Несмотря на сложности в экономике, спрос на жилье не просядет, уверен Александр Цыганов.
Ожидание изменений в правилах выдачи льготной ипотеки в конце прошлого года привело к всплеску спроса на новые квартиры. Однако падения числа сделок на первичке ждать не стоит: спрос на нее останется стабильным, а цены застройщикам придется снижать только на наименее удачные проекты, рассказал в интервью URA.RU заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. А с падением ключевой ставки до 12−13% должно произойти полноценное оживление рыночного спроса, добавил эксперт.
Спрос никуда не делся.
— В прошлом году рост российской экономики сильно замедлился: по мнению аналитиков, сейчас она фактически перешла в фазу стагнации. Как это отражается на спросе на первичное жилье?
— Если анализировать данные агрегаторов и другие показатели, становится заметно, что спрос никуда не делся. Он даже растет, как и цены на недвижимость. Это плохо согласуется с уменьшением платежеспособного спроса и общей экономической ситуацией.
Недвижимость остается для россиян самым понятным и надежным средством вложения денег.
Связано это, во-первых, с уменьшением предложения. Девелоперы с учетом изменений в экономике стали выводить на рынок меньше квартир, и это играет свою роль.
Второй фактор — объективная необходимость и понимание многими россиянами, что квартира им нужна. Многие еще живут в квартирах низкого качества и не там, где им хотелось бы. Никто не отменял и миграционные потоки в более крупные города за лучшей жизнью.
Еще один аргумент в пользу спроса на недвижимость — непонимание других сберегательных инструментов. Кажется, что сберегать на депозитах не так просто, ставка может с течением времени перестать покрывать инфляцию, деньги в банке — пропасть.
Другие инструменты многим просто непонятны, желание играть на рынке ценных бумаг проявляет лишь небольшая доля граждан.
Снижать цены будут только на объекты в плохой транспортной доступности или с другими изъянами, полагает экономист.
Поэтому многие предпочитают свободные деньги инвестировать в недвижимость. Считается, что это очень надежный инструмент, который в перспективе позволяет, как минимум, сохранить средства, а как максимум, их приумножить. Квартиру можно передать детям, также это хороший вариант альтернативной пенсии, если ее сдавать, а жить, например, на даче.
Поэтому цены на первичном рынке не снижаются, хотя, казалось бы, должны. Редкое исключение — неудачные проекты, когда у покупателя нет понимания, как до объекта доехать, или есть еще какие-то изъяны. Но в целом при снизившемся предложении и постоянном, пусть не всегда платежеспособном спросе цены на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге за редкими исключениями не снижаются?
— А в других регионах?
Многие поспешили с покупкой жилья, пока не изменились условия получения семейной ипотеки, объяснил эксперт.
— В миллионниках, городах областного значения интерес к недвижимости тоже поддерживается. В малых городах он тоже есть — и там тоже появились определенные группы людей с деньгами от выплат, а также запущенных и успешно действующих предприятий тяжелой промышленности. Но по некоторым территориям у застройщиков пока нет понимания их перспективности, поэтому новые объекты там не появляются. В таких населенных пунктах льготную ипотеку распространили на вторичное жилье.
«Запрыгнуть в последний вагон».
— В ряде регионов в конце прошлого года отмечен резкий рост спроса на новостройки. Это был временный эффект в ожидании изменения условий, в том числе по семейной ипотеке?
— Здесь несколько факторов. В том числе традиционное желание «запрыгнуть в последний вагон». С февраля меняются правила семейной ипотеки, когда на одну семью возможен только один льготный жилищный кредит, а супруги должны будут выступать созаемщиками. Кроме того, обсуждается привязка процентной ставки к количеству детей. Поэтому россияне торопятся.
Также конец года — это выплаты 13-х зарплат, премий, бонусов, которые люди поспешили вложить в привычный и понятный инструмент.
— В дальнейшем возможно ли все-таки снижение цен на новостройки там, где будет отмечаться локальное падение спроса?
Чтобы снизить расходы, застройщики переходят на менее качественные стройматериалы, отметил Цыганов.
— Девелоперы реагируют на падение спроса прежде всего снижением объемов нового строительства. Кроме того, когда они видят, что спрос действительно ушел, они начинают проводить различные маркетинговые акции — скидки для определенных категорий граждан, при 100-процентной оплате, «оплати по ценам 2024 года», предложение бесплатного места на парковке, бесплатной кладовки и так далее.
— Как экономическая ситуация влияет на структуру спроса? Как он перераспределяется между классами жилья и по метражу?
— Когда люди хотят сэкономить, застройщики начинают предлагать им квартиры меньших площадей. Правда, в Москве и Московской области их теперь по нормативным актам нельзя строить меньше 28 квадратных метров. Кроме того, чтобы управлять стоимостью строительства, могут снижать качество материалов.
Есть примеры, когда несколько очередей одного и того же жилого комплекса строятся по-разному: у первых домов стены выложены кирпичом, а потом идет переход к более дешевым решениям. Удешевление от очереди к очереди бывает заметно и по входным группам. У домов массовой застройки фасады от кирпичных переходят к легким панелям.
Но при этом мы видим, что панельных домов, к примеру, в Москве в пределах ТТК в принципе нет, этот вид строительства переместился в Новую Москву и Подмосковье.
Когда «оживет» рыночная ипотека.
— Разрыв в ценах между первичным и вторичным жильем в этом году будет увеличиваться или уменьшаться?
Разрыв в ценах между строящимся и готовым жильем расти уже не будет, прогнозирует эксперт.
— Он уже и так достаточно большой и расти не будет. Связан такой разрыв с тем, что льготная ипотека действует только для новостроек там, где они есть. То есть более дешевая вторичная недвижимость, по сути, компенсирует невозможность воспользоваться льготной программой. В дальнейшем при снижении ставок будет уменьшаться и разница между рыночными и льготными условиями. Но разрыв в ценах все равно останется.
Это не значит, что он будет для всех объектов, просто в большинстве городов часть готового жилья морально устарела. Оно низкой эффективности, с неудачными планировками, проходными или маленькими комнатами, низкими потолками или длинными коридорами, куда все выставляют мусор и старые вещи. Но есть дома, пусть и не новые, но хорошо содержащиеся и с удобными планировками — они могут стоить довольно дорого. Нужно учитывать и то, что во вторичном жилье квартира готова к проживанию сразу, и соседи с разных сторон не будут одновременно делать ремонт.
— В 2025 году доля льготных программ в структуре выдачи ипотеки превысила 80%. Рыночные ставки по ипотеке еще остаются заградительными? Могут ли они в этом году перестать быть такими с учетом снижения ключевой ставки? При таких процентах рыночная ипотека «оживет»?
— Пока ставки еще высоки. Банки выдают ипотеку под 20%, иногда чуть ниже, но в основном проценты чуть выше. Такую ипотеку могут позволить себе те, кто совершает альтернативные сделки или понимают, что у них в перспективе по каким-то причинам появится крупная сумма, например, наследство.
Покупка же полностью по рыночной ставке — это дорого, и для большинства она еще заградительная.
Спрос на рыночную ипотеку оживет, когда банки начнут предлагать ее под 15−16% годовых, считает Цыганов.
Одновременно с ключевой ставкой будет снижаться и ипотечная. Спрос на рыночную ипотеку оживет при предложениях от банков под 15−16% — для этого ключевая должна быть 12−13%. Бурным спрос станет, когда банки предложат жилищные кредиты под 10%.
— Как повлияет на реализацию льготных ипотечных программ снижение государством компенсаций банкам по льготным жилищным кредитам? Насколько вырастет доля отказов в такой ипотеке?
— Прежде всего это влияет на желание некоторых банков участвовать в программе. Я уже видел письма от некоторых финансовых организаций к застройщикам, где они сообщают, что в сегодняшних условиях не будут одобрять кредиты по той или иной программе. Совсем такой банк из программы не выйдет, потому что он должен обслуживать ранее выданные кредиты. Но новых постарается не выдавать.
Крупным застройщикам хватит ресурсов, чтобы выдержать сложный для экономики период, говорит Цыганов.
Значит ли это, что программы свернут? Нет, ведь достаточно банков, которые считают для себя целесообразным в них участие. И человек, столкнувшись с отказом в одном, может пойти в другой.
— По данным ЦБ, доля просрочки в кредитном портфеле застройщиков в 2025 году впервые превысила пятипроцентный порог, достигнув 5,4%. Насколько тяжелый период переживает сектор? Стоит ли ждать банкротства компаний и срыва сроков реализации проектов?
— Цифры не радуют, однако крупные застройщики все же финансово устойчивы. Больше опасений вызывают небольшие региональные компании, с которыми государству нужно будет работать дополнительно. Есть механизмы, отработанные в свое время в Фонде по защите прав дольщиков, который сейчас называется Фондом развития территорий. При необходимости они могут быть использованы.
При этом у государства есть понимание, что застройщики находились и находятся в определенной группе риска, — это позволяет проявить больше внимательности и заранее подготовиться к сложным ситуациям. Пока беспокойство со стороны покупателей о том, что это будет как-то влиять на реализацию проектов, выглядит преждевременным.
