Ответ на первый вопрос — кому это выгодно — очевиден. Выгодно самому рынку недвижимости и всем его участникам, включая, как ни странно, и покупателей. Чем больше шумихи — тем больше интереса. Чем больше интереса — тем больше шансов на сделку. Чем больше сделок — тем больше ценовой диапазон. Так пресловутая «невидимая рука рынка» наводит свой порядок в самой инертной сфере экономики.
Что же касается состояния рынка недвижимости в Казахстане, то, по мнению советника президента Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нины Лукьяненко, этот сектор находится в глубокой стагнации уже долгое время, и никаких всплесков на нем не ожидается.
Основная тенденция, которая наметилась за последние 12 месяцев и даже чуть раньше — это сохранение общего количества сделок купли-продажи на уровне около 30 тысяч в месяц в целом по стране, — рассказывает специалист. При этом показатели от месяца к месяцу менялись незначительно, если не считать оживления в июле-августе 2024 года, когда общее количество сделок превышало 40 тысяч в месяц.
«Характерная особенность времени — заметно большое количество акций от застройщиков. Это длительные рассрочки, снижение первоначального взноса при покупке, совместные акции с банками по льготным процентным ставкам».
Как же повлияло на динамику купли-продажи обесценивание тенге? Ведь именно этим аргументом заманивают потенциального покупателя жилья: бери сегодня, завтра будет дороже. Как считает Нина Лукьяненко, пока изменения в валютных курсах на стоимости жилья не отразились.
«Недвижимость — товар самый дорогой и самый инертный. Цены на недвижимость будут последними в цепочке изменений, которые отреагируют на обесценивание валюты. Не случайно квадратные метры называют “самой твердой валютой”, которая стабильней, чем любая СКВ».
Кроме того, по мнению эксперта, еще в 2015 году на государственном уровне были предприняты меры, направленные на сглаживание валютных колебаний на рынке недвижимости. А именно — введено понятие дедоллоризации рынка, когда все цены объявляются только в тенге. И эта мера дала свой эффект.
«Надо сказать, что еще есть продавцы, которые с ростом курса доллара поднимают цену в тенге на свои объекты. Но эффекта от этого не стоит ожидать — покупатели в очередь за таким объектом точно не выстроятся».
Еще один миф, который развеивает Нина Лукьяненко — мнение о том, что льготные ипотеки «обрушивают рынок жилья».
«Льготная ипотека затронула лишь определенные слои граждан, тем более, что таких льготных программ было совсем немного, и банки заранее заключали договоры с застройщиками о фиксации цены на ближайшие 6 месяцев для того, чтобы у заемщиков, получивших одобрение по льготной программе, была возможность успеть выбрать свою квартиру».
Что касается прогноза на конец этого года, то Нина Лукьяненко считает, что мы увидим все тренды текущего года, а значит дальнейшую стагнацию рынка.
«Главное — не подогревать неверными выводами наших граждан, не волновать их и не беспокоить неверными трактовками статистических показателей. Не нужно верить псевдоспециалистам, которые сообщают разные фейкки, например, что цены в Астане выросли на 54% за год».
Сейчас нет никаких предпосылок для скачков на рынке недвижимости — как в сторону резкого снижения, так и в сторону резкого повышения цен, — утверждает эксперт.
«Последняя статистика, что цены на “вторичку” якобы выросли на 5%, а на “первичку” выросли на 2% за год — абсолютно не соответствует правде. Не за год! А в сравнении сентября 2023 года с сентябрем 2024 года. По факту мы видим, что от месяца к месяцу цена одного квадратного метра менялась от 0,4% до 0,6%. Вот это правда».
И, если мы взглянем на показатели инфляции, то заметим, что и инфляция была в этом диапазоне. Каков напрашивается вывод? Вывод простой: цены на недвижимость стагнируют, то есть плывут по своему течению вместе с платежеспособным спросом населения, — заканчивает специалист по недвижимости.
Отметим, что, согласно последним данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, за месяц (с августа по сентябрь 2024 года) цены на продажу нового жилья повысились на 0,8%, перепродажу квартир — на 0,2%. При этом арендная плата за благоустроенное жилье выросла на 1,5%.
Лидерами по количеству сделок остаются города Алматы (8163) и Астана (6646), а также Карагандинская область (2989).
