Снижение ставки может вернуть часть отложенного спроса, считают эксперты.
Решение Банка России по ключевой ставке станет одним из главных факторов для изменений на рынке недвижимости во второй половине 2026 года. Небольшое снижение показателя на 0,25−0,5 процентных пункта, которого ждут большинство аналитиков, вряд ли резко изменит ситуацию для покупателей, поскольку рыночная ипотека все еще останется слишком дорогой — около 18−20% годовых. Однако сам факт продолжения такого курса может стать сигналом для рынка и вернуть часть отложенного спроса. Таким мнением с URA.RU поделились эксперты и участники рынка.
Что будет с ипотекой после 19 июня 2026 года.
Основным драйвером рынка останется льготная ипотека.
Сейчас основная активность на рынке жилья сохраняется благодаря льготным программам ипотеки, считает старший преподаватель кафедры Финансового университета при Правительстве РФ Александр Кудряшов. "Текущая ставка 14,5%, и даже ее снижение до 14% оставляет рыночную ипотеку в зоне 18−20% годовых, недоступной для массового заемщика. Основной спрос на новостройки по-прежнему формируется за счет семейной ипотеки под 6%, на которую приходится около 89% льготных выдач.
Поэтому первое следствие решения ЦБ — психологическое: оно укрепляет ожидания дальнейшего смягчения и возвращает на рынок отложенный спрос", — отметил эксперт.
Однако заметное оживление рынка произойдет не сразу. Банкам потребуется несколько недель на пересмотр условий ипотеки, а покупателям — время для принятия решений. По словам Кудряшова, устойчивый рост спроса возможен после накопленного снижения ставок — ориентировочно через три-шесть месяцев.
«По имеющимся прогнозам, выдача ипотеки в 2026 году превысит уровень 2025 года, а прирост может достичь 35%, преимущественно во втором полугодии. Рыночная ипотека к концу года может опуститься к 15%, но этого все еще недостаточно для полноценного восстановления без господдержки», — добавил он.
Он также предупредил и о «ловушке спроса»: он разгонится быстрее, чем застройщики будут успевать вводить новые дома. Отсюда может возникнуть ситуация, когда ставка по ипотеке станет привлекательней, но эффект нивелируется ростом цен на жилье. По словам Кудряшова, наиболее ликвидные квартиры неизбежно будут дорожать первыми.
Когда покупать новостройки.
На первичном рынке восстановление спроса будет иметь свои особенности.
На рынке новостроек снижение ставки сначала изменит ожидания покупателей, но заметный рост спроса возможен только после дальнейшего удешевления ипотеки. Пока стоимость кредитов останется высокой, большинство клиентов продолжат занимать выжидательную позицию.
Руководитель продуктовой стратегии в жилой и сервисной недвижимости Екатерина Паталина считает, что покупатели, которые откладывали сделки в ожидании более доступной ипотеки, не станут массово возвращаться на рынок сразу после небольшого снижения ставки. По ее словам, более заметное оживление возможно после того, как рыночные ипотечные ставки приблизятся к уровню 14−15%, что при текущей динамике может произойти во втором полугодии 2026 года.
Быстрее всего, по мнению эксперта, будут восстанавливаться проекты с сильными характеристиками — хорошей локацией, качественной инфраструктурой и востребованными планировками.
«Это касается в первую очередь проектов в локациях, где уже есть накопленный отложенный спрос. Покупатели начнут туда возвращаться раньше, а девелоперы получат больше оснований удерживать цену или пересматривать ее вверх», — пояснила Паталина.
При этом снижение ставки само по себе не станет решением для всех застройщиков. Как отмечает Паталина, спрос зависит не только от стоимости ипотеки, но и от качества самого предложения — расположения объектов, характеристик квартир, инфраструктуры и ценовой политики.
«Снижение ставки не решит проблему автоматически, потому что вопрос спроса связан не только с ипотекой, но и с качеством самого предложения: локацией, планировками, инфраструктурой, ценой и общей продуктовой логикой», — добавила эксперт.
Когда покупать вторичку.
Вторичка может восстановиться быстрее новостроек, поскольку именно этот сегмент сильнее всего зависит от доступности рыночной ипотеки. Однако даже здесь первое снижение ключевой ставки станет скорее сигналом для покупателей, чем причиной резкого роста числа сделок.
На рынок вернутся покупатели, ранее откладывающие покупку из-за высоких процентов.
Генеральный директор Ortiga Development Станислав Куликов считает, что небольшое снижение ставки само по себе не приведет к значительному увеличению объемов ипотечного кредитования. При этом продолжение курса на смягчение денежно-кредитной политики может вернуть часть покупателей во втором полугодии 2026 года.
«С одной стороны, одномоментно столь небольшое снижение не окажет существенного влияния — колоссального увеличения объемов ипотечного кредитования ждать не стоит. С другой стороны, ЦБ продолжает придерживаться курса смягчения денежно-кредитной политики, а это значит, что спрос может начать расти во втором полугодии 2026 года», — заявил Куликов.
По его словам, на рынок могут вернуться покупатели, которые ранее отложили сделки из-за высокой стоимости кредитов. Также активнее могут стать собственники, которые временно отказались от покупки нового жилья и выбрали сдачу имеющейся недвижимости в аренду.
«Собственники квартир, которые ранее делали выбор в пользу сдачи недвижимости в аренду и откладывали приобретение нового жилья, могут вернуться к первоначальной идее. Активность со стороны покупателей можно будет наблюдать как в новостройках, так и на вторичке», — отметил он.
При этом Александр Кудряшов считает, что именно вторичка первой почувствует снижение ставок, поскольку льготные программы ипотеки на него практически не распространяются. По его оценке, по мере удешевления рыночной ипотеки часть отложенного спроса вернется в этот сегмент, а прирост активности может составить около 10% за год.
Таким образом, снижение ключевой ставки ЦБ может стать началом восстановления рынка жилья, но не приведет к резкому изменению ситуации. Для покупателей без льготной ипотеки главным вопросом останется выбор между ожиданием более дешевых кредитов и риском роста цен на наиболее востребованные объекты. Однако уже во второй половине 2026 года ситуация в целом может улучшиться.
