С 1 сентября 2024 года вступили в силу поправки к законам, которые касаются сферы ЖКХ и проведения капитального ремонта. Какие новшества ждут жильцов многоквартирных домов Волгоградской области, сайту volgograd.kp.ru рассказала руководитель Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Татьяна Текучева.
Капремонт с 1 сентября 2024: нововведения, что изменилось
Требования к проведению капитального ремонта многоквартирных домов ужесточили с 1 сентября 2024 года. Изменения введены 238-ФЗ*.
1. Подрядчик капремонта должен состоять в саморегулируемых организациях (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта. Исключение, если договор подряда заключается с государственным и муниципальными унитарными предприятиями. До этого таких требований не было.
— Учитывая дополнительные требования к подрядным организациям со стороны СРО, новая норма должна повлечь за собой улучшение материально-технической базы и уровня квалификации работников привлекаемых подрядчиков, исключение или минимизацию случаев нарушения технологии работ. Собственники должны получить результаты работ по капитальному ремонту, соответствующие нормативным требованиям, — отмечает Татьяна Текучева.
2. Договор строительного подряда заменит «договор об оказании услуг и о выполнении работ по капремонту…» согласно новому закону.
3. Жильцы дома на общем собрании собственников (ОСС) вместо «решения о об оказании услуг и о выполнении работ по капремонту…» должны принять «решение собрания о проведении капитального ремонта».
— Существенно для жителей МКД данная норма ничего не меняет. Стоит лишь обратить внимание на правильность формулировок при принятии решений собранием.
Если фонд капремонта формируется на специальном счете МКД, собственники должны сразу выбрать и того, кто будет заключать договор строительного подряда от их имени. Решение нужно принять на том же собрании, где рассматривают вопрос о проведении ремонта. Обратите внимание, что раньше закон такого требования не содержал.
4. Чтобы начать формировать фонд капремонта на спецсчете, в течение пяти рабочих после открытия счета владелец должен направить в госжилнадзор уведомление о выбранном собственниками способе формирования фонда. Плюс к этому — сведения о направлении подлинника протокола ОСС. Речь идет о собрании, где жильцы приняли решение об открытии спецсчета и его владельце, размере взноса на капремонт и кредитной организации. К уведомлению также должна быть приложена справка об открытии специального счета для подтверждения, что выбранный способ формирования фонда капремонта собственниками реализован.
— В Волгоградской области согласно ч. 1 ст. 6 регионального закона № 174-ОД «Об организации проведения капитального ремонта…» владелец специального счета должен направить в адрес органа госжилнадзора также копию протокола общего собрания собственников о принятии решений о выборе владельца спецсчета, кредитной организации, размера взноса, который должен уплачиваться собственниками помещений, копию протоколов общего собрания о выборе способа управления домом, список собственников помещений в МКД, а также справку банка об открытии специального счета.
5. Обязательный строительный контроль за капремонтом МКД также ввели в России с 1 сентября. Следить за качеством работ будет региональный уполномоченный орган или подведомственное ему учреждение стройконтроля, если регион примет такое решение. Это касается всех домов, которые копят на капремонт в общем котле регоператора.
— При этом собственникам, формирующим фонд капремонта на специальном счете, предоставлена возможность решением общего собрания отказаться от проведения строительного контроля уполномоченным органом.
То есть, если вы платите за капремонт в общий котел, за выбор подрядчика, соблюдение сроков и качество работ отвечает регоператор. Если жильцы перечисляют взносы на спецсчет, они сами ищут исполнителей и контролируют качество капитального ремонта.
— Однако, это не говорит о том, что обязательный стройконтроль коснется только тех, кто формирует фонд капремонта в так называемом «котле». При заключении договора строительного подряда собственники должны предусмотреть в нем порядок осуществления строительного контроля.
6. Изменили условия для перечисления средств со специального счета подрядчикам по капремонту. Банк спишет деньги после предоставления:
— протокола ОСС о принятии решения о проведении капремонта;
— договора строительного подряда с обязательным указанием на проведение строительного контроля и наличие пятилетнего гарантийного срока для подрядной организации;
— акта приемки услуг и работ по договору, за исключением случаев авансирования.
— В этой части новеллой является обязательность положений о стройконтроле в договоре строительного подряда. Важно, что теперь отсутствие такого положения в документе является для банка основанием отказа в выплате подрядчику в счет аванса и оплаты фактически выполненных работ.
Кроме того, в статьях 175 и 179 ЖК РФ сделана оговорка о возможности взыскания средств, находящихся в общем котле фонда капремонта или на спецсчете и специальном депозите. Речь идет об обязательствах его владельца по договору стройподряда.
— Исполнение любых иных долговых обязательств владельца спецсчета со спецсчета не возможно.
7. Капитальный ремонт для ликвидации последствий аварии или ЧС выделили в отдельный пункт. Для такого капремонта:
— решение собрания не требуется, порядок должен определить регион;
— в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта изменения не вносят;
— результаты учитывают при актуализации регпрограммы капремонта;
— работы выполняют только в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера;
— работы выполняются за счет средств регоператора.
8. Перенести капремонт на более ранний срок можно после обследования технического состояния многоквартирного дома**. Если такие расходы заложены в бюджет региона, его можно сделать на основании регионального правового акта. В ином случае экспертизу проводят за счет самих собственников. Для этого понадобится решение общего собрания, принятое не менее ⅔ всех голосов. На ОСС также нужно определить порядок уведомления собственников об итогах обследования и направления результатов в уполномоченные органы.
По результатам обследования технического состояния МКД вносят изменения в региональную программу капремонта. Порядок учета должен определить регион.
— Приказом комитета ЖКХ Волгоградской области от 30.08.2024 № 81-ОД утвержден «Порядок учета результатов обследования технического состояния многоквартирных домов, включенных в региональную программу капитального ремонта…».
____
* Федеральный закон от 08.08.2024 № 238-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации».
** Федеральный закон от 27.11.2023 № 561-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».