Традиционная июльская «передышка» на московском рынке аренды жилья, похоже, в этом году отменяется. Предложение, как и положено в период отпусков, сжимается, как шагреневая кожа. Зато спрос бьет через край. Особо в сегменте недорогого и средней ценовой категории жилья. Из-за образовавшегося дисбаланса требования к квартирантам растут, ставки аренды квартир, естественно, тоже. Причем во всех сегментах вторичного рынка. По каким причинам состоялся банкет у столичных рантье?
Как рассказала «МК» заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова, в мае — июне объем предложения съемного жилья в Москве сократился на 23%. Часть собственников убрали из экспозиции свои объекты на майские праздники. Многие владельцы ушли в отпуска и решили на время отложить вопрос сдачи квартиры. Зато количество заявок от арендаторов только в мае увеличилось на 37%. Как всегда, в середине лета, царит оживление: много звонков, показов, клиенты прицениваются. Родители будущих абитуриентов с интересом изучают специфику московского рынка аренды.
«Спрос стабильно превышает предложение, особенно в сегменте недорогого и средней ценовой категории жилья. В популярных районах квартиры уходят буквально за сутки. Те объекты, которые в 2021—2022 году могли простаивать по 3−4 недели, сейчас сдаются за 1−3 дня», — сообщила руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
С ее слов, даже откровенно «проблемные» квартиры — без ремонта, с неудачной планировкой, на первых этажах — находят арендатора. Особенно, если цена адекватна рынку. Кроме того, почти полностью исчез торг. Арендодатель может выбрать из 10 желающих и не торопится идти на уступки. Особенно это касается объектов с хорошей локацией, техникой и ремонтом. Даже студии без стиральной машины сейчас уходят без проблем, если цена находится в нижней границе по району.
«Сейчас наблюдается вымывание наиболее доступной и ликвидной недвижимости, которая заменяется объектами с чуть более высокой стоимостью. Нельзя говорить, что рынок аренды растёт или падает — он стабилен», — подчеркнула директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Во всех сегментах вторичного рынка, по ее мнению, произошло общее повышение базовой стоимости. Так, стандартная однокомнатная квартира в старом жилом фонде теперь обходится примерно в 50−60 тыс. руб. Причем подобные варианты расположены преимущественно вне центра столицы. Наибольший интерес вызывают квартиры с любым типом ремонта — даже косметическим.
Также аналитик отметила значительное удорожание многокомнатных квартир (до 20−30% за год) в старом фонде. Особенно расположенных в популярных районах старой Москвы, таких как Нагатино-Садовники, Гольяново, Медведково, Хорошёво-Мнёвники, Хорошёвский районы. Значимый прирост цен зафиксирован и в районах массовой застройки новых жилых комплексов и реновационных домов, местах, где реализуются проекты КРТ и реорганизации промзон — обновление жилого фонда ведет к повышению арендной платы.
По росту арендных ставок, по данным Дымовой, лидируют северо-западные округи Москвы, включая Южное и Северное Тушино, также Академический район, Водный Стадион и Кузьминки. Эти зоны характеризуются массовым возведением современных жилых комплексов, в т.ч. реновационных, взамен старых пятиэтажек. Модернизация жилищного фонда приводит к дальнейшему росту цен на аренду в среднесрочной перспективе. Наиболее привлекательные по цене варианты аренды представлены в городах-спутниках Москвы — Мытищах, Люберцах, Красногорске, а также Новой Москве.
Как полагает Мищенко, цены на аренду растут по ряду объективных причин. Среди них — высокая ключевая ставка ЦБ, из-за которой многим недоступны рыночные жилищные ссуды, ограниченное лимиты и высокий первоначальный взнос по льготной ипотеке (25−30%). В результате часть потенциальных покупателей удерживаются в аренде. Кроме этого, растут налоги, тарифы на обслуживание домов и услуги ЖКХ. Владельцы закладывают эти расходы в стоимость аренды. Еще одна важная причина повышения средней ставки — массовый исход с рынка аренды частных инвесторов из-за снижения доходности. Поэтому новых объектов не так много.
«Все меньше в пределах МКАД становится жилья с т.н. “бабушкиным ремонтом”: многие собственники-арендодатели обновили и освежили квартиры в старых домах за счет получения арендной платы», — добавила Полякова. По ее оценке, в настоящее время на массовом московском рынке найма 60% экспозиции приходятся на квартиры, полученные собственниками по наследству или по договору дарения. 35% занимают «резервные» объекты, купленные впрок. Например, для сбережения накоплений или для подрастающих детей, а пока они ими не используется, они сдаются и приносят доход. Не более 5% экспозиции — это инвестиционные квартиры, которые были приобретены намеренно для сдачи внаем.
«Сейчас на столичном рынке набирает силу ряд новых трендов», — говорит Мищенко. Во-первых, пришла мода на тест-драйв локации — аренда на короткий срок квартиры в районе, где человек планирует ее покупать, чтобы понять, подходит ли место. Особенно часто этот тактический прием практикуют семьи с детьми и те, кто планирует покупку в новостройке. Во-вторых, появился устойчивый запрос на коаренду, когда несколько арендаторов объединяются, чтобы арендовать большую квартиру и делить оплату. Особенно это характерно для молодых семей и мигрантов. В-третьих, вырос интерес к готовым квартирам с обслуживанием — формат «сервисная аренда» набирает популярность: жильё с регулярной уборкой, техобслуживанием и поддержкой, особенно в апартаментах и ЖК бизнес-класса. Появился гибрид аренды и рассрочки — формат, когда часть арендной платы идёт в счёт будущей покупки. Пока это единичные случаи, но интерес к ним растёт.
Но расслабляться потенциальным арендаторам точно не стоит. С конца июля столичный рынок съемного жилья начнёт по старой традиции «разогреваться». Возвращаются отпускники, приезжают студенты, переводятся сотрудники, «просыпаются» арендаторы с детьми, которым важно переехать до 1 сентября. Как правило, в этот период цены подскакивают на 5−10%, а сроки принятия решения у арендатора сокращаются до нескольких часов. «Те, кто хочет успеть до осени, готовы переплатить, лишь бы не остаться “у разбитого корыта”. Особенно это актуально в районе вузов, метро, садов и школ», — заключила Мищенко.
