Бум спроса
Рост интереса к открытию пунктов выдачи заказов таких крупнейших интернет-ритейлеров, как Wildberries, Ozon, «Яндекс. Маркет», СДЭК, Сбер был особенно заметен в 2021 году.
Этот год был в целом довольно удачным для российской онлайн-торговли, ведь объем продаж, по данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), превысил показатели 2020 года на 12%, составив 3,6 триллиона рублей.
Лидеры рынка активно развивались, конкурируя друг с другом и постоянно расширяясь, был заметен огромный интерес к открытию новых пунктов выдачи (ПВЗ). Так, по данным Data Insight, в прошлом году 82% заказов были доставлены из интернет-магазинов именно в пункты выдачи. Согласно подсчетам HeadHunter, в 2021 году количество вакансий для специалистов пунктов выдачи заказов выросло в 2,8 раза, до 11,5 тысячи.
С рынка буквально выгребались все помещения под ПВЗ от 30 до 100 квадратных метров в подходящих локациях.
Как это работает?
Ранее компании формата Ozon или Wildberries сами покупали или арендовали помещения для открытия пунктов выдачи заказов, отметил руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.
«Сейчас схема работы в основном выглядит так: предприниматели арендуют или приобретают помещения для открытия точек по франшизе или в партнерстве с известными маркетплейсами», — рассказал он, добавив, что Ozon, Wildberries и другие компании делятся с ними прибылью в размере определенного процента от оборота.
В 90% случаев такие помещения арендуются, а не покупаются, причем арендные ставки могут отличаться в несколько раз в зависимости от локаций и самих помещений. Но обычно для открытия пункта выдачи используются не самые ликвидные помещения, которые не подходят для офлайн-торговли — не в проходных местах, в глубине жилых массивов, пояснила руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Светлана Дергунова.
Зачастую точки расположены в подвальных помещениях, либо на первых этажах жилых домов.
Это могут быть помещения с заходом со двора, неправильной или вытянутой формы, без витрин и иногда даже окон, уточнила в свою очередь директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова.
По данным Томилина, в среднем стоимость аренды помещения под пункт выдачи заказа Ozon в Москве составляет 70−80 тысяч рублей, «ЯндексМаркета» — 60−70 тысяч рублей, пункта Wildberries и Lamoda, с учетом их более существенного метража, — 150−200 тысяч рублей в месяц.
Если говорить о продаже помещений с такими арендаторами, то вилка цен, по наблюдениям Томилина, составляет 210−310 тысяч рублей за квадратный метр.
Рынок насытился
Сейчас в Москве, по оценке Томилина, открыто около 7 тысяч пунктов выдачи заказов различных сетей, и при среднем метраже в 40 квадратных метров это 280 тысяч «квадратов» коммерческой недвижимости.
В целом этот рынок в столице уже насыщен, исчерпав себя на 90%, констатировали эксперты. По их словам, удачных локаций для открытия пунктов почти не осталось — и дело не столько в нехватке помещений в принципе, сколько в определенных требованиях к ним со стороны онлайн-ритейлеров.
Например, Wildberries хочет, чтобы площадь пункта выдачи составляла не менее 50 квадратных метров. В Ozon минимальная площадь может быть от 25 «квадратов», при этом площадь клиентской зоны — от 10 «квадратов» с высотой потолков не менее 2,5 метра.
В «Яндекс. Маркете» требуют, чтобы помещение было правильной формы, без лишних изгибов с минимумом несущих перегородок в зале, а высота потолка — не менее 2,5−2,7 метра. У Boxberry более скромные ожидания — площадь от 15 квадратных метров.
«Но в целом сейчас активный тренд — это полноценные пункты до 80 квадратных метров с примерочными, обширными площадками для распаковки/проверки товаров. Либо это уже автоматизированные пункты до 15 квадратных метров в крупных точках притяжения — например, в супермаркетах», — рассказала Дергунова.
После того, как московский сегмент этого рынка практически исчерпал себя, интерес для открытия большого числа новых точек представляют в основном только малые города и регионы, указал гендиректор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Так что предпринимателям придется рассмотреть переезды и релокации в более выгодные места.
По его словам, сейчас главный риск в развитии таких пунктов — это «каннибализация трафика», когда они начинают открываться слишком близко друг от друга и начинают делить заказы, которые раньше стекались в один пункт.
Ozon и «Яндекс» пристально следят за «защитной зоной» для партнеров, чтобы избежать такого риска, так как это грозит закрытием пунктов, если они перестанут окупаться. А вот с Wildberries в последнее время возникают казусы, когда два пункта выдачи открываются чуть ли не в одном доме", — рассказал Белых.
Ранее этот маркетплейс следил, чтобы пункты выдачи находились друг от друга на расстоянии не менее 500 метров, напомнила Дергунова.
Временная просадка
Вкупе с тем, что московский рынок в целом уже практически исчерпал лимит своего развития, ситуация на нем сильно осложнилась после 21 сентября, говорят эксперты.
«В связи с политическими и внешнеэкономическими событиями активность предпринимателей, которые открывали пункты выдачи заказов, резко упала. Многие из них уехали из страны, а кто-то занял выжидательную позицию», — отметил Сухий.
В результате с января по октябрь текущего года спрос на аренду и покупку таких помещений в Москве упал на 25−30% относительно того же периода 2021 года, констатировал он.
В условиях кризиса арендаторы пытаются оптимизировать расходы.
Наметилась тенденция, когда человек берет одно дорогое помещение и открывает в нем сразу два или три пункта выдачи под разными брендами, что позволяет окупить вложения и заработать.
Ситуация же с арендными ставками, по словам руководителя «Рентаведа», в этом сегменте пока сложилась неоднозначная.
«С одной стороны, владельцы помещений с уже работающими арендаторами скидок не дают, ставки не понижают. С другой — пустующее помещение под открытие пункта выдачи можно снять с дисконтом, убедив собственника снизить ставку на 10−15%, и даже больше. Сами собственники идут на такие сделки, понимая, что эти арендаторы остаются одними из самых надежных и стабильных на рынке», — рассказал он.
Срок экспозиции помещений для размещения пунктов выдачи заказов также вырос. Если ранее такие объекты в столице сдавались за 30−45 дней, то сегодня арендатора на них можно искать и три, и четыре месяца, добавил он.
Перспективы есть
Вместе с тем эксперты называют нынешнее падение спроса и снижение ставок, скорее, временным явлением.
Как прогнозируют в АКИТ, оборот интернет-торговли в России по итогам 2022 года, несмотря на все потрясения, вырастет на 39% по сравнению с показателем за прошлый год — до 5 триллионов рублей. Получается, люди будут по-прежнему (и даже больше) покупать товары в онлайн-магазинах и забирать их в пунктах выдачи. Помещения под них в Москве останутся востребованы, а их собственники ощутят на себе меньшее давление кризиса, чем офлайн-торговля, говорят участники рынка.
«Такой формат торговли выглядит отработанным и понятным, так что не стоит ждать каких-то изменений с точки зрения параметров подобных помещений. Требования к их площади и качественным критериям в ближайшее время сохранятся», — дал свой прогноз Белых.
Он добавил, что не будет и существенного снижения арендных ставок. Скорее всего, после некоторого шока они вернутся на уровень до 21 сентября.
Хотя если говорить об активном росте и развитии бизнеса, то интерес в этом аспекте сейчас представляет все же не уже насыщенный столичный рынок, а регионы, резюмировали эксперты.
