По словам замдиректора АН Sweet Home Натальи Калмыковой, на сегодня спрос на жилье снизился, особенно после повышения порогов достаточности пенсионных. Сделки в основном проходят по ипотеке и в малой доле с использованием пенсионки.
Застройщики снизили количество строящегося жилья, на них сказалась инфляция, рост цен на стройматериалы, проблемы с логистикой. Продавцы вторичного жилья готовы торговаться, особенно когда понимают, что их жилье переоценено. А те, кто не готов уступать, снимают свои объекты с продажи. Предпосылок к продаже с большим торгом и в рассрочку нет. Наибольшим спросом пользуется жилье комфорт-класса.
«Что касается ожиданий в 2023 году, то все будет зависеть от действий государства, от экономической ситуации, примут ли новые ипотеки, будут ли поддерживать ипотечников и строителей. Если поддержки не будет, то следует ожидать уменьшения активного спроса из-за снижения дохода казахстанцев. При этом стоимость жилья не снизится, так как есть фактор подорожания стройматериалов, инфляционных процессов и естественного спроса: люди создают новые семьи, рождаются дети, поэтому улучшение жилищных условий для многих является необходимостью. Тенденция покупки в ипотеку сохранится», — считает Наталья.
Эксперт агентства недвижимости «Районы» Алия Каирбекова отмечает, что сейчас рынок перенасыщен предложениями на первичном и вторичном рынке. Увеличился спрос на новостройки с максимально близким сроком сдачи в эксплуатацию, на готовое жилье в предчистовой отделке либо с недавним годом постройки.
Наибольшим спросом пользуются в основном однокомнатные квартиры в домах комфорт-класса, а также полутора-, двухкомнатные квартиры стандарт- и комфорт-класса в Есильском, Алматинском районах столицы. Как первичный, так и вторичный рынок.
Застройщики вводят лояльные схемы продаж в виде акций, скидок, распродаж, рассрочек, участвуют в выгодных ипотечных программах. Продавцы вторичного рынка не успевают отреагировать на снижение стоимости. Наблюдается конкуренция между первичным и вторичным рынком в пользу первичного.
«Относительно прогнозов на 2023 год отмечу, что цены на первичку могут поднять ограничение ввода квадратных метров и отсутствие участков в хороших локациях с наличием инженерных сетей. Астана уже мегаполис, и экономия времени на поездки в школу, на работу, развитая инфраструктура, наличие парков, ТРЦ, также, как и цена, являются важными мотивами покупки новостроек и квартир на вторичном рынке», — заявила эксперт.
На вторичном рынке, по ее мнению, как такового падения цен не будет, просто покупатель теперь будет думать: «А что я могу купить за эти деньги на первичном рынке?». И если застройщик предлагает ипотеку с лояльным платежом, приемлемой ценой и качеством постройки, то покупатель может уйти к нему и будет арендовать другую квартиру до ввода ЖК, что мы, кстати, видим уже сейчас.
«Относительно прогнозов на 2023 год скажу, что на рынок влияет множество факторов, среди них ужесточение государственного регулирования и повышение ставок по ипотеке и кредитам, по ставкам которых застройщикам сложно реализовывать строительство объектов. Ряд застройщиков, которые намеренно шли на демпинг, вынуждены будут уйти с рынка ввиду финансовой несостоятельности. Это, в свою очередь, приведет к уменьшению количества предложений на рынке, что непосредственно отразится на цене», — отметил президент ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
На рост цен в 2023 году повлияют и другие факторы: сокращение акиматами планов по вводу жилья, рост токсичного предложения на рынке, отсутствие инженерной и социальной инфраструктуры, завершение ряда ипотечных программ. Плюс ко всему задержки поставок стройматериалов от зарубежных производителей из-за сложностей с логистикой.
Что касается спроса в следующем году, то сегодня его достаточно сложно оценивать, учитывая, что положение дел в экономике меняется ежедневно. Перспектива позитивного развития ситуации есть, если уже сейчас государство совместно с бизнесом будет принимать меры по стабилизации.
Например:
- внедрение новой ипотечной программы;
- субсидирование кредитов для девелоперов; увеличение объемов отечественных товаропроизводителей;
- регулирование цен на строительные материалы и так далее.
«Несмотря на текущие трудности, в 2023 году мы ожидаем сохранения спроса на квартиры за счет продления государственной программы “7−20−25”, а также внедрения новых ипотечных программ. Важным фактором роста спроса является интерес инвестора к приобретению жилья для сдачи в аренду на фоне существенного увеличения его стоимости. Мы ожидаем небольшого увеличения стоимости жилья в диапазоне 3−5% в следующем году с сохранением спроса преимущественно на малогабаритные квартиры», — считает директор Open Development Вячеслав Лазарев.
Относительно спроса в следующем году экономист Эльдар Шамсутдинов рассмотрел пессимистичный сценарий. На сегодняшний день льготная ипотека составляет 95% от всей выдачи ипотечных займов. Прекращение льготных программ создаст шок и может в момент сократить продажи первичного жилья до 70%.
«После чего могут вновь заработать схемы с использованием потребительских займов и рассрочек. Но с учетом того, что 90% фондирования стройки ЖК — это средства покупателей, то перспективы у жилищного строительства плохие. Возможно банкротство крупных строительных холдингов — за счет масштабов съедается маржа. Я думаю, что такой сценарий пока маловероятен, но спекулятивная составляющая, инвестиционная привлекательность в жилую недвижимость заметно сократятся», — дополнил Эльдар.
Вторичный рынок слабо прогнозируем ввиду недостаточности достоверных данных. Но эксперт отмечает, как только встанет стройка многоквартирных домов, цены на вторичке в больших городах будут расти.
