СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» опросило представителей ведущих строительных компаний города, чтобы узнать, для чего застройщики сдают дома раньше и как им удается сохранять высокие темпы работ.
В целом показатели по сдаче жилья в эксплуатацию в Петербурге остались на уровне прошлого года, отметила Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Темп строительных работ соответствует разрешительной документации на стройки и обязательствам принятым перед дольщиками, добавила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: «Свидетельство этому — ввод объектов в эксплуатацию в прошлом году и активность на всех строительных площадках города в текущем периоде, — говорит она. — При этом, во избежание формирования избыточного предложения, девелоперы занимают достаточно осторожную позицию к пополнению товарного запаса, пересматривают свои планы и зачастую не торопятся начинать новые стройки или запускать в продажу очереди строительства объектов, которые уже были в продаже ранее».
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, поддерживать высокий темп строительства позволяют отработанные бизнес-процессы, отлаженная коммуникация на всех уровнях и цифровизация многих процессов.
Чем меньше, тем лучше
У застройщиков есть вполне реальные стимулы, заставляющие их строить быстрее и сдавать объекты вовремя или даже досрочно.
— Это дает возможность раньше раскрыть эскроу-счета, снизить накладные расходы, снизить риски с поставками материалов и выполнением работ, — пояснил Майкл Миллер, директор по строительству Группы RBI. Он также добавил, что за счет более быстрой стройки удается снизить риски, связанные со сменой конъюнктуры рынка: меняется быстро, материалы и комплектующие приходят и уходят, меняются в цене, подрядчики появляются и прекращают существование.
— В последние два года мы сконцентрировали усилия на оперативном вводе в эксплуатацию своих объектов, — подтверждает Наталья Кукушкина. — Досрочное новоселье — это всегда радостное событие, которое, к тому же, часто позволяет покупателям сэкономить значительную сумму денег на аренде.
Екатерина Немченко отметила, что досрочный ввод в эксплуатацию является управленческим решением, так как есть нюансы с изменением формы договора продажи квартир: вместо договоров долевого участия оформляется договор купли-продажи, что меняет условия кредитования и получения ипотеки и, в конечном итоге, замедляет продажу квартир.
— Стимул для досрочного введения дома — раскрытие счетов эскроу, уменьшение кредитной нагрузки на застройщика, — добавила плюсов такого решения Екатерина Немченко. — Досрочный ввод возможен, если застройщик четко определил график строительных работ, обеспечил на всех этапах логистику, благодаря менеджменту, погодным условиям, слаженности действий всех подрядчиков, качественному выполнению работ, вел работы с опережением графика.
Примеров досрочного ввода на рынке достаточно. Например, Ольга Трошева сообщила о том, что в 2022 году была досрочно введена в эксплуатацию 13-ая очередь жилого комплекса «Солнечный город», а в этом году планируется сдать на квартал раньше девятую очередь ЖК «Зеленый квартал» в престижном Московском районе. Недавно введенный в эксплуатацию завершающий этап проекта Ultra City на Комендантском проспекте компания сдала на 3 месяца раньше запланированного срока — уже в начале февраля, рассказал Майкл Миллер.
От котлована до сдачи
Сам по себе строительный цикл — от момента выхода на стройплощадку до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию — занимает примерно 2,5−3 года.
Наталья Кукушкина пояснила, что этот срок включает в себя в том числе плановый запас времени на различные форс-мажоры: сбои в поставках стройматериалов, неблагоприятную погоду
Майкл Миллер добавил, что скорость строительства ограничена используемыми технологиями:
— Выполняя монолитный каркас из железобетона, вы вряд ли сможете построить более 3 этажей в месяц. И свайное поле нельзя делать неограниченно быстро — иначе это скажется на состоянии грунта и сохранности соседних зданий. Словом, существуют технологические ограничения по скорости стройки, которые нельзя обойти.
Еще одно ограничение связано с тем, что в процессе участвует не только сам девелопер, но и, например, ресурсоснабжающие организации.
— Подключение к инженерным системам, строительство объектов соцкультбыта, устройство подъездных дорог — все это быстро не сделать, но для ввода в эксплуатацию это обязательные условия. А выполнить все строительно-монтажные работы в рекордные два года и при этом не ввести дом — особого смысла нет, — дополнил Майкл Миллер.
Чтобы ускорить строительство, можно выбирать материалы с более короткими сроками поставки, технологические решения, более эффективные с точки зрения сроков, гибко управлять соотношением сроков и стоимости: возможно стоит где-то немного переплатить, но зато сильно сэкономить с учетом временных затрат.
Он отметил, что если перед подрядчиком ставятся более жесткие условия по срокам, то он меньше занят на параллельных проектах других заказчиков, соответственно, снижаются риски, что он может там пострадать от невыполненных обязательств, прекратить свою деятельность и не достроить объект.
— На темпы строительства влияют класс возводимого комплекса, его архитектурная концепция и проект благоустройства придомовых территорий, — отмечает Ольга Трошева. — Стоит отметить, чем выше класс ЖК, тем может быть более оригинальная идея, на реализацию которой, в среднем, уходит больше времени.
Пока тенденции к увеличению срока строительства домов нет, говорит Екатерина Немченко:
— Скорость возведения зависит от опыта застройщика, выбранной технологии строительства, регулярности финансирования проекта, доступности того или иного оборудования и материалов. Сейчас последний фактор начинает сильнее влиять на время строительства, так как цепочки поставок некоторых материалов изменились: логистика стала сложнее, увеличились сроки.
Что строится
Хотя девелоперы осторожно выводят на рынок новые проекты, предложения в целом достаточно. Исключение составляет, пожалуй, разве что сегмент премиальной недвижимости, где хорошее предложение всегда в легком дефиците. Например, у Группы RBI, например, в уже сданных проектах — клубном доме «Созидатели» и комплексе Ultra City, которые были введены в 2023 году, на выбор покупателей предлагается всего по 30−40 вариантов квартир. В строящихся комплексах — клубном доме «МИРЪ» на Миргородской улице близ площади Восстания и инвест-отеле ARTSTUDIO M103 у Московских ворот — выбор, конечно, больше.
В более демократичном сегменте предложение шире. Например, «РСТИ» предлагает квартиры в готовых и строящихся домах в 6 районах Санкт-Петербурга. Сейчас в стадии активного строительства находятся шесть проектов: ЖК «Академик», ЖК «Лайнеръ», ЖК Master Place, ЖК «Тайм Сквер», ЖК «БелАрт», ЖК Cube. Помимо строящихся объектов с разной степенью готовности, в линейке предложения есть готовые квартиры в трех жилых комплексах, которые введены в эксплуатацию: ЖК Terra, ЖК New Time, ЖК Familia. «Пик ввода в эксплуатацию объектов “РСТИ” пришелся на 2022 год, в планы этого года входит сдача первой очереди жилого комплекса “БелАрт”», — отметила Екатерина Немченко.
У компании ЦДС в настоящий момент в стадии строительства находится восемь жилых комплексов — более 30 корпусов. В 2023 году уже введены в эксплуатацию два дома в составе ЖК «Город Первых» и предпоследний корпус в составе проекта ЦДС «Приневский». Дальше компания планирует поддерживать темпы сдачи: до конца декабря должны ввести в эксплуатацию первую очередь квартала ЦДС Dreamline, шесть корпусов на 2 участке проекта ЦДС «Новые Горизонты», три корпуса ЦДС «Чёрная Речка», последний корпус ЖК ЦДС «Приневский», два корпуса ЖК «Мурино Space», два последних корпуса ЖК ЦДС «Северный» и вторую очередь квартала Parkolovo, — рассказала Наталья Кукушкина.
Холдинг Setl Group в 2023 году планирует сдать более 1 млн кв. м общей площади — в прошлом году этот показатель составил 1,7 млн «квадратов», что позволило ему побить рекорд по Петербургу и занять второе место в целом по стране. Кроме того, компания в 2022 году активно выводила на рынок новые проекты — девять в Петербурге и один в Ленобласти. Среди них, по словам Ольги Трошевой, жилой комплекс комфорт-класса «Город звёзд» на правом берегу Невы, возле Невского лесопарка«, а также новый элитный проект Imperial Club, расположенный на первой линии Невы рядом с ледоколом “Красин”, и два проекта высокого комфорт-класса Amber Club и Astra Marine. В третьем квартале 2023 года холдинг планирует завершить строительство жилья в двух масштабных проектах: ЖК “Чистое небо” и ЖК “Солнечный город”, а также шести детских садов.
