Под знаком стабильности
— Вторая половина января и начало февраля прошли под знаком стабильности А первые десять дней 2023 г. выдались относительно спокойными. Это было заметно и по количеству звонков, и по количеству задатков, и даже по количеству продавцов и покупателей, которые заглядывали к риелторам, чтобы заключить договоры. Естественно, такая ситуация связана с праздниками, которые у некоторых продолжались вплоть до 9 января, — признается А. Лазарев.
В этот же период незначительно снизилось и количество объектов, которые были выставлены в продажу. Так произошло, потому что некоторые продавцы не продлевали и не обновляли рекламу. Кое-кто и вовсе решил приостановить решение квартирного вопроса на период праздников.
После 9 января рынок недвижимости ожидаемо проснулся. По всем сегментам, кроме недорогих дач, возобновились показы и внесение задатка. Тем не менее январь по количеству сделок значительно отстает от среднего месяца 2022 г., что вполне ожидаемо, учитывая декабрьский ажиотаж.
— Уверен, что в феврале мы увидим наши стабильные 1 500 сделок по квартирам в Минске, — делает прогноз собеседник.
По его словам, с начала года ситуация на рынке недвижимости развивается по позитивному сценарию. Курс рубля остается довольно стабильным. В очередной раз снизилась ставка рефинансирования (с 12 до 11,5%), а за ней и банковские кредиты. Добавилось новое ипотечное предложение от «Технобанка».
Цена квадратного метра за последнее время чуть подросла, но связано это скорее с выходом на рынок новых квартир, а не с ростом всего рынка в целом. В ближайшие месяцы цифры скорректируются спросом.
На основе рекламируемых объектов на сегодня средняя стоимость 1 м2 на вторичном рынке Минска — 1 450 долларов. Средняя стоимость на рынке новостроек — 1 380 долларов за 1 м2.
Долгострои — долой
Уже в начале года стало ясно, что намеченная государством программа по уменьшению недостроев в этом году будет реализовываться особенно активно. К примеру, новости с двух давно начатых объектов города приходят почти каждую неделю. Первый из них — комплекс «Магнит Минска», расположенный возле станции метро «Восток». Достраивать объект будет УКС Мингорисполкома. В будущем там появится многофункциональный торговый комплекс, а часть строения отдадут под арендное жилье. Завершить проект планируют до конца текущего года.
Второй известный долгострой — торговый центр «Гулливер» возле станции метро «Пушкинская». На его месте запланировали возвести жилой комплекс на 72 тыс. м2. Его строительством также займется УКС Мингорисполкома. С учетом того что демонтаж существующей конструкции уже начался, вероятнее всего, к концу года мы увидим проектную декларацию и цены на квартиры.
Недавно на сайте Минского областного центра инвестиций и приватизации появилась информация об аукционах в феврале и марте по продаже земли с недостроями, которые были изъяты у предыдущих владельцев.
Это уже не первый аукцион. Как правило, найти новых владельцев на землю с недостроями, которые нужно демонтировать, сложно.
— Интересный факт: просматривая лоты, я обратил внимание на участок с законсервированным строением в Тарасово. Цена на него стартует с 70 тыс. долларов. Примечательно, что полтора года назад мы с клиентами рассматривали этот участок для покупки. Тогда хозяин не хотел торговаться, хотя все понимали, что в будущем он может попасть под изъятие, так как консервация была просрочена. Видимо уступать не хотели, продать не успели, теперь участок будет продан государством. Поэтому, рассматривая к покупке объекты с просроченной консервацией, которых, кстати, много в продаже, всегда нужно думать про риски, — советует А. Лазарев.
В начале года в СМИ в очередной раз появилась информация о группе мошенников, которые отселяли граждан Минска, а их недвижимость продавали. Сделки совершали быстро, как правило, ниже рыночной стоимости.
В очередной раз напомним, что срочная продажа, низкая стоимость, невнятное изложение владельцем недвижимости истории квартиры — серьезный повод задуматься и обратиться за консультацией к риелтору или адвокату.
Сколько будет сделок
На основании данных кадастрового агентства, в январе 2023 г. в Минске были заключены 885 сделок купли-продажи жилой недвижимости. Это почти в два раза меньше показателей декабря 2022 г.
— После того как завершатся сделки с рассрочкой и кредитом, думаю, будет заключено около 1 000 сделок, как я и предполагал в начале января, — считает собеседник.
Ориентируясь на статистику показов объектов и задатков, он предполагает, что сделок в феврале будет значительно больше, чем в январе, скорее всего, 1 400−1 500 договоров.
Самые дешевые и дорогие
— Январь точно не войдет в топ месяцев с большим количеством дорогих проданных объектов. Хотя некоторые из квартир все же требуют вашего внимания, — рассуждает риелтор.
* За 99 тыс. долларов была продана евродвушка в ЖК «Комфорт-парк» на ул. Тимирязева. Площадь без учета лоджии — 37,5 м2. В ближайшие годы крупные дорогие сделки в этом жилищном комплексе могут стать трендом.
* Двухкомнатная сталинка площадью 56 м2 в тихом центре на ул. Берестянской, 5, нашла своего покупателя по цене чуть больше 2 тыс. долларов за 1 м2.
* На рынке загородной недвижимости дом в современном стиле с новым ремонтом был продан более чем за 500 тыс. долларов, причем довольно быстро.
Если говорить о нижнем ценовом пороге, то можно отметить несколько недорогих квартир, проданных в январе.
Как правило, все они находятся в пятиэтажных хрущевках. Квартира площадью 29 м2 на ул. Волоха, 31, продана за 33 700 долларов.
Аналогичная квартира на ул. Орловской, 19, ушла всего за 31 000 долларов.
— Год назад, имея на руках, условно, 35 000 долларов, вы могли выбирать: купить однокомнатную хрущевку или студию в «Минск Мире» без отделки. Теперь разрыв стал серьезней. Если самые недорогие хрущевки продаются за 31−35 тыс. долларов, то студии в «Минск Мире» обойдутся в 40 тыс. долларов, — предупреждает собеседник.
Прогнозы
— За исключением прошлого года, весна — это время активности на рынке недвижимости, — отмечает А. Лазарев. — Надеюсь, что в этом году все будет стандартно. Тогда мы увидим лишь небольшие колебания в стоимости квадратного метра и стабильный спрос. Не исключаю, что ставка рефинансирования, а за ней и банковские кредиты на покупку или строительство жилья будут снижаться, что приведет на рынок еще большее количество покупателей с кредитами. Продолжать говорить про отложенный спрос, который до сих пор не реализовался, уже не считаю верным. Скорее, теперь такая активность на низком по ценам рынке — наша действительность. В кризисные, нестабильные времена многие граждане решили, что личная недвижимость — равно стабильность. Отсюда и большое количество сделок, и высокий спрос.
Впрочем, по мнению А. Лазарева, это не единственная причина. С учетом подорожавших за последний год предложений от застройщиков на ранних стадиях строительства можно предположить, что часть покупателей переключится на вторичный рынок. Это будет поддерживать цену квадратного метра.
— Про рост пока говорить не приходится, — заключает он.
