Продажа квартиры — всегда не самый простой квест. Сложности возникают, когда квартира была куплена с привлечением кредитных средств банка или в ипотеку, когда она была приватизирована когда-то с участием нескольких родственников или приватизирована не так давно в рассрочку на 40 лет, когда квартира получена в наследство несколькими родными, при разводе, когда один из супругов отказывается продавать квартиру. С помощью юристов, нотариусов, риелторов разбираем все эти случаи.
Квартира в старом фонде «с историей», выставленная на продажу, это, как правило, квартира, приватизированная с участием нескольких членов семьи при том, что договор приватизации оформлен на кого-то одного. Фактически же когда-то возникала и продолжает действовать совместная собственность на квартиру тех людей, чьи жилищные квоты и деньги были использованы для оплаты стоимости приватизированной квартиры.
Специалисты белорусского агентства недвижимости «Авангард Недвижимости» разъяснили, что при продаже приватизированного жилья важно учитывать две особенности. Первая — кто участвовал в приватизации и сколько у квартиры собственников — один или больше.
«Для продажи может понадобится согласие супругов или участников приватизации», — отметили в агентстве.
Вторая важная вещь — выплачена вся сумма за приватизацию или нет.
«Если сумма за приватизацию уже уплачена, и отсутствует обременение, недвижимость можно продать. Если же сумма за приватизацию еще не выплачена, то для начала ее стоит выплатить в полном размере. Снять обременение, и только потом заниматься продажей», — подчеркнули в агентстве (здесь подробнее о том, как подарить и завещать приватизированную квартиру).
Адвокат Юлия Котух на сайте Белорусской республиканской коллегии адвокатов рассказала, что члены семьи, участвовавшие в приватизации, вправе потребовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в жилье. Доли в праве общей собственности на жилое помещение членов семьи могут быть отражены по требованию участников приватизации в свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации жилого помещения.
Юлия Котух дала совет пересмотреть сохранившиеся документы о его приватизации, убедитесь в том, кто принимал участие не только во внесении денежных средств на оплату оценочной стоимости квартиры, но и в том, кто юридически участвовал в приватизации (подписал заявление о приватизации
Более того, стоит перечитать договор приватизации и посмотреть свидетельство о госрегистрации. В них будет указано, с какой даты возникло право собственности на квартиру, в каких долях, какие ограничения (обременения) в отношении жилого помещения установлены.
Продать квартиру, приватизированную в рассрочку, в том числе и на 40 лет, все же возможно, утверждают специалисты prorealt.by.
Такая квартира может быть выставлена на продажу и найден покупатель. Он вносит задаток и за счет этого задатка гасится стоимость приватизации квартиры. Это делается сразу одним платежом, а не растягивается по чуть-чуть на долгие десятилетия. Затем получается справка о полной оплате стоимости квартиры, снимается запрет на ее отчуждение и квартиру можно продавать.
Чаще всего совместно нажитая квартира делится супругами пополам. Продали — деньги поделили, а дальше каждый решает свой жилищный вопрос сам. Если у одного из супругов есть деньги и желание выкупить долю другого в недавно общей квартире — тут тоже все ясно.
Другое дело, если вторая сторона наотрез отказывается продавать совместно нажитую недвижимость. В этом случае специалисты агентства недвижимости «Юриэлт» советуют, как продать свою долю в квартире при разводе.
В таком случае стоит понять, что будут финансовые потери, поскольку выделенная доля стоит куда дешевле, нежели аналогичная площадь при продаже целой квартиры. Единственное условие при продаже доли в квартире — предоставить возможность первоочередного выкупа супругу. Если второй собственник не желает выкупать долю по предложенной стоимости и даже не подписывает отказ в письменном виде, то достаточно выждать месяц, после чего можно искать покупателя и оформлять с ним сделку.
Кредит на квартиру, как правило, берется на годы, за это время может случиться всякое, в том числе и необходимость продать эту самую квартиру. Domovita.by объяснила, как продать квартиру с банковским кредитом без господдержки.
Так, если квартира куплена в ипотеку, то на нее наложен запрет об отчуждении, потому что она находится в залоге у банка. Для того, чтобы продать такую квартиру, надо получить разрешение банка, который выдал кредит. Банк может пойти навстречу и дать такое разрешение, если человек предоставит другое имущество в качестве залога, привлечет поручителей или даст обязательство о погашении кредита с вырученных денег.
С таким кредитом под поручительство отметки о запрете на отчуждение может и не быть, потому что имущество не находится в залоге. Тут стоит смотреть в договор. Здесь нет таких жестких ограничений, как при ипотеке. Только условия, которые прописаны в договоре, а они могут быть.
Бывает и нередко, что квартира по наследству достается не одному человеку, а нескольким. Как в этом случае продать свою долю, в телеграм-канале «Нотариус для вас» рассказала нотариус Лариса Мискевич.
По ее словам, первое условие — предложить выкупить свою долю совладельцу этой квартиры.
Продать свою долю кому-то другому можно только после получения от совладельца отказа от права преимущественной покупки. Если совладелец и покупать не хочет и отказ от права преимущественной покупки не подписывает, то можно обратиться к нотариусу и официально передать совладельцу заявление, в котором письменно уведомить его о своем намерении продать долю квартиры, а это может быть и дом, с ценой.
Если совладелец отказывается покупать долю через месяц после официального извещения о намерениях второй стороны, то можно продать долю любому другому человеку.
Кстати, белорусские юристы и нотариусы назвали варианты, как обезопасить себя при разделе квартиры во время развода (здесь подробнее с примерами).
