В середине августа 2023 года Банк России поднял ключевую ставку до 12%, чтобы не «разгонять» инфляцию, провоцирующую снижение курса рубля — уже в третий раз подряд. Уже 15 сентября регулятор вновь повысил ставку — до 13%. Банки, несомненно, вновь начали адаптироваться к новым условиям, например, начали пересматривать условия кредитования, включая ипотеку.
О том, как обстоят дела с жилищной ипотекой и что ждет в ближайшее время рынок недвижимости приморской столицы, в эфире радио «Комсомольская правда — Владивосток» (90.4FM) рассказал Сергей Косиков, генеральный директор Городского риелторского центра.
Выше ставка = дороже ипотека?
— Стоить ли в ближайшее время ожидать повышенного спроса на жилье?
— Ставка уже выросла и банки уже подняли процент по ипотеке. Поэтому нелогично, что люди сейчас побегут покупать. Локальный всплеск спроса был в период между увеличением ключевой ставки и моментом, когда банки подняли ставки по ипотеке. Тогда те, кто собирались подождать еще два-три месяца, решили приобрести жилье прямо сейчас. В этот раз никакого ажиотажа не будет.
— Как отразится повышение ключевой ставки на ипотеке?
— Банки из-за этого уже подняли ставки кредитования. Но сложилась уникальная ситуация, когда рынок новостроек в ДФО оказался практически выведен из-под этого макроэкономического влияния из-за дальневосточной и семейной ипотеки. А те, кто не попадает под программы льготной ипотеки, желающие купить квартиру на вторичном рынке, обеспеченные люди, покупающие достаточно дорогие квартиры в новостройках, продолжат делать это, несмотря на высокие ставки. Но большинство покупателей в новостройках используют дальневосточную или семейную ипотеку, то есть, господдержку, где ставки остались прежними.
— Однако говорят о повышении первоначального взноса по льготным программам жилищного кредитования с 15% до 20%.
— У нас [в Приморье и ДФО] больше 20% населения в принципе не могут позволить себе купить недвижимость даже с ипотекой и теми программами поддержки, которые есть. Реально приобретает жилье совсем небольшая часть населения — порядка 4−5%. Поэтому это не сильно отразится на спросе.
— Прошлые ослабления рубля всегда вызывали всплеск на рынке недвижимости, потому что люди таким образом пытались сохранить сбережения. Квартира все еще считается хорошим вложением?
— Основная масса людей покупает для себя — чтобы жить, а не в качестве инвестиции.
Если говорить том, как ослабление рубля влияет на спрос, то можно вспомнить 2014 год, когда доллар стал стоить под 100 рублей. Тогда люди бросились скупать любую недвижимость. Ценник за последние три месяца года просто взлетел. А буквально в феврале-марте следующего года эти же покупатели вернулись на рынок в попытке продать недвижимость по тем же ценам, за которые купили, потому что она была им не нужна. Естественно, им это не удалось, средняя стоимость снизилась, и к маю 2015 года цены вернулись к уровню октября 2014 года.
Популярно не дешевое, а хорошее жилье
— Какая недвижимость пользуется спросом сейчас?
— Сегмент, стоимость которого складывается из 15% первоначального взноса и шести миллионов дальневосточной или семейной ипотеки. Это квартиры ценой около 7,5 миллиона и с площадью от 43 до 55 квадратных метров.
Меньше всего востребованы студии. Прогнозы, что спрос на них возрастет, потому что люди будут покупать самое дешевое жилье, не оправдались. Людям нужны не дешевые квартиры, а удобные для жизни. Хотя студия — хорошее приобретение в качестве первого жилья, когда у человека немного денег или как подарок для ребенка в качестве старта. Все-таки, нынешние студии — это не гостинки из недавнего прошлого.
— Какие районы Владивостока сейчас популярны для покупки квартир?
— Город активно развивается, появляются транспортные развязки, инфраструктура, и это повышает привлекательность районов. Практически в каждом районе Владивостока есть хорошие места, которые пользуются повышенным спросом.
Не подешевеет?
— Сколько стоит квадратный метр во Владивостоке в сентябре 2023 года?
— В новостройках в среднем — 160−165 тысяч, общий диапазон от 140 до 250 тысяч. Вторичное чуть дешевле, в среднем около 150 тысяч за квадрат.
— Это же как в Подмосковье.
— Были времена, когда в Подмосковье цены на жилье были гораздо ниже, чем во Владивостоке. Это сейчас Подмосковье развивается, и цены в нем дотягиваются до столичных.
— Если будет откровенно избыточное предложение, застройщики начнут снижать цену?
— Играть ценой на понижение — это плохая история. Недвижимость — это деньги в долгую. Застройщики будут в ближайшее время менять свои стратегии. В Москве уже 10 лет минимум 20% квартир не распродается к моменту сдачи дома. У нас до этого еще далеко.
Когда мы к этому подойдем, новостройки начнут конкурировать со «вторичкой». Новые квартиры все чаще сдаются с предчистовой отделкой, готовым ремонтом. Начнет развиваться рынок арендного жилья — то, чего нам не хватает, чтобы люди сюда поехали. Потому что сейчас иногородним специалистам очень сложно начать работу в городе из-за отсутствия жилья.
Что делать?
— Возможно ли снижение стоимости «квадрата» в ближайшие два-три года?
— Если все останется, как есть, то снижения не будет. Чтобы цены начали снижаться, нужно сделать так, чтобы город не развивался — запретить ВЭФ, закрыть порты, свернуть программу развития города и туризма. Но я не думаю, что это будет хорошо.
— Когда лучше всего покупать недвижимость, в какой сезон?
— Самое лучшее время — это сейчас. Сезонность есть, но она важна для аналитиков, больших девелоперов, банков для составления планов. Человеку, который планирует покупать жилье, зачем это знать? Если у вас лежат деньги в долларах, то где гарантия, что завтра его курс не упадет. Если накопления в рублях, то какая разница, какой курс доллара. Лучше купить сейчас. Ипотеку вы берете на 20 лет. Сколько раз за это время изменится ставка? Вы возьмете ипотеку под 15%. Завтра или деньги станут дешевыми и платеж станет очень маленьким, или улучшится состояние экономики, ключевая ставка снизится, и вы рефинансируете вложения.
Напомним, в рамках ВЭФ-2023 было озвучено, что программа «Дальневосточная ипотека» теперь будет доступна не только молодым семьям, врачам и учителям, но и сотрудникам оборонно-промышленного комплекса. Кредитный потолок ипотеки увеличат до 9 миллионов рублей.
