Рынок недвижимости в Приморье отреагировал на ужесточение условий ипотечного кредитования. После введения комиссий для застройщиков рядом банков цены на квартиры выросли локально. Рост достигает 1 млн и более. Что касается увеличения первоначального взноса по льготной ипотеке, некоторые компании стали предоставлять на него рассрочку. Об этом рассказали эксперты, сообщает ИА PrimaMedia.
С прошлого года ставки по ипотеке растут вместе с ключевой ставкой ЦБ РФ. Минимальный первоначальный взнос по ипотечным программам с господдержкой увеличен до 20 процентов, а по льготной ипотеке — до 30 процентов.
Но самой жёсткой мерой стало введение комиссий для застройщиков рядом банков в 2024 году. Выглядит это так: чтобы продавать жильё в ипотеку со сниженным процентом от определённого банка, компания должна стать участником программы субсидирования данной кредитной организации и выплачивать ей комиссию за каждую проданную квартиру. Ставки составили:
Господдержка: 7,5%
Семейная: 8,4%
Ипотека для IT: 8,9%
Дальневосточная и арктическая: 11,5%.
Такую комиссию должен заплатить застройщик, если хочет работать с банком по одной из перечисленных программ. Известно, что новую схему уже поддержали «Сбер», ВТБ, «Открытие», «Альфа-Банк» и некоторые другие кредитные организации.
Таким образом, если застройщик продаёт квартиру за 7 млн рублей (срок кредита 30 лет, первоначальный взнос 2 млн, сумма кредита 5 млн) в ипотеку со ставкой 6 процентов, он должен перечислить банку комиссию 420 тысяч рублей (8,4 процента). Или больше, если хочет дать клиенту дополнительный дисконт.
Покупателя это ограничивает в выборе — если ему ообрена ипотека с комиссией, он может купить квартиру только в новостройке, которая входит в программу субсидирования. Проверить, распространяется ли программа на конкретный объект, можно через сайт Домклик — из более чем 100 новостроек во Владивостоке таких ЖК меньше половины.
«Если кратко, компании увеличивают стоимость квартир на размер комиссии, как того и следовало ожидать. При этом не все банки ввели комиссии для застройщиков — Дом.рф, “Примсоцбанк” и ряд других банков работают по прежним условиям», — сообщил агентству эксперт Народного фронта в Приморском крае, модератор площадки «Жилье и городская среда» Владимир Каплинский.
Банк «Дом.РФ» на днях уведомил, что не будет вводить комиссии для застройщиков по сделкам с привлечением льготной ипотеки. Об этом он сообщает в письме партнёрам-девелоперам.
«Однако два ключевых игрока пошли на такие меры, и это влияет на рынок. Представьте себе, если застройщик продаёт квартиру, где кредит составляет 9 млн рублей по программе дальневосточной ипотеки, 1 млн он должен отдать банку, причём сразу и “живыми деньгами”, хотя средства, поступившие на эскроу счета, увидит только после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Соответственно, их надо ещё где-то взять», — рассказывает Владимир Каплинский.
Эксперт обращает внимание, что банк, можно сказать, зарабатывает два раза на одной и той же квартире. Первый — когда кредитует строительную компанию, второй — когда кредитует покупателя.
«У застройщиков нет единого мощного объединения, которое выступило бы от лица всего отраслевого сообщества — единым кулаком. Все реагируют по-разному: кто-то молчит и занял выжидательную позицию, кто-то возмущается, но не предпринимает никаких действий, кто-то прямо заявил: “Я не согласен”, как крупная компания из Питера Setl Group. Есть некоторые попытки жаловаться в ФАС и там приступили к проверке, но подавляющее большинство застройщиков почему-то промолчало или просто сказало — “Тогда мы поднимем цены”. Однако это тоже не решение, если каждая квартира подорожает на миллион», — комментирует эксперт.
Свою позицию по данному вопросу уже обозначил Центробанк.
«Банк России считает, что, несмотря на изменение условий льготных государственных программ ипотечного кредитования они остаются прибыльными для банков. При этом взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски, — говорится в сообщении регулятора. — Выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья. Это несет риски для ипотечных заемщиков».
В то же время многие участники рынка считают, что почва для ужесточения кредитной политики банками появилась, когда увеличился первоначальный взнос и были приняты другие ограничения.
«На мой взгляд, первопричина именно в действиях ЦБ РФ, остальное — следствие. Что будет дальше — время покажет, думаю в ближайшие месяцы ситуация прояснится. С экономической точки зрения это нонсенс — строительной отрасли просто выкручивают руки. Глобально, это очень не правильно. В итоге страдают граждане, конечный потребитель, потому что людям поднимают цены на квартиры, новое жильё для многих так и останется неподъемной мечтой», — говорит Владимир Каплинский.
Также эксперт отмечает, что компании стали давать клиентам рассрочку на первоначальный взнос — это позволяет смягчить увеличение порога входа по ипотечным программам.
В целом, опрошенные агентством представители отрасли отзываются о новых ужесточениях как о болезненных, но не критичных для рынка. Например, председатель Совета организации «Альянс строителей Приморья» считает, что у компаний достаточный запас прочности, и «рентабельность застройщиков позволяет корректировать цены без особого труда».
Добавим, в Приморье строится рекордное количество жилья, однако эксперты пока не видят угрозы затоваривания на рынке. Обеспеченность населения квадратными метрами на душу населения остаётся одной из самых низких в России, ипотечные программы доступны, пусть уже и не на таких лояльных условиях. Более того, правительство увеличило лимит по ДВ-ипотеке до 9 млн рублей и распространило программу на работников оборонно-промышленного комплекса. Это тоже оказывает поддержку рынку.
В то же время слабые игроки могут покинуть стройиндустрию. Возможны слияния, поглощения и другие процессы в отрасли, отражающие состояние экономики, считает Владимир Каплинский.
Отметим, по данным Дом.рф, сегодня в Приморье объёмы строительства превышают 2,3 млн кв. метров жилой площади. Доля ипотеки в сегменте новостроек достигает 90 процентов для класса стандарт и 50−60 процентов для класса комфорт и бизнес. При этом у некоторых банков базовая ипотечная ставка превысила 15 процентов.
