Что нужно знать о программе сноса пятиэтажек

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин говорит, что данный термин встречается в нормативных актах, принимавшихся в Москве в период с 1997 года. Согласно московским городским строительным нормам жилых зданий, утвержденным постановлением правительства Москвы № 894 от 2 октября 2001 года, речь идет о 4−5-этажных жилых домах, в основном возведенных в 1957—1968 годах. В том числе крупнопанельных домах (серии I-515, 1605АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35), домах с неполным каркасом (серия I-335), крупноблочных домах (серия I-510), домах с кирпичными несущими стенами (серий I-511, I-513, II-34) и домах из объемных блоков.

На уровне федерального законодательства, говорит господин Юшин, до настоящего времени термин «дома первого периода индустриального домостроения» отсутствовал.

Представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин говорит, что формулировка позволит сносить и сталинки. Старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева добавляет, что она дает чиновникам возможность самим определить перечень серий и шифров домов «первого периода индустриального домостроения» под снос, и в итоге в список могут попасть любые здания. Так же считает и глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская.

Термин «равнозначность» в законодательстве прямо не раскрывается. Однако, по словам партнера коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олега Москвитина, в ст. 89 Жилищного кодекса РФ это понятие упоминается в связи с выселением граждан из жилого помещения по договору социального найма: помещение должно быть «благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому». В определении Верховного суда РФ от 9 апреля 2013 года в критерии равнозначности включается еще и аналогичное число комнат в квартире. Наконец, Конституционный суд РФ в серии разъяснений не исключает, что для определения равнозначности могут «приниматься во внимание иные обстоятельства».

В ст. 89 Жилищного кодекса РФ говорится, что предоставляемое гражданину жилое помещение в связи с выселением должно быть «благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта».

Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин отмечает, что стандарты благоустроенного жилья в городах определяются нормативными актами; конкретно в столице — законом «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». В приложении 1 к этому документу говорится, что благоустроенное жилье — это «квартира со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен». Иначе говоря, по законодательству переселенец не может рассчитывать на квартиру с идентичным ремонтом, который был у него в старом жилье.

Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин считает, что принципиальной разницы в этих понятиях нет. Он обращает внимание на то, что в законодательстве нет понятия «равноценное жилое помещение», а в Жилищном кодексе РФ и столичном законе «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» говорится только о возможности получения переселенцами «равноценного возмещения». Причем в столичном законе уточняется, что это возмещение можно получить деньгами или в «натуральной форме» — в виде «предоставления равнозначного жилого помещения».

Таким образом, «равноценное возмещение» в натуральной форме является предоставлением равнозначного жилья, подытоживает адвокат Москвитин. При этом денежная компенсация законопроектом о реновации не предусмотрена, отмечает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина.

«Равнозначное жилье» напрямую не предусматривает учет удаленности от значимых объектов инфраструктуры, поэтому оспаривание обоснованности предоставления такого помещения на основании «неравнозначности» может быть затруднено, говорит партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин. Впрочем, по его словам, законопроект все же допускает такую возможность.

После того как принимается решение о сносе, многоквартирный дом исключается из региональной программы по капремонту. С этого момента собственники помещений этого дома от взносов за капремонт освобождаются, объясняет юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Иван Стариков. Ранее внесенные средства, согласно законопроекту, будут использоваться «на цели реализации программы».

«Собственнику уплаченные ранее взносы не возвращаются, возможность их возврата в административном или судебном порядке прямо не предусматривается», — отмечает господин Стариков.

Количество вариантов не определено. По словам адвоката бюро «Деловой фарватер» Сергея Варламова, там указано лишь, что срок освобождения жилого помещения в каждом конкретном доме определяется в решении органа власти.

Законопроект подразумевает равнозначность, то есть обмен одной квартиры на одну, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина. Исключения возможны лишь для очередников (вставших на учет до 2005 года): власти могут улучшить их условия, предоставив больше одной квартиры, согласно социальным нормативам, считает адвокат.

Один из авторов законопроекта о реновации депутат Госдумы Николай Гончар говорил, что такую компенсацию можно получить по ст. 32 Жилищного кодекса РФ (ЖК). Однако адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина считает, что в данном случае ЖК вообще неприменим, так как в нем оговорены лишь компенсации в случае изъятия земельного участка для госнужд, а не в случае реновации. Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин добавляет, что в законопроект о реновации подобные компенсации также не заложены.

Однако представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин считает, что переселенец может воспользоваться в этом вопросе ст. 15 Гражданского кодекса РФ и поставить вопрос о компенсации расходов на неотделимые улучшения, «результатами которых он не сможет воспользоваться в будущем по независящим от него обстоятельствам». Если стоимость работ документально подтверждается чеком или отчетом оценщика, добавляет юрист, собственник может потребовать от властей квартиру большей площади или денежную компенсацию, а в противном случае обратиться в суд с иском о компенсации расходов, «понесенных на улучшение сносимого помещения», согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Все опрошенные «Ъ» юристы однозначно утверждают, что сделать это невозможно. Но столичный мэр Сергей Собянин обещал гражданам новые квартиры «с полной отделкой уровня выше стандартного муниципального жилья».

Нет. Законопроект о реновации не предполагает денежную компенсацию, а только оговаривает предоставление другой квартиры, равнозначной по площади и местоположению, поясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина. Причем отказаться от переселения, согласно законопроекту, нельзя, можно спорить только о равнозначности новой квартиры старой.

Представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин говорит, что речь идет о «юридически значимом акте, а не просто о бумажке», добавляя, что такие «предложения» направляют владельцам земельных участков при их выкупе для государственных нужд. Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин считает, что «предложение» выступает лишь в роли сопроводительного письма для проекта соглашения. А это, в свою очередь, является подобием договора мены, поскольку предусматривает обязанность уполномоченного органа в обмен на жилое помещение собственника предоставить ему в собственность помещение равнозначное. По информации «Ъ», с этими документами («предложением» и проектом договора) переселенец должен пойти в МФЦ, где ему зарегистрируют право собственности на новую квартиру.

Законным образом сделать это невозможно. Действующее законодательство, поясняет партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин, предполагает возможность принудительного изъятия недвижимости только на условиях «предварительного возмещения».

Через 60 дней после отправки предложения о новом месте жительства столичные власти идут в суд с иском о понуждении заключить договор о переходе права собственности на другое жилое помещение, с требованием о выселении и прекращении права собственности на старое помещение, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина.

Если законопроект примут в нынешнем виде, то в суде можно будет ссылаться только на то, что предложенный вариант квартиры неравнозначный, а равнозначность по этому документу определяется только метражом квартиры и месторасположением дома, в котором она находится.

Старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева говорит, что возможность обжаловать в суде законность самого демонтажа дома все равно останется, но столичные власти добиваются в законопроекте, чтобы это разбирательство не приостанавливало саму процедуру сноса (как законодательство предписывает делать это сейчас). Юрист называет порядок, фигурирующий в законопроекте, «нарушением конституционного принципа судебной защиты» граждан.

Адвокат бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов напоминает о существовании Гражданско-правового кодекса (ГПК) РФ: в ст. 211 этого документа приводится закрытый перечень судебных решений, подлежащих немедленному исполнению (например, об уплате алиментов). В эту статью законопроект изменения не вносит (на этапе первого чтения). Тогда как адвокат Варламов и адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина сходятся во мнении, что ГПК будет иметь «бóльшую юридическую силу», чем законопроект, — соответственно, гражданин сможет обратиться в суд с заявлением о том, что немедленное исполнение решения о его выселении нарушает ст. 211 ГПК РФ.

Право на обжалование действий и нормативных актов органов власти (в том числе и судебное) гарантировано Конституцией РФ, поэтому отнять это право не сможет никакой закон, считает адвокат бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов. Адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина говорит, что можно обжаловать и решение о сносе дома. Но, по ее мнению, «это не защитит права граждан», так подобное оспаривание, согласно законопроекту, «не является препятствием к рассмотрению иска уполномоченного органа о понуждении к заключению договора, прекращении права собственности и выселении». Старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева считает порядок, фигурирующий в законопроекте, «нарушением конституционного принципа судебной защиты» граждан. Адвокат Варламов не исключает, что будет установлен обязательный досудебный порядок обжалования таких решений на уровне муниципалитета или города — иначе говоря, власти создадут специальный орган для жалоб.

Можно. Обратиться в Конституционный суд (КС), поясняет адвокат бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов, может любой, чьи права этот нормативный акт нарушает. Это можно сделать после проигрыша дела об оспаривании решения о сносе дома или о неравноценности предоставляемого жилья, но можно и без предварительного обращения в суд общей юрисдикции. По словам господина Варламова, достаточно того, что гражданин пострадал от того или иного закона. Впрочем, на время разбирательства в КС действие обжалуемого закона не приостанавливается (в том числе о реновации, если его примут в нынешнем виде).

Опрошенные «Ъ» юристы сходятся во мнении, что подобные опросы не имеют юридической силы. «Если власти будут ссылаться на их результаты, речь пойдет о доказательствах, полученных в порядке, не установленном законом. Такие доказательства не могут приниматься в судах в качестве допустимых и достоверных», — считает представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин. Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин говорит, что нормативно утвержденные правила проведения таких голосований не приняты в законодательстве, поэтому можно говорить «о серьезной опасности ошибок или сознательных фальсификаций, особенно с применением интернета». Юрист добавляет, что в законопроекте о реновации также не предусмотрена возможность «принятия каких-либо решений на основании опросов в интернете, в МФЦ или голосований по телефону».

Нет, утверждает управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин, который ссылается на ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Таким образом, говорит адвокат, имущество может быть изъято у добросовестного собственника только при условии предоставления равноценной компенсации и только по решению суда. Он напоминает, что Конституция РФ является законом прямого действия и ее нормы должны исполняться без специальных разъяснений и уточнений, а принимаемые в РФ законы не могут противоречить Конституции. Как раз для случаев отказа собственника на добровольный переезд законопроект предусматривает принудительное переселение в равнозначное жилье исключительно по решению суда.