Напомним: в первые месяцы этого года ситуация на рынке жилой недвижимости была очень горячей. Январь и февраль неожиданно побили рекорды по продажам на вторичке — 1130 и 1475 сделок соответственно. Апрель стал еще более результативным — более 2 тысяч проданных квартир.
В мае волна продаж пошла на спад из-за череды праздников — в результате сделки растянулись по времени. В июне было продано более полутора тысяч квартир, но и это не мало.
Сезонный спрос
Понятие сезонности на вторичном рынке перестало существовать со снижением ставок кредитования в 2017 году, поскольку больше не оказывало существенного влияния на продавцов и покупателей. Однако теперь, отмечают эксперты, она вернулась в несколько ином виде.
«Сезонность не затрагивает напрямую интересы продавцов и покупателей, но касается других лиц, которые участвуют в сделке. Например, для продажи квартиры нужно согласие всех зарегистрированных в ней. Поскольку это люди, как правило, не заинтересованные — у них есть отпуска, свои дела. Поэтому сделки просто-напросто растягиваются по времени».
По его словам, покупательная способность на рынке жилья в Минске по-прежнему очень высокая. А нисходящие показатели мая-июня на фоне рекордного апреля и есть фактор той самой сезонности, обращает внимание собеседник.
Позитив на рынке жилья
В настоящий момент ситуация на рынке жилой недвижимости складывается вполне себе позитивно. По-прежнему есть кредиты (ими пользуются 38−40% покупателей на вторичке и порядка 70−80% в новостройках), растут зарплаты, курс доллара не увеличивается.
«Если так будет и дальше, то спрос останется высоким. Сейчас самое благоприятное время для покупки квартиры, потому что еще никогда не было столько разных возможностей — кредиты, рассрочки, лизинг… Инструментов хватает».
И напоминает, что позитивный сценарий допускает увеличение обменного курса валют на 5% и кредитования на 1%. Цены в свою очередь умеренно растут.
Возможный дефицит
Вместе с тем, на рынке прослеживается и негативный тренд. Если в начале 2024 года для продажи предлагалось порядка 7700 квартир на вторичке, то в настоящий момент их 7200 — результат активного весеннего спроса.
«Мы видим большие темпы: много покупается, но недостаточно много поступает для продажи. Это означает то, что после пересечения отметки в 7 тысяч квартир уже наглядно будет чувствоваться дефицит предложения», — поясняет эксперт.
Последний раз подобное наблюдали в 2017—2018 годах, а до этого — в 2013-м. Как считает представитель агентства недвижимости, дефицит еще больше сдвинет рынок в сторону продавцов, и цены продолжат расти.
«Пожалуй, это самое хорошее время для “чистых” продавцов — тех, кто продает квартиру и не покупает ничего взамен. Например, когда квартира досталась в наследство, и ее продают за ненадобностью».
Сужается выбор и на рынке новостроек: если год назад, в июне 2023-го, в активной продаже было порядка 150 домов, то сейчас — 120. Крупных строек после реализации проекта «Минск-мир», за исключением «Северного берега», почти нет.
Что будет с ценами?
За шесть месяцев 2024-го цены на вторичное жилье в Минске выросли на 7%. В новостройках — на 11%.
Средняя стоимость квадратного метра в новых домах класса «стандарт» (самый популярный сегмент) — 1465 долларов. На вторичке средняя цена «квадрата» сейчас — $1480. Последний раз такой уровень цен наблюдался весной 2015-го (в новостройках) и в мае-июне 2013-го (на вторичке). И это еще не рекорд: осенью 2013-го ценник на рынке «бэушек» подскочил до 1700+ долларов за метр.
Собеседник отмечает: у застройщиков сегодня больше оснований, чем у продавцов на вторичке, для поднятия цен.
«Ценообразование на вторичке и первичке — это как вопрос, что появилось раньше: курица или яйцо. Так и у нас спрашивают: что первым начинает расти в цене — новостройки или вторичка. Так вот, в рост всегда первыми идут новостройки, а вторичка подтягивается. Но при условии, что рынок растущий и есть ряд позитивных трендов. Если присутствуют какие-то негативные моменты, то первым на снижение идет вторичка».
Развитие событий на рынке столичной недвижимости в ближайшее время эксперт видит так: спрос будет по-прежнему высокий, а цены будут увеличиваться примерно на 1% в месяц.
«Наглядно это можно будет видеть по итогам сентября, поскольку в июле-августе, вероятно, продолжит фиксироваться “летнее плато” на фоне сезонности. Сделки, как в мае-июне, будут просто растягиваться по времени», — заключает он.
