Как законно сэкономить на выплатах за недвижимость

Источник: Российская газета

Сохранять чеки на стройматериалы, правильно рассчитывать сроки и запасаться терпением стоит владельцам жилья, чтобы сэкономить на налогах. Есть законные способы уменьшения сумм выплат за недвижимость, рассказывают эксперты.

Налог при получении недвижимости.

Вопрос об уплате налога на доходы физических лиц может встать, когда недвижимость получена в подарок или в наследство. При этом налог должен заплатить тот, кто получил квартиру в дар, а не тот, кто ее подарил.

Сумма налога — 13 процентов от кадастровой стоимости недвижимости. Для нерезидентов — тех, кто много времени проводит за границей, ставка выше — 30 процентов.

От уплаты этого налога освобождаются те, кто приходится дарителю членом семьи или близким родственником. Это дети и родители, официальные супруги, внуки, дедушки и бабушки, братья и сестры, имеющие хотя бы одного общего родителя.

Если подарок адресован более дальнему родственнику, например, дядя дарит жилье племяннице, то придется платить налог. Однако есть вариант подарка в несколько этапов — сначала дядя дарит квартиру родному брату — отцу племянницы, а позже тот дарит ее дочери.

Иногда допускается освобождение от налога на доходы физлиц и не родственников — но если есть решение суда, которым они признаны членами одной семьи. При этом к неофициальным супругам (сожителям) эта норма не относится, подчеркивают в налоговой службе.

При получении наследства платить налог не нужно. Но для оформления прав на наследство у нотариуса придется заплатить госпошлину. Ее размер опять же зависит от степени родства: 0,3 процента для близких родственников, но не более 100 тысяч рублей, и для прочих наследников 0,6 процента, но не более одного миллиона рублей.

Имущественный налог.

Его платят владельцы недвижимости — квартир, домов, гаражей, комнат каждый год до 1 декабря. Базовые ставки есть в Налоговом кодексе — от 0,1 до 2 процентов от кадастровой стоимости. Но местные власти могут варьировать их, увеличивая не более чем в три раза.

Существует 15 категорий граждан, которые имеют льготы по уплате этого налога. На федеральном уровне это, например, пенсионеры, предпенсионеры (за пять лет до пенсионного возраста), инвалиды I и II групп, дети-инвалиды, инвалиды с детства, а также некоторые другие категории (Герои Советского Союза и России, участники Великой Отечественной войны и др.). Муниципалитеты могут устанавливать и свои льготы.

Важно сохранять все документы по тратам на недвижимость, включая расходы на ремонт.

Федеральные льготники могут не платить налог на один объект недвижимости каждой категории (за один дом, одну квартиру, один гараж и т. п.). По умолчанию государство «прощает» наибольшую сумму налога. Но льготник может подать уведомление в налоговую, указав, на какую именно недвижимость получать льготу. Например, с уплатой налога за один дом в черте города пенсионеру готовы помочь дети, которые вместе с ним проживают здесь, а вот налог на дом в дальней деревне, который детям не нужен, он платит сам. И ему выгоднее попросить обнулить налог на деревенский дом.

Также нужно учитывать, что существуют налоговые вычеты. Владелец квартиры или части дома может не платить за 20 кв. м общей площади. Собственник комнаты или части квартиры — за 10 кв. м. Хозяин индивидуального дома вправе вычесть сразу 50 кв. м. Владельцу квартиры-студии в 15 кв. м или дома в 50 «квадратов» платить налог вообще не придется.

Налог при продаже недвижимости.

Здесь важно выдерживать минимальные сроки владения недвижимостью, отмечает старший юрисконсульт агентства МИЭЛЬ «Измайловский» Анастасия Ромашова. Если квартира ранее была получена безвозмездно, то доход с ее продажи не облагается налогом, если ею владели не менее трех лет. Этот же срок действует при продаже единственного жилья, при этом не учитывается жилье, которое приобрели менее чем за 90 дней до продажи (то есть владелец единственной квартиры может купить другую, а потом продать первую, не уплачивая налог).

В остальных случаях для освобождения от налога нужно выдержать срок в пять лет. Обратите внимание на расчет сроков, тут есть нюансы, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Киселева. Так, для новых квартир срок владения начинает исчисляться не с момента регистрации права, а с момента оплаты квартиры, говорит она. То есть, если вы продаете квартиру, право собственности на которую только оформили, но в реальности приобрели и оплатили ее более пяти лет назад, то при продаже квартиры налога на доход не будет.

Если квартиру все же нужно продать раньше срока, вполне реально уменьшить налоговую базу (сумму, от которой исчисляется налог). Можно воспользоваться вычетом «доход минус расход», советует Ромашова. Поэтому важно сохранять документы о тратах.

К таким тратам относятся, в первую очередь, затраты на покупку ранее этой квартиры. Если вы купили жилье за 10 миллионов рублей, а продали за 12 миллионов, то налог в 13 процентов нужно заплатить лишь с разницы в два миллиона рублей. Кроме того, если квартира ранее была куплена в строящемся доме и без отделки, то в расходы можно включать затраты на ее ремонт.

Если квартира унаследована или подарена, то при ее продаже можно учесть расходы наследодателя или дарителя на приобретение этой недвижимости, говорит юрисконсульт офиса «Академическое» «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Киселева. То есть, если собственник год назад унаследовал квартиру, например, от матери, а мать, в свою очередь, ранее купила квартиру за 10 миллионов, то при продаже квартиры собственник может вычесть из суммы продажи 10 миллионов рублей. Возможно, этого будет достаточно, чтобы не дожидаться трехлетнего срока для полного освобождения от налога, отмечает Киселева.

Другой вариант — использовать налоговый вычет. Раз в год разрешается уменьшать налоговую базу при продаже недвижимости на один миллион рублей, говорит Ромашова. Этот размер вычета действует при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, участков и их долей. Для другого имущества (например, при продаже нежилых помещений или гаражей) вычет равен 250 тысячам рублей. Так что если вы продали комнату за один миллион рублей или гараж за 250 тысяч рублей, то налог платить не нужно.

Кроме того, от уплаты налога освобождаются некоторые семьи, говорит руководитель направления «Продажи» Apple Real Estate Виолетта Хачатурова. Этот порядок действует, если семья улучшает жилищные условия. В семье должно быть двое детей до 18 или 24 (в случае очного обучения) лет. Не позже 30 апреля следующего после продажи года семья должна купить новое жилье, площадь и кадастровая стоимость которого выше, чем у предыдущего. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей. Кроме того, на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50 процентов другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого. При соблюдении всех этих условий 13 процентов (или 30 процентов для нерезидентов) при продаже жилья можно не платить.