19 ноября в Петербурге пройдут торги на право долгосрочной аренды дореволюционного здания амбулатории и ремесленного приюта Покровской общины сестер милосердия на Большом проспекте Васильевского острова, 85Р. Начальная цена аукциона — 1 млн рублей в месяц на время реставрационных и ремонтных работ, после арендная плата будет снижена до 1 рубля за кв. м. Эксперты находят объект площадью 3,4 тыс. кв. м весьма перспективным и предполагают, что по результатам торгов аренда может быть значительно увеличена. При этом, по оценке специалистов, стоимость восстановления может превысить 1 млрд рублей.
Заявки на участие в торгах принимаются до 17 ноября. Неиспользуемый ныне корпус Покровской больницы построен в 1909—1910 годах в стиле модерн по проекту архитектора Карла Коха. Как сообщает пресс-служба Смольного, изначально там располагались учреждения Покровской общины сестер милосердия. Позднее туда перенесли лечебный корпус Покровской больницы. В годы блокады в нем оказывали помощь раненым фронтовикам и жителям города.
По словам губернатора Санкт-Петербурга Александра Беглова, сегодня часть Васильевского острова, где находится объект, получила новый импульс развития. Около года назад здесь открылась станция метро «Горный институт», а в сентябре после реконструкции начал работу Центр современного искусства имени Сергея Курехина.
Руководитель Экспертного центра по девелопменту в Санкт-Петербурге и Ленинградской области член ИКОМОС Александр Демин согласен, что рассматриваемый объект — очень качественный с точки зрения локации, поскольку находится в шаговой доступности от метро и в активно развивающейся части Васильевского острова. «Локация и статус объекта культурного наследия, на приспособление которого не распространяются ограничения градрегламента участка, дают правообладателю уже после реставрации здания максимально широкий спектр потенциально коммерчески успешных функций», — объясняет эксперт.
Бонусом, по мнению господина Демина, являются удобные планировочные решения здания, коридорная система, малое число внутренних капитальных стен, обилие окон на фасаде. «Поэтому объект может быть приспособлен и под гостиницу, и апарт-отель, и бизнес-центр, и медицинское учреждение. Часть помещений может быть занята под торговлю и объекты общественного питания. Скорее всего, речь пойдет о совмещении функций», — дает оценку он. Господин Демин уверен, что здание заинтересует инвесторов и по итогам торгов первоначальная арендная плата может быть значительно увеличена.
Партнер по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольга Шарыгина подтверждает, что объект — «крайне интересный, красивый, компактный, с ярким дизайном внутри и снаружи». «Но к сожалению, все эти параметры не являются залогом инвестиционного успеха, когда речь идет об объекте культурного наследия (ОКН.— “Ъ Северо-Запад”), — констатирует она. Первое, что приходит в голову по поводу функции, рассуждает госпожа Шарыгина, — это креативное пространство, наподобие Анненкирхе, но вокруг существует уже несколько таких объектов (“Севкабель Порт”, “Брусницын”, “Эрарта”, Центр Курехина) и еще целый ряд пространств на Васильевском острове.
Кроме этого, действующие в непосредственной близости медицинские учреждения не совсем сочетаются с креативной функцией. Было бы идеально сохранить изначальное медицинское назначение и приспособить здание под частную клинику высокой категории или же создать средство размещения с медицинской составляющей, заключает госпожа Шарыгина.
«В классические коммерческие функции (офис, отель) я не очень верю, хотя локация отличная и сам объект тоже, но, возможно, покупатель-инвестор проявит креатив и создаст что-то гибкое и многофункциональное. Объект будет интересен специфическому творческому инвестору, который не боится трудностей и не боится в любой момент превратиться из инвестора в мецената. Такое случается при приспособлении ОКН», — подчеркивает эксперт Becar Asset Management.
Специалисты отмечают, что нельзя не принимать во внимание аварийное состояние здания бывшей амбулатории и вместе с этим относительно лояльный предмет охраны. Александр Демин предупреждает, что инвестору придется выполнить комплекс работ по реставрации кирпичных стен, устройству фактически новых перекрытий, кровли, реставрации фасадов, элементов интерьеров, устройству внешних и внутренних инженерных сетей и оборудования, технологическому присоединению здания. Стоимость работ по ремонту, реставрации и приспособлению будет зависеть от инженерной наполненности объекта, а также качества проектных решений и умения инвестора работать с подрядными организациями. Ольга Шарыгина говорит, что, судя по фотографиям, стоимость составит не менее 150−200 тыс. рублей за кв. м в зависимости от будущей идеи.
«В любом случае рассчитывать нужно на цифры не менее 300−350 тыс. рублей за кв. м полезной площади и общую стоимость проекта более 1 млрд рублей. Даже с учетом уникальной локации это серьезные вложения, принимая во внимание, что все-таки речь идет об арендном объекте», — дает заключение член ИКОМОС Демин.
Программа «Рубль за метр» в Петербурге реализуется с 2018 года. По программе восстановлены два объекта культурного наследия: Александровские ворота Охтинских пороховых заводов, а также особняк-контора и здание библиотеки лесопильного производства Колобовых на Петроградской стороне. По данным Смольного, еще 12 объектов находятся на разных стадиях ремонтно-реставрационных работ.
