Смещение спроса из Петербурга в Ленобласть стало одной из важных тенденций последнего времени. Как уточнила Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, по итогам 2022 года спрос на жилье в городской черте снизился на 31%, а в области — всего на 5%. Причина заключается в большей доступности областного жилья, где средняя цена квадратного метра составляет 146 тыс. против городских 223 тыс. рублей.
— При этом по качеству создаваемой городской среды отдельные локации Ленобласти не уступают Петербургу, — уточнила Орлова. — Здесь уже есть проекты с хорошо продуманной инфраструктурой — соцобъектами, прогулочными зонами, расположенные рядом с природными памятниками и зелеными массивами. Транспортная доступность тоже постепенно улучшается.
Непосредственно в административных границах Петербурга в прошлом году стартовало 55 проектов. Больше всего — в Пушкинском районе, объем нового предложения в котором за год увеличился в 2,3 раза. Мария Орлова отмечает перспективность территорий на границе Пушкинского и Московского районов, вблизи Пулковского шоссе. Активно будут застраиваться вся южная часть Московского района, а также Шушары. В области традиционно в лидерах Всеволожский район, где за год стартовал 21 проект — это 61% от всего нового предложения в регионе.
— Падение городского первичного рынка можно назвать одним из самых сильных с 2009 года, — продолжил Данил Бекиров, основатель девелоперской компании Eight development. — Новые проекты в Петербурге и области демонстрируют два ярко выраженных тренда: город — это точечная застройка, область — проекты комплексного развития территорий (КРТ), где в основном более экономное жилье. За счет низких цен эти территории интересны для покупателя, с одной стороны, а с другой — застройщик экономит на стоимости строительства и маркетинга в силу масштаба и хорошей узнаваемости таких крупных проектов. Масштабные КРТ на территории города — типа «Балтийской Жемчужина» или «Северной долины» — уже на грани исчерпания ресурса.
— Область оттягивает спрос, это видно по динамике цен, которой достиг город, — добавил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург». — Рядовому клиенту при выборе места для жизни крайне важен транспорт и инфраструктура, с чем в области все обстоит не так хорошо, как хотелось бы. В городе при этом есть некоторые локации, близкие к области по уровню цен: например, Красногвардейский район, граничащий с КАД. При этом в городе в границах кольцевой все еще есть места, где ведется комплексное развитие с зелеными зонами, транспортом, инфраструктурой — например «Юнтолово».
— Город всегда был популярнее за счет мест труда, метро и прочей инфраструктуры, — говорит Андрей Лебедев, руководитель отдела маркетинга, рекламы и продаж инвестиционно-строительной группы «ТАЙМС». — Но спрос действительно переходит в область, причем тренд зародился еще в пандемию, а 2022 год показал такой разрыв в ценах, что все больше покупателей стали смотреть за границы КАД. При этом не соглашусь, что в области много объектов с хорошей инфраструктурой. В основном это касается давно застраиваемых районов у КАД: Мурино, Кудрово, Девяткино и Новоселья. Но если их «отодвинуть», поскольку они воспринимаются уже как часть города, то мы увидим, что качество строительства и инфраструктуры в области очень хромает, и хорошие проекты можно по пальцам одной руки пересчитать. А в основном это эконом, привлекающий ценой.
— Старты продаж новых объектов есть как в Санкт-Петербурге, так и в Ленобласти, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — В области их, наверное, больше, поскольку сейчас в городе стоит вопрос утверждения нового генплана, и многие застройщики в позиции ожидания. Территория области сама по себе больше, поэтому возможности для строительства здесь шире. Также в Ленобласти довольно много мест, обеспеченных социальной, транспортной и коммерческой инфраструктурой. Многие территории, где может быть разрешено жилое строительство, расположено недалеко от КАД, поэтому будущим жителям не составит труда добраться до города. В нашем портфеле есть проекты как в городе — ЖК комфорт-класса «Новое Купчино» во Фрунзенском районе, два ЖК бизнес-класса «Листва» и «Наука» в Выборгском и Калининском районах, — так и областные проекты: ЖК комфорт-класса NEWПИТЕР в пос. Новоселье. Все они в интересных локациях, поэтому одинаково популярны.
Разграничивать лучше не область и город, а локации до КАД и за КАД, считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК.
— Областной спрос сосредоточен в Девяткино, Буграх, Кудрово и Янино — это фактически городская агломерация. Местные жители не работают в области — они, в основном, ездят на работу в город, — отметил он. — Доступность жилья в последнее время еще снизилась в связи отменой околонулевых ипотечных ставок, так что клиенты ищут приемлемый уровень платежа.
Эксперт привел данные портала «Наш.дом.рф», согласно которым в Петербурге выдано 227 разрешений на строительство, а в области — 139. «Петербург по-прежнему более востребован, проекты в его границах лучше обеспечены транспортно, да и важность городской прописки для покупателя никто не отменял», — добавил он.
Ценовой разрыв.
Наиболее бюджетными местами в черте города на сегодняшний день считаются Красногвардейский и Пушкинский районы, отметил Сергей Степанов. Цена «квадрата» здесь сравнима с ближайшими областными проектам. Наиболее активно застраивается северная часть Красногвардейского района и Шушары в Пушкинском.
— И там, и там транспортная, торговая и социальная инфраструктура пока еще недостаточно развиты, поэтому если выбирать по цене между городским и областным проектом, я бы советовал остановиться на втором, — добавил он. — В качестве примера — наш жилой квартал NEWПИТЕР на юго-западной границе Петербурга и области. Здесь цена стартует от 130 тыс. руб. за кв. м, при этом там работают детские сады, школы, детские центры развития и ледовая арена, продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, фитнес-студии, рядом — крупные рекреационные зоны и дворцово-парковые ансамбли, а ехать до ближайшей станции метро по КАДу всего 15−20 минут. — Если говорить о проектах компании «Строительный трест», то минимальная цена квадратного метра у нас на данный момент составляет 130 тыс. рублей в объекте, который расположен в Ленинградской области.
В городе, в зависимости от стадии готовности объекта и его места расположения, этот показатель у компании составляет от 185,5 тыс. рублей. Однако в связи с большим количеством рассрочек, акций и субсидированных ипотечных программ, а также программ с кешбэком от застройщиков реальную стоимость продажи и, как следствие, квадратного метра стало сложно определять.
Как рассказал Данил Бекиров, жилье на первичном рынке Ленобласти в среднем сегодня стоит сегодня 138 тыс. руб. за кв. м, а в городе — 222 тыс. (по данным портала БН на февраль 2023г). Если взять, например, городской Колпинский район, где средняя стоимость «квадрата» около 202 тыс., то разница со средним показателем по городу получится всего в 10% при достаточно сильной его удаленности. В Петродворцовом районе, у которого тоже не лучшая транспортная доступность, «квадрат» тоже стоит около 194 тыс. руб. Разрыв с городом здесь также небольшой, а с областью — 60−70%.
— Получается, область уступает даже достаточно отдаленным от КАД и центра города районам Петербурга. Но у отдаленных районов высокий потенциал, который определяется именно уровнем продукта в рамках КРТ и готовностью потребителя заменить «эконом близко к городу или в спальнике» на более высокий уровень жизни вдали от центра города, — подытожил он.
— В городе есть отдаленные и труднодоступные локации, то же Колпино, — говорит Мария Орлова. — Но в 2022 году цена квадратного метра выросла тут почти на 25% и достигает 180 тыс. рублей за квадратный метр. Люди продолжают приобретать жилье в таких локациях даже сейчас, в это непростое время. Квадратный метр подорожал и в Петродворцовом районе — на 24% — до 200 тыс. рублей. Хотя с транспортной доступностью здесь тоже не все благополучно, это уже сложившийся район с развитой инфраструктурой, поэтому он традиционно привлекает покупателей. Аналогичная ситуация наблюдается в проектах в Новой Москве: наше предложение одно из самых дорогих здесь, но люди готовы платить за качество.
Трансформация и прогресс.
Между локациями идет настоящая битва за покупателя: город привлекает транспортной доступностью и преимуществами жилья комфорт-класса, а область — ценой, природой, а теперь еще и повышением качества жилья, хотя пока проектов настоящего комфорт-класса в регионе мало, отметил Андрей Лебедев. По его словам, чтобы потребитель сделал выбор в пользу Ленобласти, недостаточно просто построить коробки. Важно создавать атмосферу.
— Раньше люди покупали с закрытыми глазами, а сейчас смотрят на мелочи, и их нужно учитывать при проектировании, — добавил он. — Недавно мы запустили проект в Сертолово и развиваем его с учетом этих изменений: сделали в 4-этажных домах лифты, колясочные, велопарковки, баки для раздельного сбора мусора. Казалось бы — мелочи, но в большинстве областных проектов вы этого не встретите, за исключением районов вроде Янино и Кудрово.
— Если человеку не нужно часто ездить в город, расстояние до областных новостроек не имеет для него большого значения, — говорит Мария Орлова. — Проекты комплексного освоения территорий должны обеспечивать достаточное количество рабочих мест. Этого можно достичь путем строительства многофункциональных комплексов, создания так называемых удаленных рабочих мест, например, в коворкингах, а также развития малого и среднего бизнеса на первых этажах ЖК самими жителями района. По этому пути, в частности, идет ГК «А101» в Новой Москве. Такими будут и наши перспективные проекты в Ленобласти. Кроме того, мы тщательно подходим к выбору участков, чтобы рядом не было вредных производств, свалок и загруженных магистралей, а вот водоемы и парки — приветствуются.
По ее словам, в рамках проектов ГК «А101» во Всеволожском и Ломоносовском районах есть возможность проложить экотропы и велодорожки, организовать прогулочные зоны. Добавляя к современной архитектуре дополнительные опции вроде патио и глубоких балконов, проводя качественное благоустройство (во дворах будут спортивные площадки и плейхабы, а по периметру кварталов — бульвары с площадями), оборудуя соседские центры, девелопер создает среду, из которой не хочется уезжать. Неотъемлемой составляющей районов становится образовательная инфраструктура, для которых у компании разработана специальная концепция. Важный фактор: детские сады и особенно школы выступают отдельными точками притяжения для семей с детьми.
— В Новой Москве есть все, чтобы просто редко ездить в Москву, — продолжил Данил Бекиров. — В петербургской агломерации такими районами можно считать Пушкин и Петродворец, Колпино и Стрельну. Они достаточно насыщены внутренними рабочими местами и обеспечены налаженной логистикой до города — чего не скажешь, например, про Бугры. Сегодня людям нужен не просто дом, а современное пространство для жизни по своим правилам. Пускай в пригородной зоне, а иногда и на приличном удалении от прикадья. Но выбор идет исходя из уровня жизни, который дает та или иная локация.
— «Юнтолово» — большой комплексный проект, поэтому с точки зрения продукта для нас важно создать уникальные элементы и фишки для разной целевой аудитории, — говорит Дмитрий Ефремов. — Территория рядом с Лахтой и заказником — это своего рода вызов для нас. Мы смотрим на тренды рынка, внедряем лучшие практики. В Юнтолово само место позволяет сделать экоакцент. Мы развиваем водные ресурсы на территории комплекса (гребной клуб «Причал’Ю»), сохраняем и проектируем новые зеленые зоны, концептуально наполняем новые очереди МАФами, арт-объектами в экостиле. У «Северной долины» тоже есть свои векторы развития оставшихся кварталов. Мы активно строим социальные объекты, сейчас в стройке их 6, ближе к станции метро «Парнас» планируется общественно-деловая застройка.
Застройщики конкурируют не только за счет цены, а именно продуктом, который дает лучшие условия покупателю, отметил Сергей Софронов. Преимущество проектов в пригородной зоне и в области — более соразмерная человеку архитектура, ведь малоэтажных проектов в городе практически не найти.
— Накопленные при строительстве апартаментов и жилья компетенции мы используем и при развитии новых продуктов, — уточнил Софронов. — Это включает глубокий уровень проработки архитектуры. Например, в рамках своего проекта КОТ мы заложили пять типов фасадов в едином стиле. Также прорабатываем ландшафтный дизайн, добавляем востребованные опции — террасы на уровне первого этажа и патио, делаем акцент на качественной отделке МОПов и общественных пространств. Ну и современные планировки — это не просто метры, но и определенный качественный функционал. Если раньше крупные проекты сдавались без школ, что создавало очереди, то сейчас уже большинство застройщиков строит эти объекты параллельно с жильем, ведь 60% новоселов, согласно опросу, считают наиболее важным уже работающие к моменту заселения садики и школы на территории.
Инвестиции в настоящее.
С введением проектного финансирования по сути банки стали определять ту стоимость квадратного метра, ниже которой продавать жилье нецелесообразно. Как пояснил Сергей Софронов, если до введения эскроу можно было вложиться в жилье на котловане и заработать 30−50% до ввода, то сейчас вряд ли что-то можно спекулятивно заработать независимо от локации. Реформа плюс запуск ипотеки с господдержкой, которые переориентировали покупателей на минимальный платеж вместо конечной стоимости квартир, в итоге привели к увеличению этой самой стоимости, отметил эксперт.
— Строящееся жилье дороже готового за счет доступности его приобретения, плюс в 2022 году рынок еще подогрели околонулевые ставки, — добавил он. — Стоимость квартиры возросла на 30%, но при этом снизился ежемесячный платеж. В области еще сложнее заработать, так как там больше жилья покупают именно для жизни, нежели для аренды, и ликвидность с точки зрения перепродажи будет ниже.
Дмитрий Ефремов согласился, что спекулятивный интерес теряет актуальность, а инвестиции теперь носят более долгосрочный характер с целью сохранить деньги. У проекта компании «Северная долина» главное преимущество для инвестора — близость к метро, а у новых кварталов «Юнтолово» — появление станции в скором времени.
— Еще недавно я бы советовал однозначно инвестировать в город, но сейчас, после того, как подскочили городские цены, перспектива таких вложений весьма спорная, — говорит Андрей Лебедев. — В некоторых проектах в Петербурге есть такой казус: введенные в эксплуатацию очереди оказываются дешевле стройки, которая сдается через год. В этом плане область может быть чуть интереснее: проекты на старте относительного города стоят дешево, показывают хоть какой-то рост, и по итогу к вводу тут можно получить хотя бы плюс 10−15 тыс рублей с кв.м. Городская маржинальность глобально выше относительно областной, и за счет нее застройщики могут снижать стоимость, чтобы больше продать. Это представляет опасность уйти в минус для инвестора. Но на долгой дистанции город останется все равно привлекательнее области.
— Сегодня для инвестора привлекательнее область, поскольку цены здесь пока ещё ниже городских, а качество строительства и материалы зачастую те же самые, — продолжил Сергей Степанов. — Для сравнения — минимальная цена однокомнатной квартиры в новостройке с городской пропиской стартует с 4 млн рублей, в области можно найти варианты по цене от 1,9 млн рублей. Также в области у застройщиков появляется больше возможностей с точки зрения интересной архитектуры зданий, общественных пространств
— Область совершенно не сопоставима с городом по инвестпривлекательности, — уточнил Данил Бекиров. — В декабре 2020 года первичное жилье в области по цене обогнало вторичку, потом то же самое в июле 2021 года произошло в городе, причем первичка стала дороже вторички с колоссальным разрывом более 40%. Это говорит о том, что — при всем нежелании застройщиков, но — первичка будет дешеветь, а вторичка дорожать. Просто потому, что завтрашний продукт не может стоить дороже продукта сегодня. И тогда продавать то, что строится, нужно будет любой ценой, а уже построенное будет дешевле на 20−40%. Так что с точки зрения инвестиционной привлекательности цифры говорят в пользу центра города и вторичного фонда. Также Пушкинский, Петродворцовый, Курортный районы — одни из самых недооцененных: разрыв между первичным и вторичным жильем там пока не более 15−20%.
Одним из самых недооцененных районов области Мария Орлова считает Ломоносовский.
— В соседнем Петродворцовом районе квадратный метр в новостройках в среднем стоит 197 тыс., в Гатчинском — 160 тыс., в Пушкинском — 154 тыс., а в Ломоносовском — всего 130 тыс. рублей, — перечисляет она. — Получить 50% прибыли от перепродажи объекта, купленного «на котловане», у инвесторов уже не получится, но свои 20−25% заработать они смогут. Но только при условии приобретения жилья в качественном проекте комплексного развития территорий с полноценной инфраструктурой и, конечно, уникальным или как минимум интересным функционалом.
Где строить и покупать будем.
В Петербурге основной объем потенциального строительства — это, прежде всего, зона редевелопмента. Но ее развитие зависит от изменений в Генплан, считает Сергей Софронов.
— Проекты, которые повлияют на спрос в городе, — это намывные территории, пригороды за КАД, и юг. Городской север у границ КАД заканчивается, застройка Парашютной и Планерной в Приморском районе тоже подходит к концу, но мы видим квартальные проекты застройки на южной границе.
— Город уже ограничен в возможностях, — продолжает Дмитрий Ефремов, — определённые возможности застройки остаются в Приморском районе, в его западной части. Юг улучшает транспортную доступность, Гатчинский и Пушкинский районы будут развиваться на горизонте 10−15 лет, а еще Новосаратовка и намыв.
— Перспективные локации с точки зрения инвестиций — это точно не «спальники» и не массовые апартаменты, — добавил Данил Бекиров. — Для инвесторов с чеком от 3 до 15 млн руб. это вторичный рынок в центре, при наличии более 30 млн рублей интересны будут точечные проекты в черте КАД, а для внушительного чека — 300+ млн — совершенно точно подходят проекты КРТ.
Андрей Лебедев отметил перспективы намыва в Петербурге и развитие Янино, Кудрово, Девяткино и Мурино. которое достигнет своего потолка. Также большие перспективы у локации Сертолово и Новоселья.
— Стоимость жилья в Петербурге все выше, большинству людей просто не подступиться к такой цене, особенно если дело касается квартир для семей с детьми, — уверена Мария Орлова. — Ломоносовский район будет активно застраиваться, и в ближайшие три года при появлении достаточного количества качественных проектов комплексного освоения территории с разнообразным функционалом стоимость квадратного метра здесь может увеличиться практически на 30 тыс. рублей.
Она добавила: если судить по полученным разрешениям на строительство, в ближайшие годы на юге города появится дополнительно 3−4 млн кв. м жилья, а значит, развитие агломерации продолжится именно в эту сторону.
— В городе перспективными местами для новых проектов остаются территории серого пояса, но здесь многое зависит от нового генплана — его утверждения сейчас ждут все городские застройщики, — подытожил Сергей Степанов. — Если говорить о нашей компании, то мы готовимся к выводу на рынок двух достаточно крупных проектов в Красногвардейском и Выборгском районах. Что касается области, то здесь актуальность не теряют Ломоносовский и Всеволожский.
Анна Романова, «Фонтанка.ру».
