На московском первичном рынке недвижимости наметился новый тренд — среди частных инвесторов выросла популярность краткосрочной ипотеки с околонулевой ставкой. Несмотря на высокие ставки и ощутимое обременение бюджета, ряд ипотечных программ остаются востребованным инструментом для приобретения жилья.
Как рассказала «МК» руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская, на основании данных, полученных от брокеров-партнеров, сейчас около 7−10% клиентов приобретают в Москве жилье с помощью краткосрочных ипотек именно с инвестиционной целью. Причем эта доля выросла в 1,5 раза по сравнению с началом года. В числе наиболее активных инвесторов — клиенты из Казани, Омска, Новосибирска, Самары. Их объединяет схожий портрет: два-три объекта недвижимости в собственности, малый бизнес или стабильный доход, стремление сохранить капитал в надежном активе.
В первую очередь такие программы со средней ставкой от 2,49% до 5,99% на первые 1−2 года позволяют зафиксировать выгодную цену на квартиру в момент покупки и минимизировать ежемесячные платежи, пояснила эксперт. Согласно расчетам онлайн-калькулятора, при первоначальном взносе в 50% и стоимости квартиры в 17 млн руб. ежемесячный платеж составит около 62 тыс. руб. Это делает такой формат более привлекательным по сравнению с условиями рассрочки или семейной ипотеки — особенно в случае, если цель приобретения недвижимости носит инвестиционный характер, подытоживает она.
Также важно, что с юридической и финансовой точки зрения объект, купленный в ипотеку, проще перепродавать, добавляет Архангельская. В отличие от рассрочки, где процесс переуступки может сопровождаться рядом ограничений, ипотечный объект можно быстро реализовать на рынке. Особенно это актуально в условиях, когда руководители крупнейших банков страны прогнозируют снижение ключевой ставки до 15% в ближайшие 12−18 месяцев. Напомним, в ходе ПМЭФ-25 глава Сбербанка Герман Греф заявил о том, что концу года ключевая ставка может опуститься до 15−16%. Это создает потенциал для рефинансирования и выхода из сделки с большей прибылью.
Финансовый контекст также играет на руку краткосрочной ипотеке. По словам Архангельской, в то время как ставки по банковским вкладам уже начали снижаться — в некоторых банках они опустились до 15−16%, — инвестиции в недвижимость продолжают демонстрировать высокую доходность. На этапе от котлована до монолита рост стоимости квадратного метра в отдельных лотах достигает 30%. И даже с учетом выплат по ипотеке покупатель остается в плюсе.
Тем не менее, даже при видимой выгоде, чтобы не попасть в кризисную ситуацию, эксперт рекомендует не превышать 50% от совокупного семейного дохода на ежемесячный платеж, а также создавать подушку безопасности минимум на 3−6 месяцев. «Это поможет сохранить финансовой устойчивости даже при снижении доходов или изменении жизненных обстоятельств», — подчеркивает специалист.
