Иногда бывает так, что стоимость двух практически одинаковых квартир может сильно отличаться. У данного факта могут быть объективные причины.
Спрос и предложение
Как правило, одной из причин роста цен на недвижимость является повышение спроса на жилье среди населения. Спрос растет, значит растут и цены, если же спрос падает, рынок начинает «остывать», и цены медленными темпами начинают снижаться.
Однако стоит отметить, что в Казахстане этот механизм полноценно не работает. Несмотря на тот факт, что спрос на недвижимость падает уже четвертый месяц подряд, стоимость квадратных метров все равно продолжает расти.
Некоторые эксперты видят причину данного факта в работе множества государственных льготных жилищных программ, которые не дают «остыть» рынку.
Формат и класс жилья
Часто можно увидеть, как две квартиры с одинаковой площадью, расположенные в одном районе сильно отличаются по цене. Причиной этому может послужить то, что одна квартира расположена в новостройке, а другая — в старом доме.
Обычно квартиры в новых домах стоят дороже, так как имеют большую площадь, удобную планировку, высокие потолки. Кроме того, новостройки могут «похвастаться» свежим ремонтом, наличием лифта и новыми инженерными сетями.
Также стоит отметить, что в новостройках цены могут отличаться в зависимости от класса жилого комплекса (ЖК). Всего существует четыре класса комфортности жилья:
- первый — элит;
- второй — бизнес;
- третий — комфорт;
- четвёртый — эконом.
Отличаются они площадью (элит, как правило, в полтора раза больше эконома), а также высотой потолков (если в эконом она составляет 2,5 метра, то в элит — не менее 3 метров), качеством отделки и так далее.
Из-за этих различий квартира экономкласса может быть дешевле в 2−3 раза.
Год жилья
В старом жилом фонде на цену значительно влияет год постройки. Как отмечают аналитики, в новых домах, которые построены не раньше 1973 года, квартиры стоят на 8,6% или в среднем на 35 тыс. тенге за «квадрат» дороже, чем в домах старше 50 лет.
Расположение дома
Цена на недвижимость может зависеть не только от района, но и от конкретной его части, улицы, микрорайона и ЖК. Чем ближе к центру и чем лучше развита инфраструктура вокруг, тем жилье дороже.
Как отмечают аналитики, удачная локация жилья может увеличить его стоимость до 30%.
Впрочем и здесь есть исключения. Например, элитные коттеджные городки. Они, как правило, находятся в отдалении от центра, но при этом имеют хорошую внутреннюю инфраструктуру: магазины, фитнес-центры, гольф-клубы, рестораны и другие удобства.
Также на стоимость жилья сильно влияет развитость дорожной инфраструктуры и наличие остановок общественного транспорта. Так, в Алматы, квартиры возле станций метро в среднем дороже на 10% аналогичных. Причем некоторые продавцы поднимают цены не после открытия станции в районе, а сразу после появления новости о планируемом строительстве.
Залоговое имущество
Считается, что залоговая недвижимость продается дешевле своих аналогов. Однако, как выяснили аналитики, разница в цене незначительная — такие квартиры дешевле в среднем всего на 2%.
Планировка и перепланировка
На рынке ценятся квартиры с изолированными комнатами. С проходными обычно стоят дешевле. Разница, по наблюдениям аналитиков, составляет до 20%.
Стоит отметить, что на стоимость еще влияет размер кухни — чем она больше, тем выше цена, а также наличие второго санузла, из-за которого цена может вырасти сразу на 15%.
Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то ее не получится купить в ипотеку. Это автоматически исключает примерно 40% потенциальных покупателей — именно такая доля казахстанцев сейчас покупает жилье в кредит.
Чтобы был спрос на такие квартиры, владельцу придется снижать ценник и рассчитывать на клиентов с «наличкой».
Что касается ремонта, то тут важно, чтобы он был свежим и максимально нейтральным. Если выполнить его в определенном стиле, то это сузит круг покупателей. Квартира, не требующая переделки, в которую можно въехать сразу после покупки, является идеальным вариантом для многих.
Этаж
Несмотря на тот факт, что многие покупатели ищут квартиру на конкретном этаже, в современных реалиях этаж практически не играет роли в ценообразовании квартиры.
Это актуально в первую очередь для жилья из старого жилого фонда, хотя и здесь квартиры на первом этаже почти не уступают в цене вышерасположенным. В новых домах первый этаж обычно является коммерческим.
В новостройках покупатели выбирают последний этаж из-за красивого вида из окна и наличия террасы, балкона или выхода на крышу, однако на цене это не сильно сказывается — наличие двух балконов прибавляет к стоимости всего около 1%.
Таким образом, можно отметить, что самыми главными факторам ценообразования является расположение жилого комплекса, год постройки и наличие рядом развитой инфраструктуры.
