Российский рынок недвижимости сегодня переполнен предложениями, но вторым важным фактором для покупателей остаются расходы на ремонт, которые могут «съесть» до половины стоимости жилья. При этом выбор между новостройкой и вторичкой напоминает игру в русскую рулетку: каждый вариант таит риски, которые не всегда очевидны на этапе покупки.
По данным аналитиков INFOline, 30−50% затрат на ремонт во вторичном жилье уходит на замену коммуникаций. В Приморском крае, где изношенность инфраструктуры в домах старше 20 лет достигает 70%, эта проблема особенно остра. Во Владивостоке замена труб и электропроводки в «хрущевках» вместе с покупкой материала обходится в среднем в 250−300 тысяч рублей с квартиры с учетом стоимости работ и материалов на местной доске объявлений.
Генеральный директор федеральной строительной компании Людмила Волобуева считает, что новостройки однозначно выигрывают у вторичного жилья, ведь в новой квартире не нужно менять коммуникации, зачищать стены и потолок от старых обоев и краски, не нужно ровнять полы или делать их демонтаж. На деле новоселы сталкиваются с различными проблемами: от неровных стен до замены коммуникаций.
По словам специалистов ГК «МИЦ», застройщики экономят на качестве. Пластиковые трубы могут быть тоньше нормы, а электропроводка — рассчитана только на базовые нагрузки, не говоря уже о случаях, когда новые дома вводят без учета нагрузки на существующие инженерные сети, что приводит к массовым порывам и авариям.
Эксперты напоминают об усадке жилья, которая происходит в течение 3−5 лет после постройки дома. И если во вторичке усадка произошла уже давно, то в новостройке велик шанс появления трещин на стенах, перекошенных углов, набухших потолков. В Приморье из-за сложного климата усадка может длиться до 7 лет, так во Владивостоке 40% покупателей сталкиваются с необходимостью переделки черновой отделки в первые два года.
Важно учитывать и то, что застройщик часто старается максимально сэкономить при сдаче квартир, чтобы увеличить собственную прибыль. Поэтому счастливые жильцы уже скоро обнаруживают, что входная дверь сделана «из фольги» и требует замены, лифты ломаются быстрее, чем заканчивается гарантийный срок, из новеньких стеклопакетов дует.
Архитектор 1 категории Мария Зайцева подчёркивает: сегодня планировка влияет на стоимость квартиры сильнее метража. Выражение, что не бывает плохих планировок, ведь всё можно перестроить под себя, уже не столь актуально. И если в новостройке застройщик согласовывает планировки «оптом», что значительно упрощает согласование и уменьшает траты, то вторичка не может похвастаться такой гибкостью. Во Владивостоке разница в цене между удачными и неудачными планировками в одном доме достигает 15−20%. Так, в домах советских серий (например, «корабли») перепланировка требует согласований и усиления конструкций, что добавляет 200−300 тыс. рублей к бюджету.
Риэлтер с многолетним стажем Надежда Жданова поясняет, что из преимуществ вторичного жилья можно отметить возможность заехать и жить практически сразу же, в то время как новостройки, так или иначе, нуждаются в ремонте. Однако если посмотреть на это с другой стороны, то новостройку намного легче оформить «под свой вкус». На вторичке же перед тем, как проводить чистовые работы, переставлять мебель и вешать шторы, нужно сначала снести и выбросить всё, что имеется изначально. Жданова советует учитывать траты на демонтаж при планировании своих расходов.
Сколько же будет стоить ремонт в новостройке и вторичке?
Согласно исследованию информационно-консалтингового агентства INFOline и сервиса по обустройству жилья Rerooms, в среднем собственники тратят на ремонт:
Новостройки: при черновой отделке — 30−60 тыс. руб./м², с чистовой — от 80 тыс. руб./м².
Вторички: с учётом демонтажа — 60−80 тыс. руб./м², а при замене коммуникаций — до 120 тыс. руб./м².
Если говорить про Владивосток, то ремонт двушки в новостройке (60 м²) обойдётся в 4,8−7,2 млн рублей, в то время как ремонт аналогичной вторичной квартиры — в 7,2−9,6 млн рублей.
Можно сделать вывод, что ремонт вторичной квартиры может быть как достаточно дешёвым, так и очень дорогим в зависимости от её состояния. Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова объясняет, что раньше «убитая» квартира позволяла сэкономить, но сейчас из-за дефицита качественных строительных материалов и взрывного роста их стоимости ремонт стал дороже самой недвижимости.
При этом сегодня застройщики хоть и предоставляют «гарантии по ремонту и устранению недочётов» после сдачи дома, но очень неохотно идут на выполнение своих обязательств. Лучшим способом подстраховаться и не потерять время и деньги будет приёмка квартиры в новостройке с участием специалистов.
Покупка квартиры — это не финиш, а старт финансового марафона. Новостройки манипулируют иллюзией «под ключ», вторичка требует вложений, сопоставимых с ипотекой. Единственный способ не прогореть — закладывать на ремонт не менее 40% от стоимости жилья и требовать от застройщиков прозрачности, иначе вместо дома мечты можно получить долговую яму на десятилетия.
