Владивосток, как деловой и экономический центр Дальнего Востока, в 2024 году столкнулся с новыми реалиями на рынке офисной и торговой недвижимости. Специалисты в среде торговой, коммерческой и офисной недвижимости отмечают, что спрос и предложение в этом сегменте продолжают трансформироваться под давлением экономических факторов, изменяющегося потребительского поведения и снижения деловой активности в отдельных сферах.
Офисы: дорогие квадраты и сокращение арендаторов.
Рынок офисной недвижимости Владивостока остаётся стабильным, но с заметным сдвигом в сторону оптимизации арендуемых площадей. Компании всё чаще отказываются от больших офисов в пользу компактных, но функциональных пространств.
Средние ставки аренды офисов по классам на 2024 год:
Обратимся к данным с сайтов Farpost, Avito и Restate и рассмотрим средние ставки аренды офисов.
1. Класс A (премиальный сегмент): от 2 500 до 3 300 рублей за квадратный метр в месяц. Офисы такого уровня расположены в новых бизнес-центрах на Океанском проспекте, в районе центра города и на Эгершельде. Здесь предлагаются современные пространства с развитой инфраструктурой, парковками и системами безопасности.
2. Класс B (средний сегмент): от 1 500 до 2 300 рублей за квадратный метр. Офисы этого уровня чаще расположены в зданиях советской постройки с частичной реновацией. Локации — Луговая, Баляева, Первая Речка.
3. Класс C (бюджетный сегмент): 700−1 200 рублей за квадрат. Такой офисный фонд представлен в промышленных зонах и на окраинах города, например, в районах Чуркина и Второй Речки.
Однако важно понимать динамику изменения стоимости аренды офисной недвижимости. Эксперты из Restate отмечают рост стоимости квадратного метра по всем категориям офисной недвижимости: около 371 рубля за квадратный метр в сравнении с аналогичными объектами недвижимости в 2023 году.
Офисная недвижимость во Владивостоке медленно растёт в цене, однако нельзя сказать однозначно, чем обусловлен этот рост. Глядя на динамику изменения стоимости аренды квадратного метра, можно заметить сильное колебание цены. Так, например, в период проведения Восточного экономического форума стоимость аренды офисной недвижимости выросла на 33%, однако сразу после его завершения вернулась к прежним значениям.
Тренды на рынке офисной недвижимости:
Далее рассмотрим тенденции на рынке офисной недвижимости, которые выделяют специалисты из СберАналитик и Office navigator.
1. Оптимизация площадей. По оценкам аналитиков, около 30% компаний в 2024 году сократили арендуемые площади в пользу гибридного формата работы. В бизнес-центрах классов A и B популярностью пользуются небольшие офисы площадью 50−80 квадратных метров.
2. Рост спроса на коворкинги. На фоне стремления к снижению издержек коворкинги остаются востребованным форматом. Средняя ставка аренды рабочего места в современных коворкингах Владивостока составляет от 8 000 до 12 000 рублей в месяц.
3. Недостроенные проекты. В сегменте премиальной недвижимости отмечается нехватка новых бизнес-центров. Сложности с привлечением инвестиций и удорожание строительства вынудили девелоперов заморозить несколько крупных проектов.
Общий вектор рынка офисной недвижимости сейчас — сокращение издержек в попытке увеличить прибыль. Спрос меняется от месяца к месяцу, поэтому каждый владелец офисной площади старается найти нишу, которая будет приносить постоянный и стабильный доход при минимальных расходах.
Торговая недвижимость: ротация арендаторов и смена форматов.
Сегмент торговой недвижимости Владивостока в 2024 году переживает структурные изменения. Общее снижение покупательской способности заставляет владельцев торговых площадей искать новых арендаторов и адаптировать пространства под изменяющиеся реалии.
Арендные ставки торговой недвижимости:
Далее изучим стоимость арендных помещений в крупных торговых центрах Владивостока. Так, самая дорогая аренда в ТЦ «Калина Молл», крупнейшие магазины арендуют помещения в данном ТЦ аж за 18 000 рублей за квадратный метр, если верить данным Farpost и ShopAndMall. В то же время наиболее бюджетными предложениями могут похвастаться ТЦ «Европейский» и ТЦ «Малый ГУМ», всего 800−1500 рублей за квадратный метр. ТЦ «Дружба» можно по праву назвать торговым центром контрастов, ведь только там найти как небольшие помещения со стоимостью аренды от 800 рублей за квадратный метр, так и довольно крупные залы, где аренда будет стоить уже 10 000 рублей за квадратный метр.
Основные тенденции:
Специалисты из IBC Real Estate выделяют следующие тенденции рынка торговой недвижимости:
— Ротация арендаторов. В 2024 году около 15−20% арендаторов торговых площадей сменились. Закрытие небольших магазинов компенсируется открытием новых операторов в сфере услуг, фастфуда и локальных брендов. По данным консалтинговой компании Nikoliers, с начала 2024 года в России появились 43 новые марки (20 зарубежных и 23 локальных). Еще 30 брендов (9 из которых российские) намерены выйти на отечественный рынок до конца 2024-го года.
— Рост популярности торговых корнеров и островков. Малые площади (10−20 квадратов) становятся востребованным форматом для предпринимателей, особенно в сегменте кафе, салонов красоты и небольших бутиков, так как в городе продолжает существовать дефицит качественных торговых площадей.
«Сегодня крупные федеральные сети всё больше рассматривают Дальний Восток для своей экспансии, но проблема заключается в том, что развиваться здесь негде. Этот вопрос активно обсуждался на “Дальневосточном конгрессе коммерческой недвижимости” в сентябре. Многим федералам нужны именно качественные торговые площадки» — прокомментировал ситуацию на рынке руководитель отдела коммерческой недвижимости «Этажи-Владивосток» Евгений Рябко.
— Спрос на помещения в спальных районах. Районные ТРЦ и стрит-ритейл в местах с плотной застройкой показывают наибольшую устойчивость. Здесь аренда окупается за счёт постоянного потока покупателей.
Гибкость как залог выживания.
Эксперты компании Сбербанк, местные риелторы и федеральные аналитики в сфере недвижимости сходятся во мнении, что рынок коммерческой недвижимости Владивостока в 2024 году переживает не кризис, а переосмысление. Офисы переходят к формату «гибкого пространства», а торговые площади адаптируются под новые запросы рынка.
По их прогнозам, стабилизация рынка произойдёт не ранее 2025 года. Владельцы недвижимости, готовые к трансформации, уже сейчас получают преимущество: сокращают площади, снижают издержки и предлагают гибкие условия аренды для бизнеса.
Пока одни компании ищут способы оптимизации, другие видят в этих переменах возможности для роста и экспансии. В новом Владивостоке офисы становятся меньше, а торговля — ближе к покупателю.
