Россиянам придется и дальше копить деньги на жилье.
Квартиры в новостройках не подешевеют даже летом, при сезонном падении спроса. В интервью URA.RU профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Сафонов объяснил, почему снижение цен на первичное жилье может обернуться катастрофой для застройщиков, и выгодно ли строить частный дом в качестве альтернативы квартиры в МКД.
— Стоит ли ожидать падения цен на квартиры в новостройках этим летом?
Не стоит ожидать массового снижения цен на квартиры в новостройках.
— Строительство, которое предусматривает эскроу-счет, предполагает, что деньги, которые покупатель перечисляет продавцу, «замораживаются» до выполнения заранее оговоренных условий, прописанных в договоре. Это значит, что компании все равно придется использовать определенные кредитные ресурсы. Следовательно, в себестоимость жилья закладываются не только затраты на стройматериалы и заработную плату работников, которые продолжают расти, но и на выплату банковских процентов.
В этом случае примечательна ситуация с одной из крупнейших девелоперских компаний: она имеет долги, исчисляемые миллиардами рублей, и из-за этого обращалась даже за помощью в правительство России. Но мы не видим массового снижения цен на квартиры от этого застройщика. Ведь продавать жилье ниже себестоимости означает, по сути, оказаться в предбанкротном состоянии.
Поэтому естественным пределом будет эффективная себестоимость на дату продажи. Ведь чем дольше квартира находится во владении застройщика, тем дороже она становится.
— Могут ли застройщики предоставить скидки, чтобы стимулировать спрос на квартиры в новостройках?
Продажа застройщиками жилья по ценам ниже его себестоимости возможна только в случае реструктуризации долгов.
— Скорее всего, мы увидим маркетинговое снижение цен. Это означает, что застройщики могут заложить повышенный процент в первоначальную цену жилья, чтобы получить откат до уровня себестоимости плюс небольшую маржинальность, которая позволит им выжить. Но такие скидки делают и сейчас.
Продажа застройщиками жилья по ценам ниже его себестоимости возможна только в случае реструктуризации долгов перед банками. Но пока такая тенденция не наблюдается.
— Если реального снижения цен на новостройки не будет, стоит ли ожидать продолжения падения спроса на рынке?
— Рынок уже стагнирует. Это произошло в силу процессов, в том числе не связанных с покупкой жилья, например, из-за застоя на рынке труда, сформировавшегося периода неустойчивой занятости. А еще из-за снижения темпов индексации заработной платы и снижения уровня реальных доходов населения, что вынудило население перераспределить расходы в пользу текущего потребления.
Обслуживание кредитов из-за дороговизны жилья стало главным препятствием для приобретения квартиры в новостройке.
Вопрос уже даже не в том, под какой процент вам дадут кредит. Если раньше жилье стоило, например, 10 миллионов, а потом стало 20 миллионов, то льготный кредит под пять процентов автоматически превратится в 10 процентов. Именно поэтому сохраняется стагнация спроса, который может перейти в фазу сокращения.
— Летом пройдут два заседания Центробанка России, где снова будет решаться вопрос о ключевой ставке. Сделает ли очередное снижение ставки жилье в новостройках более доступным?
Снижение ключевой ставки ЦБ РФ не компенсирует процессы, которые формируют высокие цены жилья на «первичке».
— Конечно, нет. Снижение ключевой ставки не компенсирует те процессы, которые поддерживают высокие цены жилья на «первичке». Представьте: вы поставили себе задачу купить машину, рассчитывая на то, что она будет стоить миллион рублей, но ее цена оказалась в три раза больше. Учитывая, что кредит будет дороже ожидаемого, вы, скорее всего, не купите автомобиль, так как расходы на него станут сильно конкурировать с другими затратами, например, на электроэнергию. Или вы отдадите предпочтение автомобилю, бывшему в употреблении.
В этом случае можно предположить, что на рынке недвижимости начнут смотреть в сторону дешевого жилья на вторичном рынке. Иначе люди просто займутся накоплением средств, чтобы со временем сформировать первоначальный взнос для более выгодной ипотеки. В качестве альтернативы кто-то может заняться строительством частных домов, что сейчас доступно в городах-спутниках. Но это трудно и довольно дорого, поэтому вряд ли станет массовым явлением.
