Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты
8 сентября 2011, источник: РИА Новости

Узаконенная перепланировка в Москве стоит до 100 тыс руб

МОСКВА, 8 сен — РИА Новости. Владельцы каждой четвертой квартиры, выставленной на продажу на вторичном рынке Москвы, могут столкнуться с необходимостью при реализации своей законной собственности или заплатить «серым» посредникам круглую, иногда даже шестизначную сумму, или часами стоять в очередях и бегать по кабинетам чиновников. Дело в том, что, как рассказывают эксперты, опрошенные РИА Новости, четверть объектов в старом жилом фонде города продается с перепланировками, узаконивание которых требует терпения, свободного времени и способности хорошо ориентироваться в весьма запутанных столичных нормах.

Ремонт сналача, документы потом

Как правило, вернуть ту или иную ситуацию в лоно действующего закона уже после правонарушения достаточно трудно. Но случай с узакониванием перепланировок в Москве, похоже, особый.

Собеседники РИА Новости в риелторских компаниях, где чаще всего сталкиваются с клиентской проблемой «сделал ремонт, хочу продать, а перепланировка не узаконена», отмечают, что приведение проекта квартиры в соответствие с ее действительным состоянием происходит намного позже того, как закончен сам ремонт.

Так, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, для создания уюта хозяева квартир незаконно сносят перегородку, объединяя кухню или лоджию с комнатой, убирают стену, объединяя смежные комнаты, расширяют дверной проем, превращая его в арку. Самой распространенной перепланировкой, добавляет эксперт, является объединение ванной комнаты и санузла в единое помещение.

При этом, говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, существует два вида перепланировок, которые в Москве не удастся законно согласовать ни при каких обстоятельствах: это перенос «мокрых точек», то есть перемещение санузла из одной части квартиры в другую или перетяжка трубы от одного стояка к другому, и снос капитальных стен.

«Каждая четвертая квартира в старом жилом фонде продается с перепланировкой, как с согласованной, так и с несогласованной», — утверждает Бирина.

Несвободная свобода планировки

Не обошла эта проблема и собственников квартир с так называемыми «свободными планировками».

«…Нет такого понятия, как “свободная планировка”. Даже если в квартире отсутствуют стены, это не значит, что планировки нет. Есть разработанный проект, по которому БТИ и делает свои замеры жилых и нежилых помещений. То есть фактически обмеры не производятся, а выполняются по тому проекту, который предоставляет застройщик», — поясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.

А директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева указывает, что, как правило, новостройки со свободной планировкой имеют проектную планировку, которая намечена в один кирпич в квартире. Для согласования же перепланировки собственнику приходится действовать в обычном порядке — согласовать проект в управляющей компании, получать разрешение межведомственной комиссии и так далее.

Насколько же «легким» окажется процесс, обращает внимание Литинецкая, зависит от серьезности изменений, планируемых собственником квартиры в новостройке.

Она считает, что серьезные перепланировки, в основном, можно осуществить в лишь монолитных домах, где нет несущих стен, а зафиксированы только несущие колонны и «мокрые зоны» — туалет, ванная, кухня — где проходят выходы коммуникаций.

Под давлением бюрократии

Нельзя сказать, что собственники квартир в столице не понимают важности подготовки «нормального» хода ремонта квартиры и нарушают нормативные акты, требующие получения согласия на перепланировки у соответствующих инстанций, несознательно — скорее, к этому их вынуждают «внешние» обстоятельства, считают собеседники агентства.

Люди решаются на несогласованные перепланировки ради экономии времени, ведь согласование — достаточно долгий процесс, а затягивать ремонт не хочется, поясняет Дивеева.

Действительно, для согласования перепланировок необходимо пройти множество инстанций — ЖЭК, межведомственную комиссию, архитектурное бюро, БТИ и другие, соглашается с ней генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» Наталья Соломонова.

Впрочем, несмотря на огромную долю квартир с еще не узаконенными перепланировками, в Жилищной инспекции Москвы проблем пока не видят. Видимо, чиновники смирились с «обратным» порядком процедуры перепланировки в столичных квартирах, когда сначала ремонт делают, а только потом приводят в порядок документы.

Так, представитель Мосжилинспекции пояснил РИА Новости, что если в процессе перепланировки не затронуты несущие конструкции и коммуникации здания, то ее без особых сложностей можно согласовать и «постфактум».

Однако у этого есть и оборотная сторона: если владельцем затронуты несущие конструкции, то уже необходимо техническое заключение, что переустройство не нанесло вреда состоянию несущих конструкции и инженерных коммуникаций здания, отметили в инспекции.

Как напоминает сотрудник пресс-службы инспекции, согласно московским нормативам согласование проектов перепланировок осуществляется в срок, не превышающий 20 дней, причем совершенно бесплатно. Собственник должен явиться в территориальную инспекцию с правоустанавливающими документами на квартиру, планом БТИ, поэтажным планом здания, а также и эскизом или проектом перепланировки.

Эскиз, который можно от руки набросать на плане БТИ, требуется для простых перепланировок, не затрагивающих несущие конструкции, а для более сложных перепланировок требуется проект с техническим заключением, которое может подготовить проектная организация, имеющая соответствующие допуски в СРО, рассказывает представитель Мосжилинспекции.

При этом, настаивает он, в подавляющем большинстве случаев сегодня не требуется согласования перепланировок с санэпидемнадзором и пожарным надзором. Например, «добро от пожарных» следует получать в таких необычных случаях, как устройство в квартире камина или сауны. Сложнее придется собственникам квартир в домах, отнесенных к памятникам культуры — там для перепланировки требуется согласие Департамента культурного наследия столицы.

Теневой бизнес

Однако в реальности, судя по рассказам участников рынка вторичного жилья, с перепланировкой оказывается все не так просто, как в комментарии Мосжилинспекции. По сути, необходимость собрать целую папку документов привела к формированию в городе целого «серого» бизнеса, помогающего вечно занятым москвичам экономить время.

Проблем, связанных со сбором документов, довольно много, настаивает Таганов, а плата за разрешение на изменение внутреннего пространства жилища весьма высока.

Он поясняет, что в среднем согласование простой перепланировки в посреднических компаниях обойдется примерно в 30-40 тысяч рублей, а вместе с разработкой проекта — 70 тысяч рублей, а в особых случаях (когда дело касается капитальных и несущих конструкций) — вплоть до 90-100 тысяч рублей.

Косвенно наличие проблемы с «теневыми» помощниками по перепланировкам признают и в Мосжилинспекции.

Тот, кто хочет сделать все по закону — найдет способ, а тот, у кого нет времени, обращается к посредникам и, естественно, платит деньги, подчеркивает представитель инспекции.

Преступление и наказание

Еще один феномен узаконивания перепланировок в Москве, который, как допускают эксперты, также стимулирует подчас весьма легкомысленное отношение жителей столицы к этому вопросу — это несоответствие преступления и наказания.

С одной стороны, обращает внимание Таганов, незаконные перепланировки, затрагивающие, к примеру, капитальные стены, несут угрозу не только нерадивому собственнику, но и его соседям.

С другой стороны, напоминает заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владлена Астанина, штрафные санкции для нарушителей в Москве достаточно смехотворны.

«За самовольную перепланировку жилого помещения установлена ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от 1 тысячи рублей до 1,5 тысячи рублей», — рассказывает она.

При этом, добавляет собеседница агентства, в случае производства самовольной перепланировки в многоквартирном доме, при которой ухудшаются условия проживания многих граждан в таком доме, законодательством предусмотрена повышенная ответственность в виде наложения «повышенного» административного штрафа — в размере от 2 тысяч до 2,5 тысячи рублей.

Неудивительно, что необходимость заплатить штраф мало кого останавливает при ремонте квартиры. Единственное серьезное последствие, с которым может столкнуться владелец квартиры с незаконной перепланировкой — это судебный процесс, ведь назначение и уплата административного штрафа за самовольную перепланировку не освобождает собственника от обязанности ее согласовывать.

Как предупреждает Астанина, если незаконно перепланированная квартира не приведена собственником в исходное состояние в установленный инспекцией срок, то суд может принять решение о ее продаже с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние лягут на нового собственника.

С больной головы на здоровую

Однако, рассказывают игроки вторичного рынка, далеко не перспектива судов чаще всего пугает москвичей, решившихся через какое-то время все-таки привести в соответствие с законом ремонт в своем жилье. По всей видимости, такие прецеденты настолько редки, что ни один из собеседников РИА Новости не мог вспомнить случая продажи по решению суда в Москве квартиры с незаконной перепланировкой.

По словам риелторов, всерьез москвичи начинают заниматься узакониванием перепланировки лишь в одной ситуации — если хотят в ближайшем будущем продать свое жилье.

«Сегодня БТИ не осуществляет контрольные функции, а лишь констатирует факт перепланировки, и у собственника есть возможность продать квартиру с обременением “неузаконенная перепланировка” и переложить обязанность произвести необходимые действия в течение шести месяцев на покупателя», — проясняет ситуацию управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «Миэль» Алла Вишневская.

В этом случае, добавляет Астанина, на нового собственника квартиры ложится обязанность по согласованию данной перепланировки и с момента государственной регистрации права собственности именно он несет ответственность за допущенное ранее нарушение.

Соломонова же делает вполне очевидный вывод: серьезные изменения планировки мешают продаже квартиры — понятно, что потенциальные люди опасаются столкнуться с проблемами.

Бирина в свою очередь уточняет, что банки не дают кредиты под квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Да и сами маклеры в агентствах недвижимости, признается Дивеева, не советуют своим клиентам приобретать квартиры с непонятными перепланировками — ведь такое перепланированное без согласования жилье будет сложно продать или обменять.

Вот и получается, что в условиях, когда в том, чтобы узаконить перепланировку, заинтересованы лишь люди, стремящиеся как можно быстрее продать свою квартиру, уже не кажется странным, что согласование перепланированной квартиры превратилось из обычной госуслуги в бизнес. На ком еще заработать, если не на человеке, который вот-вот получит минимум 5-6 миллионов рублей? Ведь когда намечается пятимиллионная сделка, даже 100 тысяч рублей — это лишь два процента. Комиссия риелтора и то больше. Так что если в Москве не сделают согласование перепланировок доступным и понятным в том числе и для тех, у кого нет специального архитектурного или строительного образования, на рынке и дальше продолжат царствовать теневые посредники, при молчаливом согласии чиновников убеждающие незадачливых собственников, что даже самый сомнительный ремонт можно узаконить «постфактум».