Доля квартир с отделкой на первичном рынке жилья Петербурга в октябре достигла 54%. По данным аналитиков, еще четыре года назад она не достигала и трети в общем объеме предложения. Как полагают эксперты, в ближайшее время рост продолжится, хотя девелоперы будут в сложном положении. С одной стороны, спрос на жилье падает и для повышения конкурентоспособности продаваемых квартир необходимо снижать их цену, проще всего это сделать за счет отказа от отделки. С другой стороны, расходы на ремонт при приобретении жилья с финишной отделкой можно включить в ипотечный платеж и тем самым сэкономить время, сразу въехав в квартиру, а потому такой продукт востребован у покупателей.
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на конец третьего квартала 2024 года в структуре предложения в жилых комплексах класса масс-маркет около 54% квартир пришлось на долю чистовой отделки, на долю предчистовой — 20%, на квартиры без отделки — 26%.
«Спрос на квартиры с чистовой отделкой в январе — сентябре 2024 года, как и в 2022—2023 годах, составляет около 70%. В 2021 году и более ранние периоды доля квартир с отделкой в структуре спроса оценивалась в 65%», — рассказала директор КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Поскольку за последние несколько лет цены на стройматериалы ощутимо выросли, популярность данной опции у покупателей сохранится на высоком уровне, указывает она.
Малогабаритная доля.
Максимальную долю в структуре спроса квартиры с чистовой отделкой занимают среди малогабаритных лотов: 75% студий и 70% однокомнатных квартир. Среди реализованных двухкомнатных квартир — 58% с отделкой от застройщика. Среди трехкомнатных квартир с чистовой отделкой приобретается каждая вторая квартира.
Средняя цена за квадратный метр в жилых комплексах с чистовой отделкой на начало октября, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», зафиксирована на уровне 214 тыс. рублей в Санкт-Петербурге и 163 тыс. рублей в Ленобласти.
Также многие застройщики предлагают своим покупателям возможность дозаказать чистовую отделку. Стоимость данной опции в настоящее время варьируется в диапазоне 20−35 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от девелопера.
Госпожа Трошева отмечает, что в «Петербургской недвижимости» за девять месяцев 2024 года на 19% больше договоров по мебельным сетам, чем в аналогичном периоде 2023 года. «Относительно девяти месяцев 2022 года количество сделок выросло более чем в два раза», — делится она.
Петр Войчинский, гендиректор компании «МК Элит», говорит, что в общей стоимости жилья на первичном рынке доля затрат на отделку и встроенную мебель может составлять 12−20%. Он отмечает противоречивые тенденции на рынке. С одной стороны, девелоперы из-за снижения спроса стремятся уменьшить стоимость лотов — в связи с ограничениями по сумме оставшихся льготных ипотечных программ. «Максимальная сумма по семейной ипотеке — 12 млн рублей, из IT-ипотеки Петербург и Москву вычеркнули; средний бюджет сделки (для Петербурга) — 11 млн рублей», — напоминает он. «С другой стороны, растет доля клиентов, которым важно как можно быстрее въехать. Компромисс пока не просматривается — разве что снижать качество отделочных материалов», — рассуждает эксперт.
Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, впрочем, полагает, что тренд на «все включено» получит развитие: покупатели будут рассматривать проекты с отделкой и даже меблировкой, чтобы снизить свои расходы в дальнейшем. «Да, это повлияет на стоимость продукта, но в то же время ремонт уже будет включен в ипотечный платеж и новоселы смогут избежать дополнительных существенных трат, которых требует обустройство нового жилья. Учитывая данную тенденцию, уже в марте мы выведем на рынок новый проект с максимальной комплектацией», — сообщает он.
Генеральный директор ООО «Город-спутник Южный» Сергей Хромов говорит: «Стоимость отделки “под ключ” сейчас составляет 15−18% от цены жилья. И это гораздо дешевле, чем закупать материалы и нанимать рабочих: свой ремонт в среднем обходится до трети от цены квартиры, не говоря уже о временных затратах. Девелопер закупает отделочные материалы оптом и заранее, поэтому может получить скидки и подстрахован на случай резких скачков цен на те или иные позиции. Экономическая выгода состоит еще и в том, что отделка включается в ипотеку или рассрочку и за ремонт можно платить не сразу, а частями в течение нескольких лет».
Насчет меблировки жилья господин Хромов не так оптимистичен. «Если говорить о меблировке, то преимущества все те же: цена и время. Готовый кухонный гарнитур, столовая группа, встроенные шкафы, могут обойтись клиенту на 35−50% дешевле, при этом не надо думать, где заказывать мебель, как доставлять, где искать установщиков. Меблировка тоже была какое-то время очень активным и быстрорастущим трендом. Однако в последнее время застройщики берут на себя оснащение мебелью с большой осторожностью, а иногда и вовсе отказываются от этой опции. Участились случаи ухода мебельных партнеров с рынка, поставка некачественной мебели или фурнитуры», — отмечает он.
По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора агентства недвижимости «КВС», в общем сегменте масс-маркета за последние три года спрос на квартиры с чистовой отделкой остался неизменным: в 99% случаев покупатели предпочитают жилье с полностью готовой отделкой. Она подчеркивает, что очевидными преимуществами покупки квартиры с чистовой отделкой являются возможность моментального переезда после получения ключей и отсутствие необходимости заниматься ремонтом самостоятельно. «Девелоперы также отмечают, что такое оформление от застройщика оказывается более выгодным для клиентов, чем выполнение ремонта своими силами. Даже с учетом роста цен на строительные материалы это преимущество остается актуальным. За последний год стоимость ремонта возросла примерно на 10%, однако клиент все равно выигрывает, так как застройщик закупает материалы оптом, что существенно дешевле, чем по розничным ценам», — подчеркивает она.
Антон Гаврилов, частный брокер, полагает, что сдерживающим фактором увеличения доли жилья с отделкой остаются штрафы за некачественный ремонт, которые подчас несоразмерны недоделкам. «Появились даже специализированные юридические конторы, которые занимаются только делами по отделке», — говорит эксперт.
Он также отмечает, что с 2022 года для девелоперов реализация проектов с готовой чистовой отделкой становится очень затратной по причине сложностей с наймом квалифицированной рабочей силы и значительного роста на строительные материалы. «В совокупности с отменой льготной ипотеки и в условиях высокой ставки ЦБ мы наблюдаем некоторый отказ от отделки с целью формирования более доступного предложения на рынке, что, конечно, временно снижает количество в экспозиции лотов с отделкой, но не повлияет в целом на формирование общей тенденции на рынке в будущем», — заключает эксперт.
Высокий сегмент приходит к финишу.
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, обращает внимание, что доля жилья с отделкой на первичном рынке Санкт-Петербурга значительно выросла не только в сегменте комфорт, но и в бизнес- и премиум-классах. «Стоимость отделки варьируется в зависимости от класса жилья и уровня используемых материалов. Если в массовом сегменте она составляет от 25 тыс. рублей за квадратный метр, то в более высоких классах за счет детальной дизайнерской проработки и использования дорогих материалов стоимость может превышать 100 тыс. рублей за квадратный метр», — рассказал эксперт.
Как отмечает господин Кравцов, среди ключевых трендов в отделке сейчас преобладают минимализм, экологичные материалы и «умные» технологии. «Покупатели все чаще выбирают нейтральные цвета и универсальные решения, чтобы сохранить возможность индивидуализировать жилье. Альтернативным вариантом является отделка white box, которая позволяет покупателям сразу после получения ключей приступать к меблировке», — делится он.
Сергей Хромов уверен, что за последние годы квартиры с отделкой стали практически стандартом комфорт-класса. «Полагаю, в перспективе нескольких лет практически все жилье классов эконом и комфорт будет реализовываться с отделкой или с вариантом дополнительной отделочной опции. Покупатели стремятся к готовому и понятному продукту: квартире, в которую можно заехать и где можно сразу жить, а не ждать еще полгода окончания ремонта», — резюмирует эксперт.
