О том, что будет дальше с льготной ипотекой и ценами на жилье, зачем банки вводят дополнительную комиссию для застройщиков, и почему ипотечные рекорды — не всегда хороший знак, BFM-Новосибирск поговорил с первым заместителем начальника Сибирского главного управления Банка России Мариной Асаралиевой.
— В последние годы на ранке жилья настоящий бум льготной ипотеки, но мы видим, что правительство начало ее ужесточать: сегодня размер первоначального взноса достиг 30%, и пока остается неясным, будет ли она вообще действовать после июля нынешнего года. Как вы считаете, будет?
— То, какими будут госпрограммы, как будут меняться их условия, и сколько они будут работать, определяет Правительство. Банк России, как регулятор на кредитном рынке, следит, чтобы риски не накапливались. Мы действительно внимательно смотрим за тем, как льготная ипотека влияет на кредитную нагрузку людей, доступность жилья и банковский бизнес с самого момента её появления. То, что уже сегодня точно видно и понятно — длительное использование льготной ипотеки привело к росту цен на жилье. В итоге, чтобы купить те же квадратные метры сейчас, человек вынужден брать значительно больший кредит. Но ведь цели изначально ульготной ипотеки были противоположные. Поэтому сейчас мы поддерживаем изменение её условий.
— Сколько сегодня переплачивает человек, оформляющий ипотеку, посравнению, скажем, с 2021-м годом?
— Сравнивать с 2021-м годом будет не совсем корректно — льготные программы начали действовать уже в 2020-м. Мы сравнили стоимость обычной средней квартиры площадью 50 квадратных метров на первичном рынке: с конца 2019 года она подорожала почти в 2 раза. Размер ежемесячного среднего платежа даже несмотря на то, что ставка на рынке в прошлом году была ниже, чем до введения массовой льготной программы, вырос в 1,5 раза. Не забывайте еще, что вслед за стоимостью квадратного метра в два раза вырос первоначальный взнос. Рост цен на жилье сильно опережал рост зарплат. Сегодня порядка 90% ипотеки на первичном рынке приходится на госпрограммы, разрыв в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке в среднем по стране около 40%. Конечно, это не означает, что нужно отказываться полностью от льготных программ, но они должны быть адресными, как, например, семейная ипотека.
— То есть сворачивание масштабных льготных госпрограмм приведет к снижению цен на жилье?
— Не исключено. Но вряд ли стоит ожидать существенного снижения — помимо госпрограмм, на спрос влияет еще масса факторов: доступность рыночной ипотеки и адресных льготных программ, динамика цен на жилье и так далее.
— Многие банки начали подводить итоги прошлого года и заявлять о рекордном росте ипотечного портфеля. Разве это не говорит о том, что масса людей смогла приобрести жилье?
— Есть и другая сторона медали. Важно также качество этого портфеля, и здесь речь не только о просрочке. Не менее важно, какое количество заемщиков теперь отдают львиную долю своих доходов на обслуживание кредитов. Есть такой важный показатель, как предельная долговая нагрузка (ПДН). В идеале, на выплаты по всем кредитам должна уходить максимум половина доходов. Подчеркну: выплаты не только по ипотеке, а по всем кредитам. Если ПДН достигает 80%, то риски столкнуться с проблемами возврата долгов возрастают кратно. Да, 2023 год стал рекордным за всю историю наблюдений по объемам выдач: в Новосибирской области выдали почти 190 млрд рублей. Это на 68% больше, чем за 2022 год. По объемам выдач регион лидирует в Сибири и в топ-10 по стране. Параллельно с таким бурным ростом портфеля, растет и количество заемщиков с ПДН, близкой к критическим значениям. Чтобы избежать роста неплатежей и не допустить роста рисков на рынке, Банк России через макропруденциальные надбавки стимулирует коммерческие банки не выдавать кредиты заемщикам с высокой долговой нагрузкой.
— На фоне сообщений об ужесточении льготной ипотеки, некоторые крупные банки уже заявили о том, что будут взимать комиссию с тех застройщиков, которые у них не аккредитованы. Якобы, теперь работа по льготным программам становится для них невыгодной, и нужно компенсировать убытки с застройщиков. Ряд экспертов уже опасаются, что это приведет к еще большему росту стоимости квадратного метра. Как Банк России относится к такой инициативе?
— Мы считаем, что несмотря на изменение условий госпрограммы остаются прибыльными для банков, а взимание комиссии за выдачу льготных кредитов создает риски. Это снижает прозрачность и ослабляет конкуренцию на рынках ипотечного кредитования и проектного финансирования, ведь банки таким образом стимулируют своих клиентов покупать квартиры у определенных застройщиков. Наконец, такие комиссии действительно могут быть переложены застройщиками в цены, что дополнительно увеличит разрыв в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках и увеличит риск для заемщиков. Банк России будет проверять корректность оценки коммерческими банками справедливой стоимости ипотечных залогов и уже предложил оператору программы рассмотреть вопрос о расширении лимита на выдачу льготных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии.
— Некоторые застройщики, рекламируя свои новые проекты, говорят потенциальным покупателям о том, что надо покупать жилье несмотря на высокие ставки — мол, ничего страшного, через какое-то время ставки снизятся и кредит можно будет рефинансировать. Насколько они правы?
— Они правы в том смысле, что кредит действительно можно будет рефинансировать, и в ряде случаев это на самом деле очень хороший инструментдля снижения нагрузки на личный бюджет. Но это никак не изменяет того факта, что платить по кредиту повышенные платежи нужно будет сразу. И никто из таких советчиков вам не скажет, сколько продлится период высоких ставок, когда вы сможете перекредитоваться. Важное значение имеет размер первоначального взноса и его источник. Иногда для первоначального взноса человек оформляет еще один кредит, потребительский, и тогда риск в перспективе не справиться с платежами становится еще выше. Покупка жилья «на пике», то есть по завышенным ценам, может усугубить ситуацию — при возникновении проблем у заемщика, банку придется продать заложенное жилье, и если к этому времени цены на квартиры снизятся, то полученных денег может не хватить на погашение остатка кредита. В результате человек, лишившись квартиры, останется еще и должен банку, а то и нескольким. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше риск столкнуться с такой проблемой, ведь сам кредит будет меньше, чем мог бы быть.
— То есть, жилье пока лучше не покупать?
— Такое решение каждый должен принимать сам, ситуации у всех разные. Кто-
то создал семью, имеет стабильную работу и ждет рождения ребенка, а кто-то просто хочет сменить дом на более новый. Здесь нужно очень внимательно оценить свою ситуацию, посмотреть в будущее, сопоставить желания и последующие риски. Ипотека — это самый долгий кредит, торопиться здесь нельзя, особенно веря «сверхвыгодным» рекламным предложениям.
.