Начиная с лета 2022 года цены на квартиры шли в сторону снижения. Однако во второй половине года, этот процесс был очень медленным, рынок сопротивлялся и не хотел верить в то, что темпы, разогретые ЕНПФ, должны смениться закономерным откатом. Но с начала 2023 года этот процесс стронулся — кривая с ценником плавно поползла вниз, однако в конце года на рынке заметен отскок вверх.
По информации Бюро национальной статистики, за год (декабрь 2023 года к декабрю 2022 года) новое жилье подорожало на +3,4%, при этом на вторичном рынке цены снизились на −3,7%. Цена арендной платы за жилье выросла на +1,6%. За месяц (декабрь 2023 года к ноябрю 2023 года) цены арендной платы за благоустроенное жилье повысились на +0,9%, продажи нового жилья — на +0,6%, перепродажи квартир — на +0,2%.
В региональном разрезе цены на первичном рынке жилья в годовом выражении значительно подорожали в городах Кызылорда — на +12,6%, Петропавловск — на +10,6%. На вторичном рынке жилья лидеры роста цен города Атырау (+8,2%) и Кызылорда (+6,9%), а на рынке аренды жилья — Жезказган (+33,4%), Кокшетау (+26,1%), Караганда (+23%).
Некоторое падение цен в прошлом году было сопряжено с сокращением ипотечных программ и, как следствие, повышением ставки по программам «Отбасы Банка».
Статистическое ведомство также приводит такую информацию, что количество сделок купли-продажи жилья за декабрь 2023 года по сравнению с соответствующим месяцем прошлого года увеличилось на +12,6%, тогда было зарегистрировано 33 587 сделок.
Отрицательный наивысший показатель был зарегистрирован в Актюбинской области (на −15,3%), а самое большое увеличение зафиксировано Алматинской области (на +62,3%). Вместе с тем, уменьшение в динамике наблюдается в количестве сделок январь — декабрь 2023 года к январю — декабрю 2022 года (-20,5%).
Мнение эксперта: резкого роста цен на квадратные метры не будет
Как считает советник президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, никаких резких всплесков мы не увидим.
— Как бы вы охарактеризовали 2024-й год? Похоже, сейчас все замерли в ожидании госпрограмм.
— Да, все в ожидании новых доступных программ ипотечного кредитования, которые могли бы стать драйверами для сделок. Но, пожалуй, к этому моменту государство будет относиться с крайней осторожностью.
Я бы назвала весь следующий год ценовой неопределенностью. Слишком много неизвестных в этом уравнении. Проверки застройщиков, уход с рынка слабых игроков.
— Какие квартиры наиболее востребованы в многоквартирных домах?
— Примечательный факт: если в 2022 году в среднем по стране доля одно-, двухкомнатных квартир была 27 — 28% в среднем по стране, то в 2023 году этот показатель составил 55 — 58% от общего количества ежемесячного объема сделок.
— Подорожает ли ипотека в наступающем году?
— Все будет зависеть от стоимости денег для банков, выдающих кредиты. Ставки итак достаточно высоки. В большей степени все ждут программы наподобие 7−20−25 для всех категорий граждан. Я думаю, что доступные ставки мы увидим только для ограниченных категорий граждан или строго определенной недвижимости, что, собственно, верно.
— Как льготная ипотека влияет на рынок жилья?
— Если субсидированные ставки доступны всем без исключения — то это дешевые деньги, которые с одной стороны стимулируют количество сделок, а с другой стороны толкают ценник вверх.
— Что произойдет на рынке жилья, если отменить различные госпрограммы по приобретению заветных квадратных метров?
— Рынок отрегулирует себя сам и придет к равновесной цене предложения. Дешевым жилье при этом не станет. Но всегда стоит помнить о том, что за все время существования недвижимости — это самый надежный актив и самый дорогой товар.
Льготные программы привели к обратному эффекту
Экономист Арман Бейсембаев считает, что льготные ипотечные программы надо закрывать, как и многие льготные государственные программы. Все должно быть на рыночной основе: баланс спроса и предложения.
«Я понимаю, что без льготных ипотечных кредитов многие не смогут купить себе квартиры. Кто-то скажет, мол, а сколько человек останется без собственной жилплощади. Но, если оставить подобные программы, то таких людей будет становиться все больше и больше без шансов на покупку жилья. Льготные ипотечные продукты сужают рынок жилья. Когда-нибудь цены на жилье упадут до какого-то вменяемого предела, потому сейчас они раздуты до неадекватного размера — ну, нет в стране таких доходов. Это все происходит благодаря льготным ипотечным программам, из-за которых мы получили настолько дорогой рынок жилья», — считает он.
— Получается, мы получили обратный эффект?
— Льготные ипотечные программы были сделаны для того, чтобы сделать жилье доступным. И как раз они его сделали недоступным.
— Что будет, на ваш взгляд, с ценами на жилье в 2024 году?
Льготные ипотечные программы остались? Остались. 7−20−25 работает, плюс к этому за пускают 9−20−25. Жилье будет расти в цене. Пока в рынок жилья, по средней оценке, ежегодно вливается от одного до полутора, а на пике и до двух триллионов тенге бюджетных денег никакого снижения цен не будет. Это надо прекратить.
Кстати, по оценкам некоторых экспертов, запуск новой ипотеки 9−20−25 может повысить цены на жилье сразу до 10%.
