Есть норма
Плотность населения измеряется в расчете на квадратный километр. В Петербурге, по имеющимся данным, она составляет около 3990 человек на кв. км, в Москве — более 5 тыс. человек на кв. км. В самой густонаселенной стране мира — Монако — более 19 тыс. человек на квадратный километр. Свои представления о плотности населения в новостройках есть и у застройщиков, которые создают новые кварталы в Петербурге и ближайших пригородах.
— Плотность застройки определяется требованиями Региональных нормативов градостроительного проектирования, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — За последние годы мы можем наблюдать тренд на снижение высотной застройки в городе и сокращение показателя плотности.
Он отметил, что при этом спрос на проживание в малоэтажных комплексах растет. Это также влияет на планы застройщиков.
Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1», напомнила: нормы плотности определены Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), принятыми еще в 2015 году.
— Тогда высотность жилых домов в городских кварталах была ограничена 40 метрами, то есть высотой 12-этажного дома, — пояснила она. — Исключения возможны, но, чтобы их согласовать, необходимо получить одобрение Градостроительного совета. Если увеличение этажности признают необходимым, согласие могут выдать.
В Ленобласти, по ее словам, нормативы менее жесткие и зависят от конкретного места.
— Основные градостроительные документы, которые регулируют плотность, — это Правила землепользования и застройки, Генеральный план города и утвержденные проекты планировки территории (ППТ), — подтвердил Булат Мирзаханов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — На плотность влияют высотность и количество жилых квадратных метров на территорию (например, на квартал или земельный участок). ППТ детальнее указывают максимально и иногда даже минимально допустимое количество квадратных метров как жилой, так и коммерческой недвижимости на отдельном участке.
— В градостроительном регламенте Санкт-Петербурга есть понятие «коэффициент использования территории» — КИТ, — продолжила Елена Козинец, руководитель отдела генерального планирования ГК «Глобал ЭМ». — Это отношение общей площади квартир, которые можно разместить на земельном участке, к его площади. Максимальный КИТ равен 1,7 и одинаков для любой высоты застройки. Соответственно, зная площадь участка, можно умножить ее на 1,7 — и получится максимальная общая площадь квартир.
Она добавила, что в зависимости от высотного регламента будет меняться площадь застройки, а вот максимальная площадь квартир не изменится: при невысокой этажности дом будет большой и «распластан» по территории, а при высокой он будет занимать меньше места и больше площади достанется благоустройству.
От точки к комплексу
В зависимости от того, что это — проект комплексного развития территории или точечный объект, застройщик в разной степени может влиять на плотность складывающейся застройки.
— Разница в том, что при разработке ППТ застройщиком КИТ максимально может быть равен 2,0, — пояснила Елена Козинец. — Может показаться, что при комплексном освоении плотность застройки выше, но это совершенно не так: чтобы использовать такой коэффициент, необходимо соблюдать ряд других требований, указанных в ПЗЗ.
Например, при проектировании жилой застройки квартала обязательно предусматриваются зеленые насаждения из расчета 6 кв. м на человека. При этом, если кроме жилых домов на участке будут находиться и другие объекты, обслуживающие квартал, то для расчета коэффициента использования территории исключается площадь занимаемых ими участков, включая относящееся к ним озеленение, места для стоянки автотранспорта
— То есть, если в квартале кроме жилья будет сквер или бульвар, место отдыха, школа или детсад, которые занимают немаленькую территорию, эти участки исключаются из квартала при расчете общей площади квартир, — продолжила Елена Козинец. — Получается, что КИТ, равный 2.0, применяется лишь к оставшейся части квартала, непосредственно занятой жильем. И, таким образом, при комплексном освоении плотность застройки регулируется за счет наполнения кварталов инфраструктурой.
Как добавил Булат Мирзаханов, при комплексном освоении девелопер может влиять на плотность и распределение объектов по территории. А при точечной застройке, которую еще называют уплотнительной, новый дом создается в уже сложившейся городской среде — и плотность неизбежно возрастает.
— В некоторых случаях это может негативно отразиться на жизни людей. Например, если пропускная способность конкретного проезда во двор уже на пределе, то еще один дом даже на 200 квартир, может создать небольшой транспортный коллапс в локации, — пояснил он.
Оксана Понаморенко считает, что чаще всего густонаселенные кварталы возникают на местах КОТ.
— Освоение новых территорий — задача сложная: помимо строительства жилья необходимо возведение инфраструктурных объектов, дорог, — отметила она. — Это ложится на плечи девелоперов, и они вынуждены поднимать высоту зданий до максимальной планки, чтобы окупить проект.
В городских обжитых районах ситуация проще и сложнее одновременно, добавила Оксана Понаморенко: здесь уже есть инфраструктура, но при разработке проекта важно учитывать архитектурные особенности локации, ее контекст — особенно в центре города. Но в таких местах строится преимущественно жилье высокого ценового сегмента с ограниченным количеством квартир, которое не сильно влияет на плотность застройки.
В связке с высотой
Один из вопросов — как связана плотность населения в новых районах и жилых комплексах с высотой домов.
— На одном участке можно построить один дом в 30 этажей или три дома в 10 этажей, — говорит Булат Мирзаханов. — Плотность, количество проживающих в локации людей или количество квадратных метров окажутся одинаковыми, но среда будет отличаться. Отмечу, что для разных частей города и проектов разного класса нужны свои подходы. При этом если поставить небоскребы в абсолютно чистом поле, то получится все же менее комфортная среда, чем если заполнить это поле равномерно невысокими зданиями. Конечно, есть люди, которые мечтают жить на верхнем этаже высокого дома, а есть те, кто хочет обзавестись частным домом и не подниматься выше второго этажа. Однако, если говорить про широкую аудиторию, большинство выбирает среднеэтажную застройку.
— В России есть норматив, по которому среднеэтажное строительство — это высота домов от четырех до восьми этажей. Но сейчас этот показатель сдвигается, и разумной средней высотой уже стоит считать жилые дома до 12 этажей, — пояснил Булат Мирзаханов. — Тогда плотность застройки получается примерно 10−12 тыс. кв. м на гектар. Такая локация становится достаточно населенной, но при этом комфортной. Это уже можно считать качественной средой крупных городов.
— Хотелось бы обратить внимание на то, что понятие плотности застройки не должно быть оторвано от понятий «соразмерности» и «инфраструктуры», — напомнил Алексей Белоусов. — Вспомним исторический центр Петербурга, где плотность высока, но при этом не возникает ощущения дискомфорта. А все просто — высота жилых домов, я бы сказал, соразмерна человеку. К тому же, вся инфраструктура находится в шаговой доступности.
— Есть такое понятие в урбанистике, как сомасштабность застройки. Это соотношение ширины улиц, дворов и высоты зданий размерам человека, — подтверждает Булат Мирзаханов. — Комфортно ли ходить только по улицам, где дома от 25 этажей? Как показывают урбанистические исследования — нет.
При этом эксперт считает оправданным то, что отдельные локации могут иметь максимальную плотность и максимальную высотность застройки. Это необходимо, чтобы верно капитализировать землю и предложить соответствующий запросам покупателей продукт.
Соблюсти баланс
Задача архитектора, создающего проект, — искать баланс между особенностями площадки, требованиями нормативов, запросами покупателей и финансовой моделью, выгодной для девелопера.
— Высокая плотность застройки — это не всегда плохо, — считает Оксана Понаморенко. — Ведь в густонаселенных жилых кварталах есть возможность для создания объектов инфраструктуры, рабочих мест. В результате все необходимое оказывается под рукой. Но при этом возникают проблемы с парковкой, транспортом, ухудшаются экологические показатели. При низкой плотности есть возможность организовывать рекреационные пространства, но возникает дефицит инфраструктуры и увеличиваются расходы на ее поддержание. Поэтому важно соблюдать баланс.
Конечно, плотность застройки — не единственное, что девелоперы учитывают при проектировании. Важны нормы по инсоляции, по отступам от красных линий участка, санитарно-защитные зоны. Оставшуюся территорию необходимо зонировать — определить, где будут хозяйственно-бытовые, детские площадки, места для отдыха, места для парковки автомобилей, рассказывает Булат Мирзаханов.
— Затем перед архитектором встает не менее сложная задача — сделать среду в этом районе интересной и полезной, то есть комфортной, — продолжил он. — Район можно застроить по нормам, но это будет поле одинаковых домов, которые не отличаются друг от друга — как в фильме «Ирония судьбы, или С легким паром». Среду необходимо делать разнообразной, проектировать разноэтажные кварталы, поворачивать здания вокруг своей оси для того, чтобы создавать более сложную структуру кварталов. Важно думать, какой ширины получается улица, и, например, должен ли человек видеть горизонт в ее конце. Или там должен быть более интересный сценарий: поворот, за который хочется зайти и увидеть, что за ним.
Сейчас такой баланс архитекторам удается находить благодаря современным платформам для генеративного дизайна. С помощью такого софта, по словам Булата Мирзаханова, можно разработать несколько вариантов районов, чтобы потом выбрать оптимальный.
Ниже, но дороже
Один из важных параметров, которые необходимо сбалансировать, — конечная стоимость квадратного метра.
— Сегодня застройщики стараются создавать комфортную для человека архитектуру и высотность, соблюдать баланс плотности застройки и стоимости квадратного метра, — говорит Алексей Белоусов. — Тем не менее, снижение этих нормативов, безусловно, способствует увеличению стоимости жилья для покупателя.
— Чем ниже плотность района, тем дороже получается себестоимость строительства и, как итог, выше в цене квадратный метр жилья, — соглашается Булат Мирзаханов. — Если представить себе два участка с одинаковым количеством квартир, которые планируется там построить, то их можно расположить как в одном высоком доме, так и в трех небольших. Во втором случае себестоимость будет выше — например, за счет того, что площадь кровли будет больше при том же объеме жилья. И так по многим статьям расходов.
Сейчас прогрессивные девелоперы ищут баланс в проектах, отмечает эксперт. Важно создать комфортную среду, не экономить на качестве, но все это должно укладываться в рамки бюджета проекта, заметил Булат Мирзаханов. При этом нужно понимать, что себестоимость жилья зависит и от его класса. Чем он ниже, тем больше необходимости оптимизировать затраты на строительство. Поэтому могут возникать и повышенная плотность, и повышенная высотность.
— Нашему рынку еще предстоит найти этот баланс, — считает Булат Мирзаханов. — Но отрасль движется в правильном направлении: стремится к комфорту среднеэтажных и малоэтажных районов. Покупатели на этот процесс также влияют. Кто-то уже покупает вторую, третью квартиру в своей жизни, у этих людей есть пользовательский опыт, они лучше понимают свои потребности. И для большинства оказалось комфортнее жить в менее высотной среде. За это люди голосуют рублем.