Самые важные документы для проверки квартиры:
1) выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах
С ее помощью можно убедиться, что объект точно принадлежит покупателю и проследить цепочку предыдущих собственников;
2) правоустанавливающие документы
Выписка из ЕГРН содержит раздел «Документы-основания», в котором указываются все документы, на основании которых собственник приобрел право собственности. Это может быть договор купли-продажи (мены, дарения, ренты), договор долевого участия, решение суда или свидетельство о праве на наследство;
3) акт приема-передачи
документ подтверждает факт передачи объекта собственнику;
4) документ, подтверждающий расчеты между сторонами
Это может быть платежное поручение, расписка продавца о получении средств;
5) выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по ЖКУ или единый жилищный документ
В указанных документах будет информация обо всех жильцах, зарегистрированных в квартире. «Важно, чтобы к моменту сделки в квартире не было зарегистрированных людей, иначе придется принудительно снимать их с регистрации через суд», — отмечает юрист.
6) паспорт или иной документ, удостоверяющий личность
Важно проверить паспорт в реестре недействительных паспортов на сайте МВД https://мвд.рф/сервисы-гувм/info-service.htm?sid=3000;
7) нотариальное согласие второго супруга или брачный договор
Если продавец квартиры в браке, то эти документы необходимо получить.
Также надо проверить собственников квартиры и их супругов на наличие исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов https://fssp.gov.ru/, на наличие в отношении них судебных дел через систему судов общей юрисдикции (в Москве это можно сделать через указанный сайт https://mos-gorsud.ru/?ref=vc.ru) и через систему Мой арбитр https://my.arbitr.ru. Стоит также проверить публикацию сообщений о намерении обратиться с заявлением о несостоятельности (банкротстве) через единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Если имеются несовершеннолетние дети, то понадобится согласие органа опеки и попечительства на сделку. А если при покупке недвижимости использовались средства материнского капитала, то несовершеннолетнему собственнику должна быть выделена доля. Далеко не все банки соглашаются выделять доли несовершеннолетним при покупке недвижимости с заемными средствами (ипотекой). Если доля не выделена, то существует риск оспаривания сделки в будущем.
«Чтобы убедиться, что при покупке квартиры не использовались средства материнского капитала важно попросить продавца запросить справку в Социальном фонде об оставшейся сумме материнского капитала»- говорит Иващенко.
При возникновении сомнения в дееспособности продавца, необходимо запросить справки из наркологического диспансера и психоневрологического диспансера. Юрист рекомендует запрашивать справки из госучреждений, а не из частных поликлиник, так как последние неохотно принимаются во внимание судами.
12) Если с момента регистрации права собственности за продавцом прошло менее 3 лет, то важно проверить всю цепочку сделок (всех предыдущих собственников) за последние 3 года, чтобы убедиться, что в дальнейшем сделка не будет оспорена.
Конкретный пакет документов устанавливается в каждом случае индивидуально, исходя из положения, в котором находятся продавец и покупатель.
Эксперт также отмечает, что в 2020 году в связи с внесением изменений в ст. 8.1. Гражданского кодекса было дополнено понятие добросовестного приобретателя. А с 2021 года формируется судебная практика, согласно которой покупатель остается собственником квартиры при признании его добросовестным приобретателем в случае оспаривания сделки.
«Из этого следует вполне логичный вывод: чем тщательнее покупатель проверит продавца и объект недвижимости, тем выше шанс признания его добросовестным приобретателем в случае судебного спора и тем выше шанс остаться с купленной квартирой», — заключил юрист.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
