сооружения стареют, рядом с ними появляются новые, — пояснил министр имущества и природных ресурсов Челябинской области Алексей Бобраков. — Сейчас мы располагаем предварительными результатами переоценки. По ним можно судить, как изменилась кадастровая стоимость квадратных метров и что на это повлияло. Наша главная задача сегодня — вместе с муниципальными властями и владельцами недвижимости разобраться в полученных цифрах, проанализировать их и понять, насколько они действительно отражают уровень рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости. Тем более что с этого года кадастровая стоимость становится базой для исчисления имущественных налогов, а значит, изменения затронут большинство южноуральцев.
До сих пор налог на имущество начислялся по его инвентаризационной стоимости, которая определялась по методике 70-х годов прошлого века и зачастую не соответствовала рыночным реалиям. Другими словами, из первоначальных затрат на строительство
Возник и еще один перегиб. С 2013 года, когда инвентаризационный подход уступил место кадастровому, для вновь построенных объектов инвентаризационную стоимость рассчитывать перестали. Соответственно налоги на такие объекты не начислялись. И возникла парадоксальная ситуация: владельцы не облагаемых налогом квартир в новых домах оказались в заведомо более выгодном положении, чем хозяева «хрущевок».
— Сегодня государство преследует простую и понятную цель — исправить вызванное пробелом в законодательстве неравенство между налогоплательщиками, а заодно и привести налог в соответствие современным рыночным условиям, — поясняет Алексей Бобраков. — Кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки, но основана на анализе рыночной информации. Поэтому владельцы аналогичной недвижимости будут платить сопоставимую сумму налога.
В Челябинской области провести кадастровую переоценку объектов капитального строительства (ОКС) уполномочили региональное министерство имущества и природных ресурсов. По результатам конкурса подрядчиком выбрана компания «АФК-Аудит» из
Как считали?
Из каких слагаемых складывалась новая стоимость, с учетом каких критериев проводилась переоценка, мы поинтересовались у самих оценщиков.
— Особое внимание уделялось особенностям южноуральского рынка недвижимости, именно его состоянию и соответствуют полученные результаты, — сообщила генеральный директор компании «АФК-Аудит» оценщик Вера Консетова. — Поэтому подходы к расчету стоимости объектов капстроительства на достаточно активных рынках недвижимости Челябинска и Магнитогорска существенно отличались от расчетов в других городах и тем более в сельских населенных пунктах.
Вся недвижимость региона была условно разделена на 13 групп. После чего специалисты «АФК-Аудит» проанализировали более 68 тысяч сделок с ОКС — выбранными
Массовой оценке, в частности, подлежал жилой фонд, который, по последним данным, составляет 68 процентов от всей недвижимости региона, а также гаражи, садовые и дачные дома, парковочные места.
Любой заинтересованный собственник может зайти на сайт Росреестра и проверить сведения о своей недвижимости.
Объекты, рынок которых недостаточно сформирован или вовсе отсутствует (гостиницы, базы отдыха, социальные учреждения, коммерческая недвижимость), было оценивать сложнее, поскольку требовался индивидуальный подход к определению стоимости.
По предварительным данным «АФК-Аудит», в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) кадастровая стоимость квадратного метра за пять лет подросла незначительно — в среднем на 10 процентов, до 12 тысяч рублей. Стоимость квадрата в многоэтажных жилых массивах увеличилась гораздо существеннее — с 27 тысяч рублей в 2011 году до 34 тысяч. Впрочем, эту цифру еще предстоит перепроверить.
— В некоторых городах нам приходилось пользоваться информацией о ценах более ликвидных объектов недвижимости (например, оценочной стоимостью квартир, указанной в договорах ипотеки), а они не всегда полностью отражают истинное состояние жилого фонда. Поэтому мы уже сейчас проводим верификацию всей использованной информации, — говорит Вера Консетова.
Разумеется, погрешности в расчетах кадастровой стоимости есть всегда. Оценщики не могут учесть многих индивидуальных факторов, влияющих на стоимость, казалось бы, очень похожих объектов — состояния здания, планировки квартир и многого другого.
— Главный недостаток массовой оценки — это приблизительный результат, — рассуждает директор челябинской профессиональной
— Важно, чтобы кадастровая стоимость соответствовала рыночным диапазонам, а погрешность если и не сводилась к нулю, то хотя бы имела объективные причины, — поясняет в свою очередь Вера Консетова. — Мы проанализировали исходные данные об ОКС региона на полноту и непротиворечивость и пришли к выводу, что только 19 процентов от их общего числа отвечало такому требованию. Конечно же, этого недостаточно. И мы готовы изучить все спорные ситуации, уточнить данные и пересчитать стоимость.
Сейчас проект отчета об определении кадастровой стоимости ОКС размещен в фонде данных государственной кадастровой оценки. Любой заинтересованный собственник может зайти на сайт Росреестра и проверить сведения о своей недвижимости. На это отводится 20 рабочих дней с даты размещения отчета, поскольку на каждое обращение оценщики обязаны подготовить мотивированный ответ.
— Отчет об определении кадастровой стоимости будет утверждаться через несколько месяцев, — отмечает Алексей Бобраков. — Время для «работы над ошибками» у оценщиков есть.
Бизнесу дали отсрочку
По федеральному закону под новую систему налогообложения подпадают все
Между тем при таком подходе не учитывается «географический» фактор — расположение объектов в зонах разного покупательского спроса. К примеру, у торговых объектов в зданиях на проспекте Ленина в Челябинске налог меньше, чем у только что построенных магазинов на окраине города, где затраты на строительство были высокими, а вычеты на амортизацию пока не производились. И получается, что торговые помещения в центре города приносят больше прибыли и при этом налог на них меньше, чем на объекты, расположенные в новых микрорайонах. При расчете налога от кадастровой стоимости это неравенство между налогоплательщиками также будет устранено, отмечают специалисты.
Однако во избежание перегибов с малым и средним бизнесом реформу решили проводить поэтапно и сначала «обкатать» ее на наиболее крупных налогоплательщиках — владельцах объектов площадью от двух тысяч квадратных метров. В итоге из 17 тысяч зданий коммерческого назначения для новых расчетов налога для начала выбрали 247. А для большинства представителей бизнеса пока ничего не изменится.
Проверь свой налог
Резкого роста налога на имущество специалисты не прогнозируют. Для снижения нагрузки на население предусмотрен целый ряд мер государственной поддержки. В частности, сохранены все предусмотренные федеральным законодательством льготы для пенсионеров, инвалидов и других категорий граждан. С одной оговоркой: освобождение от уплаты налога теперь распространяется только на один объект в каждой категории недвижимости — квартиру, дачу, гараж или
Областной центр рекомендовал органам местного самоуправления предоставить льготы малообеспеченным и многодетным семьям. Соответствующие нормативные акты муниципалитеты по их усмотрению приняли в конце прошлого года, а вместе с ними — и новые налоговые ставки. Для жилых помещений в Челябинске, например, минимальная ставка составила 0,1 процента.
Дополнительно предусмотрены налоговые вычеты, которых не было при начислении налога по инвентаризационной стоимости. В частности, не будут облагаться налогом 10 квадратных метров жилплощади комнаты в коммуналке, 20 квадратных метров в квартире и 50 квадратных метров в частном домовладении. С учетом того, что большинство сельских жителей и дачников проживает в небольших домах, для них вычет будет практически равнозначен освобождению от налога.
А сам переход на новую систему налогообложения сделали плавным и незаметным. В 2017 году мы впервые получим новые квитанции на уплату налога, но заплатим лишь 20 процентов от его размера. В 2018 году оплатим 40 процентов и на полную стоимость перейдем в течение пяти лет.
Кроме того, достичь справедливого налогообложения власти намерены за счет получения как можно более объективной кадастровой оценки ОКС. Специалисты минимущества уже провели с сотрудниками муниципалитетов серию семинаров, на которых разъяснили, как работать с предварительным отчетом оценщиков.
Челябинские эксперты уже подсчитали, как изменится размер ежегодного налога. Так, за трехкомнатную квартиру в Калининском районе Челябинска площадью 80 квадратных метров налог по инвентаризационной стоимости составлял 1482 рубля в год. По новым правилам за 2016 год владельцы заплатят 1268 рублей.
Справка
У южноуральцев еще есть время проверить расчеты экспертов. Для этого действующую сегодня кадастровую стоимость недвижимости (ее можно найти на публичной кадастровой карте, указав кадастровый номер объекта. — Прим. ред.) можно сравнить с новой, скачав предварительный отчет оценщиков с сайта Росреестра. Для определения размеров будущего налога удобнее всего воспользоваться сервисом на официальном сайте ФНС России. В верхнем поле «Регион» необходимо выбрать Челябинскую область, а затем перейти на страницу «Расчет налога на имущество физических лиц». Свои замечания к проекту отчета о кадастровой оценке граждане могут направлять через сайт Росреестра. Соответствующее поле расположено на странице с отчетом.