Ситуация, которая в конце зимы наблюдалась на рынке жилья, нетипична для этого времени года: обычно в январе-феврале спрос затухает. Но только не сейчас. Шутка ли — почти половина квартир в Минске в данный момент продается в течение двух недель, а объем предложения тает на глазах.
Сколько квартир было продано с начала года, как изменились цены на столичное жилье и какие перспективы ждут рынок в ближайшее время — об этом поговорили с экспертом по недвижимости. А еще составили топ самых дешевых квартир, проданных в Минске в январе-феврале.
Новых квартир в Минске становится меньше
Сейчас вторичка выступает наиболее объективным и наглядным индикатором по части активности столичного рынка жилья. Но так было не всегда. Еще несколько лет назад покупатели чаще ориентировались на новостройки. Многим хотелось купить и переехать в новые квартиры, несмотря на долгую стройку и необходимость проведения полномасштабного ремонта после сдачи дома.
«По нашим данным, более 80% потенциальных покупателей рассматривали в том или ином виде новостройки. Переломным моментом стал февраль 2022 года и начало СВО. Тогда люди стали задумываться: а достроятся ли дома, что будет с курсом доллара, кредитами и так далее. Со временем тренд полностью перешел на сторону вторички», — вспоминает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.
Последние пять-семь лет основным поставщиком новостроек на столичном рынке был сербский застройщик Dana Holdings и в частности комплекс «Минск Мир». Долгое время он привлекал людей своими доступными ценами, но сейчас предложение ощутимо сузилось, цены поднялись, а основной объем предложения приходится не на квартиры, а на апартаменты.
Формат необычный, но интересный — прежде всего, за счет своей многофункциональности. Это не стандартные квартиры, а полукоммерческое жилье, где можно не только проживать, но и вести бизнес. До определенного момента в них нельзя было зарегистрироваться, а значит пользоваться социальными благами (поликлиникой по месту прописки и так далее). Однако теперь эта опция доступна. Тем не менее, многих покупателей отталкивает срок сдачи домов — 2027 год.
«Если рассматривать с точки зрения жилья, это самые доступные сейчас варианты в Минске — из новостроек (порядка 1000 евро за квадратный метр — Sputnik). И выбор там очень большой», — констатирует эксперт.
За прошлый год объем предложения уменьшился не только в «Минск Мире», но и в целом на первичном рынке. Сейчас к продаже предлагаются квартиры в 140 домах, в то время как год назад их было 160. Что касается цен на новостройки, то за год они выросли на 8%.
Если не «Минск Мир», то что?
Продолжая тему новостроек, собеседник отмечает, что на волне интереса сейчас жилой комплекс «Северный берег». Да — распиаренный, но сам проект и цены на квартиры впечатляют многих (в хорошем смысле).
Вместе с тем, обращает внимание представитель агентства недвижимости, этот жилкомплекс подойдет далеко не всем, поскольку он расположен возле МКАД, а на постройку и обустройство всей прилегающей инфраструктуры уйдет еще немалое количество времени.
Что касается обжитых кварталов, которые всегда находятся в центре внимания, — это «Левада», «Квартал на Грушевке», «Гранд Авеню», «Минский квартал», ЖК «Дубравинский» и «Новая Боровая». По словам Чернышева, они имеют потенциал по дальнейшему строительству на ближайшую пятилетку, а их рыночная ликвидность ежегодно только увеличивается.
Вторичка бьет все рекорды
Последние месяцы в Минске продолжает фиксироваться спрос покупательской активности. В январе было совершено 1130 сделок на вторичном рынке, в феврале — 1475. Предыдущий рекорд установлен в январе и феврале 2018-го (это был второй год после существенного снижения ставок по кредитам, и люди активно покупали квартиры): 990 и 1405 соответственно.
«Нынешние цифры — абсолютно рекордный показатель, характерный больше для весны-начала лета, но никак не для самого начала года, когда люди не спешат со сделками и находятся в режиме ожидания, смотрят, что будет с курсом валют и в целом с ситуацией на рынке», — говорит Чернышев.
Причин этому три: продолжающаяся миграция покупателей с первички на вторичку из-за сужения предложения новостроек, доступность ставок кредитования, стабильного обменного курса валют.
«При этом хорошо видно, что покупатели не растягивают процесс выбора и покупки, стараются сделать все быстро, за одно обращение в агентство: продать имеющуюся квартиру, найти новую на новостройке или вторичке и сразу же оформить кредит. Благодаря этому более 40% квартир, по данным нашего агентства, продаются за первые две недели. А процент торга находится на минимальном уровне — 3%», — комментирует он сложившуюся ситуацию.
Цены и предпочтения
Сейчас на вторичном рынке на продажу выставлено порядка 7500 квартир. Очевидно, что в силу повышенного спроса этот объем предложения продолжит снижаться.
Что касается цен, то в январе они выросли на 1%, в феврале — еще на 1,5%. Такая ситуация наблюдалась по всем типах жилья, но наиболее высокие цены складываются в современных отремонтированных под ключ квартирах в каркасно-блочных домах.
При текущем уровне цен чаще всего приобретаются квартиры в аккуратном состоянии. А еще так называемые новостройки от собственников — с ремонтом или без.
«Это идеальная альтернатива новостройкам от застройщика. Не надо ждать, пока дом будет достроен и введется в эксплуатацию. Плюс некоторые из квартир продаются уже с готовым ремонтом. Рядом — вся необходимая инфраструктура. Заезжай и живи», — отмечает аналитик.
По его наблюдениям, примерно 60% покупателей в конечном итоге выбирают квартиры стандартных потребительских качеств — то есть те, которые требуют минимум проведения косметического ремонта. Это и хрущевки, и брежневки, и простые панельки.
В феврале цены реальных сделок сложились на таком уровне:
Почем самые дешевые квартиры на вторичке
В спальных (и не только) районах Минска по-прежнему можно найти недорогие варианты, несмотря на рост цен и более-менее стабильную ситуацию на рынке. Попадаются даже новостройки.
К примеру, квартира в доме 2023 года по улице Жуковского, 16 (к слову, в непосредственной близи к станции метро «Ковальская слобода») обошлась покупателю в 31,5 тысячи долларов. Такую низкую стоимость вполне логично объясняет площадь жилища: всего 29 «квадратов». Поскольку дом был введен в эксплуатацию совсем недавно, наверняка, в квартире отсутствует ремонт.
В этом же микрорайоне была продана и самая дешевая квартира начала 2024 года — по улице Бакинская, 10. Жилье, располагающееся в девятиэтажке 1988 года постройки, ушло за 31 004,87 долларов. Площадь — 33,1 квадратных метра.
В целом же за январь-февраль, согласно данным «Твоей столицы», было продано порядка десятка квартир в диапазоне от 31 до 35 тысяч долларов в разных локациях (Кижеватова, Комаровка, Зеленый луг, Серебрянка). В этом списке была даже одна «двушка» метражом 46,3 кв. м — на проспекте Рокоссовского, 43 — за $35 000.
Прогнозы: один позитивный и три негативных
В конце прошлого года агентство недвижимости подготовило четыре сценария возможного развития ситуации на вторичном рынке жилья Минска — один оптимистичный и три, прямо скажем, не очень. Это было сделано для того, чтобы продавцы и покупатели понимали, как себя вести в случае возникновения тех или иных обстоятельств.
Позитивный сценарий предполагает сохранение текущей стабильной ситуации на рынке — это, в частности, касается обменного курса валют (допускается увеличение на 5%) и кредитования (допускается увеличение на 1%). В таком случае ожидается, что спрос на квартиры продолжит и дальше расти, а цены будут потихоньку увеличиваться. Эксперты не исключают, что по итогам полугодия стоимость жилья на вторичке может вырасти до 4%.
Умеренно пессимистичный сценарий наступит в случае роста обменного курса доллара (ориентировочно до 3,7 белорусских рубля), при этом кредитование сохранится. Спрос уменьшится на 10 и более процентов, в результате к концу полугодия количество ежемесячно продаваемых квартир будет на уровне 1300−1350 сделок. Предложение стабилизируется, ощутимого снижения цен не предвидится. Вполне вероятно, что при данных обстоятельствах покупатели все чаще станут настаивать на скидке, что приведет к ее увеличению с текущих 3,5% до 5%.
Еще один негативный сценарий подразумевает обратную ситуацию: ставки по кредитам вырастут (к тому же, возможно уменьшение кредитных программ), при этом курс доллара будет стабильным. В данном случае из-за подорожавших кредитных ресурсов меньше покупателей смогут себе позволить покупку квартиры, в результате чего спрос уменьшится на 15 и более процентов. Цены и предложение стабилизируются.
И крайне пессимистичный сценарий, при котором:
курс валют увеличится на 20% и более,
ставки кредитования перешагнут отметку в 18+% годовых,
количество кредитных ресурсов уменьшится.
В таком случае покупательная способность получит двойной удар, в результате чего спрос к концу полугодия просядет на 20 и более процентов. Количество предлагаемых квартир увеличится до 8 тысяч (с текущих 7,5) к июлю 2024-го. Что касается цен, то из-за короткого промежутка времени по меркам рынка недвижимости они не успеют значительно снизиться — порядка лишь на 1%. Однако в последующие месяцы снижение будет прогрессировать.
«Пока мы четко идем по оптимистичному сценарию. По сделкам это четко подтверждается. К слову, сейчас самая лучшая ситуация для того чтобы и продать, и купить. Потому как при наступлении любого из теоретически возможных негативных форс-мажора ухудшится ситуация как для покупателей, так и для продавцов», — заключает Андрей Чернышев.