В Нижнем Новгороде не хватает земельных участков для жилищного строительства. Число выданных разрешений на строительство сократилось почти вдвое. Это одна из причин, почему цены на недвижимость продолжают расти. Одно из решений проблемы — программы комплексного развития территорий (КРТ). Они предполагают возведение жилых зданий и инфраструктуры на площадках, которые уже застроены.
Квартал «Красный просвещенец»
Одной из первых стал квартал «Красный просвещенец», который располагается в границах улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской.
Деревянные двухэтажные дома были построены в 20-е годы прошлого века по проекту архитектора Гринева «город-сад». В них заселились представители интеллигенции — учителя, врачи, инженеры и служащие. Потомки некоторых этих семей все еще проживают в квартале.
Сейчас на площадке располагаются 33 постройки, которые при реализации проекта предполагается снести. В их числе есть семь гаражей, детсад и только четыре аварийных дома. Всего в квартале проживает более 200 человек.
Комплексное развитие территории
В настоящий момент уже есть мастер-план комплексного развития этой территории, реализация которого позволит возвести дома высотой от 8 до 14 этажей. Предполагается, что 2225 человек смогут заселиться в 967 новых квартир, которые будут обеспечены 677 машиноместами.
Реализовывать программу хотят в четыре очереди. Сначала под снос должны пойти шесть домов, на месте которых будут возведены четыре объекта, в том числе детсад. Сейчас в квартале тоже есть дошкольное учреждение, но оно рассчитано на 95 мест, а фактически его посещают 130 ребят. В рамках КРТ застройщик возведет новое здание для детсада, которое будет рассчитано уже на 300 детей.
В рамках второй очереди снесут еще пять домов, в том числе один аварийный, и возведут столько же новых зданий. После этого под снос отправят еще восемь домов, в том числе один аварийный — на их месте построят три дома. На четвертом этапе под снос пойдут два аварийных и три ветхих здания, на месте которых хотят возвести еще три дома. Ожидается, что для реализации мастер-плана потребуется десять лет.
Также новому жилому кварталу потребуется 223 места в школах. Эти места предполагаю рассредоточить между существующими школами №№ 18, 19 и 29. А на первом этаже дома № 6−7 по генплану хотят разместить музей «Квартал “Красный просвещенец”».
Как рассказал заместитель главы регионального минграда Иван Каргин на встрече с жителями, на начальном этапе инвестор должен будет потратить на расселение домов 1 млрд рублей. При этом всем участникам программы обещают заманчивые условия — они смогут рассчитывать на квартиры площадью не менее той, которая есть у них сейчас, при этом будут учитываться пожелания по местоположению нового жилья.
Мнение жителей
Директор института развития агломерации Нижегородской области Михаил Генин рассказал, что на предыдущих встречах большинство жильцов выступало за участие в программе КРТ. При этом в разговоре с корреспондентом ИА «Время Н» он признался, что не ожидал такого количества участников собрания — некоторым пришлось стоять, так как в зале не хватило мест.
«По результатам майской встречи получили информацию, что 25% жителей были против, а 75% были за реализацию проекта и улучшение своих жилищных условий».
Однако на самом деле заинтересованность нижегородцев не удивительна: голоса всех тех, кто воздержался от голосования, будут автоматически добавлены в копилку поддерживающих участие дома в комплексном развитии территории, а значит и его расселение, и снос. При этом в дальнейшем выйти из программы крайне сложно — это можно будет сделать только до утверждения проекта планировки и межевания территории. По словам Генина, если дом проголосует «за» участие в КРТ, несогласных с этим жителей все равно выселят из их квартир.
«Есть механизмы изъятия. И в рамках КРТ человек может быть не согласен только с одним — он не согласен с оценкой, которую ему предлагают, либо с жильем, которое ему предлагают. Если общий язык с застройщиком он не найдет, спор естественно будет регулироваться в суде», — отметил Генин.
Вопрос участия домов в программе обсуждался на общем собрании жильцов ветхих домов, которое прошло 31 января в Доме архитектора. Несмотря на попытки модерации, мероприятие прошло шумно и скандально. Нижегородцы пытались буквально докричаться, чтобы услышали их вопросы. В итоге им все же предоставили микрофон, хотя не все из жильцов оказались довольны полученными ответами.
Так, часть жителей оказалась обеспокоена трехсторонним форматом КРТ, в котором будут принимать участие жители, региональный минград и инвестор, которого до сих пор не выбрали. Они переживают, что отдавать свои квартиры участники КРТ будут одной стороне, а ждать новую жилплощадь придется от другой.
Другие жильцы считают, что их пытаются обмануть, так как не называются условия, на которых они будут расселяться: неизвестна ни сумма, которую они смогут получить, ни район, куда их могут переселить, ни сроки. Примечательно, что именно эти вопросы волновали всех участников собрания: как согласных на участие в КРТ, так и нет.
При этом жильцы заметили падение кадастровой стоимости их недвижимости и земельных участков после объявления о возможном комплексном развитии территории. Нижегородцы боятся, что за квартиру площадью в 60 «квадратов» они получат 2,5 млн рублей и будут вынуждены жить в палатках.
В региональном Минграде пока не смогли конкретизировать условия из-за того, что еще нет готового проекта и инвестора, которому непонятно, что нужно предлагать людям и нужно ли вообще. После такого ответа часть присутствующих покинула зал в середине разговора.
«К сожалению, мы этого плюс-минус ожидали. Это уже вторая встреча. В мае мы собирались, проводили опрос и получали обратную связь от жителей, в том числе в письменном виде, кто “за”, кто “против”, какие настроения», — отметил Михаил Генин.
Неизвестно и то, сможет ли часть жителей при желании поселиться в новостройках, которые возведут на месте их домов, так как этот вопрос также должен обсуждаться с будущим застройщиком.
«Такой вариант возможен, но мы не знаем, кто будет инвестором. Это открытая конкурсная процедура. За победителя торгов мы не можем предвосхищать, куда он будет расселять», — отметил директор института развитии агломерации Нижегородской области.
Михаил Генин рассказал журналистам, что потенциальный инвестор, который заинтересован в проекте, присутствовал на собрании.
«Но мы не можем гарантировать, что именно он будет участвовать», — отметил Генин.
Действующее законодательство разрешает расселять жильцов в границах муниципалитета. Часть жильцов обеспокоена тем, что им придется из центра города переехать в другой район. Михаил Генин считает, что подобные вопросы будут решаться в рамках переговоров с застройщиком.
«Взять соседний квартал, который развивала ГК “Юника”. Жалоб никаких к нам не поступало, хотя расселили большое количество домов», — поделился Генин.
На собрание пришли и жильцы аварийных домов, которые не могли участвовать в голосовании, но хотели узнать, что их ждет. По словам Михаила Генина, четыре дома были признаны подлежащими сносу после 2017 года, однако сейчас городская администрация еще не расселила те постройки, которые были признаны аварийными до 2017 года. Расселение аварийных домов в историческом квартале без КРТ будет проходить в порядке очереди. При этом неоднократно было подчеркнуто, что у городской администрации средств значительно меньше в бюджете на расселение, чем у инвестора, для которого будет важно быстро и без судов расселить дома для начала строительства, поэтому жильцы смогут получить лучшие условия.
«На данный момент банковское финансирование выстроено таким образом, что застройщик прежде всего заинтересован в скорости выхода на площадку. Те дополнительные средства, которые он тратит на “хотелки” людей, чтобы они быстрее переехали, удовлетворить их потребности, они гораздо меньше, чем те деньги, которые он теряет за счет длительного срока переговоров».
В ходе собрания жильцы проголосовали по вопросу включения домов в программу комплексного развития территорий. Результаты будут известны в течение десяти дней, их объявят домоуправляющие компании.
Что дальше?
По итогам голосования станет известно, какие дома продолжат участие в программе КРТ. Если жильцы какого-то дома высказались за сохранение дома, мастер-план будет перерабатываться с учетом этого. В течение месяца специалисты определят, возможно ли реализовать комплексное развитие территории. Если будет возможно, мастер-план обещают переработать в кратчайшие сроки.
После этого региональный минград начнет разрабатывать документацию для аукциона, чтобы найти застройщика.
«После того, как мы ее разработаем, еще в течение тридцати дней будет висеть конкурс. После этого будет подведение итогов», — рассказал Иван Каргин.
Однако строительные работы начнутся не сразу после поиска подрядчика. Сначала победителю торгов предстоит утвердить документацию по планировке территории. Только после этого застройщик сможет заняться расселением, а затем и выйти на площадку для начала работ.
