Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
8 августа 2016, источник: Ежедневник.by

Офисная недвижимость Минска перестраивается в новый формат

В то время как спрос на аренду офисной недвижимости Минска восстановился, а ставки стабилизировались, в сегменте купли-продажи продолжается спад.

Источник: Ежедневник.by

В сравнении с первым полугодием 2015 года цены упали почти вдвое при снижении спроса всего на 10%.

Как уже писал «Ежедневник», в 2016 год с прошлых периодов перешло значительное число проектов, имевших высокую стадию строительной готовности. В результате в первом полугодии девелоперы успешно завершили и ввели в эксплуатацию около 66 тыс. квадратных метров офисной недвижимости. Причем, значительная часть этих квадратов предлагалась в аренду, а не на продажу. Казалось бы, значительные добавочные площади, при слабом спросе, который наблюдался в 2015 году, должны были обострить конкуренцию между девелоперамии привести к дальнейшему снижению ставок на аренду.

Некоторые аналитики предсказывали даже, что владельцы бизнес-центров вынуждены будут сдавать площади всего лишь за оплату коммунальных платежей. Однако эти прогнозы не оправдались и в первой половине 2016 года спрос на аренду офисов в Минске восстановился, что привело к стабилизации ставок аренды.

По мнению аналитиков Colliers International (Беларусь), причины нормализации спроса могут быть следствием сразу нескольких факторов, в том числе и комфортными ставками аренды. Именно эти ставки в период кризиса подвигли многих бизнесменов не покупать офисные площади, а арендовать их.

В сегменте купли-продажи столичных офисов никакой стабилизации пока не наблюдается. Напротив, итоги первой половины 2016 года свидетельствуют о том, что падение продолжается.

Согласно данным Национального кадастрового агентства, в январе-июне 2015 года в Минске было совершено 304 сделки по купле-продаже офисных площадей. В аналогичном периоде 2016 года сделок было уже на 9,6% меньше — 276. Падение спроса получилось не очень существенным, чего нельзя сказать о цене. Если сравнивать цену сделок аналогичных предложений в первом полугодии 2015 и 2016 годов, то в некоторых случаях можно говорить о более чем двукратном падении цены.

Так, если в 2015 году офисы в бизнес-центре на Сурганова, 61 продавались по цене 2300 долларов за квадратный метр, то в 2016 году — 985 долларов. Еще более значительно упали в цене административные помещения на проспекте Победителей 7"А. Если в 2015 году они продавались по цене 2750 долларов за квадратный метр, то через год уже по цене 950 долларов. Офисы на 3-м Загородном переулке 4"В в 2015 продавались по 1215 долларов за квадратный метр, то в 2016 году — уже за 940 долларов.

Падение цен коснулось даже новых офисов, где девелоперы, желающие все же продать площади, а не сдать их в аренду, и без того устанавливали невозможно низкие цены. Например, административные помещения по проспекту Дзержинского 115, в 2015 году продавались по средней цене 680 долларов за квадратный метр. Казалось бы, куда уже ниже, но, оказывается, есть куда. В 2016 году там же офисы уже продавались по средней цене 530 долларов за квадрат. Подобных примеров можно приводить много.

Очевидно, что в столь непростых экономических условиях белорусский бизнес просто не готов к таким крупным и долговременным инвестициям, как покупка офисных помещений. Если кто-то в принципе и рассматривает такой вариант, то переносит его на более благоприятное время, предпочитая пока арендовать площади. Кроме того, при множестве различных предложений на рынке, бизнес стал более требовательно относиться и к качеству обслуживания офисов. Здесь бизнес-центры, где есть единый владелец и единое управление всеми процессами, явно выигрывают перед товариществами собственников. Проще говоря, сегодня бизнес стоит перед весьма простым выбором: отдать много денег и купить офис с некачественным обслуживанием и проблемами в управлении, или отдать мало и арендовать офисы с качественным обслуживанием и лишенным всяких проблем. Понятно, что большинство делает выбор в пользу второго варианта.

Впрочем, вряд ли можно говорить о том, что цена продажи столичных офисов будет падать и во второй половине 2016 года. Падать, похоже, уже некуда, так как средняя цена административных помещений уже опустилась ниже цены помещений жилых. При таких условиях, когда ставки аренды офисов уже стабилизовались, выгоднее сдавать, чем продавать. Поэтому в ближайшее время, многие помещения, которые сегодня предлагаются на продажу, скорее всего, будут выставлены в сегменте аренды в ожидании более лучших времен. Это приведет к сокращении предложений продажи и, как следствие, к стабилизации цен. С учетом того, что ставка рефинансирования планомерно снижается Нацбанком, это приведет к снижению цены заемных ресурсов. Низкие цены и более дешевые заемные ресурсы, приведут к тому, что к концу года цены на столичные офисы начнут опять расти. Не так быстро, как этого многим хочется, но все же расти. Уже итоги первой половины 2016 года говорят о том, что покупатели все больше стали прибегать к заемным средствам и покупать помещения с отсрочкой платежа на 5 и даже 7 лет.