Ипотечные кредиты стремительно дорожают. Ставки по кредиту уже превышают 16%. На фоне этого вновь набирает популярность покупка квартир в рассрочку. В каких случаях это выгодно, чем рассрочка отличается от ипотеки и какие риски существуют, aif.ru опросил экспертов в сфере недвижимости.
Рассрочку как инструмент покупки жилья можно применять и на вторичном рынке, и в новостройках. В первом случае у продавцов появляется шанс сбыть не слишком привлекательные объекты в непопулярных локациях, а во втором — девелопер получает возможность расширить круг покупателей.
Финансовая выгода.
Главный плюс рассрочки — это возможность существенно сэкономить на процентах по кредиту и других услугах банка.
«Покупатель избавляется от переплат, и с точки зрения экономии рассрочка намного интереснее, чем ипотека, особенно под нынешние проценты. Рассрочка у девелоперов, как правило, беспроцентная. А если у покупателя есть первоначальный взнос от 50%, то можно смело торговаться с застройщиком и получить дополнительную скидку», — говорит ипотечный брокер Дмитрий Ракута.
Право собственности.
Ипотечная квартира перейдет в собственность покупателя после совершения сделки. При рассрочке собственником остается продавец до тех пор, пока покупатель не внесет полную оплату по договору.
Условия погашения.
Ипотечные кредиты часто берут на длительный срок — от 10 лет, а в последнее время — на 20 и более лет. За счет этого человек может вносить относительно небольшой платеж каждый месяц. Размер первоначального взноса — от 20%.
С рассрочкой правила иные: нужно быть готовым к тому, что размеры платежей будут сильно выше, как и размер первоначального взноса. Сроки оформления рассрочки — до 2−3 лет.
Требования к покупателю.
Так как ипотечные средства предоставляет банк, то он тщательно проверяет заемщика на соответствие своим требованиям. Человек должен подтвердить свой доход, показать хорошую кредитную историю, согласовать с банком приобретаемый объект, оформить страховку и так далее.
«Банки могут не дать заем, если у человека нет хорошей кредитной истории. Также неохотно одобряют ипотеку людям старшего возраста или клиентам призывного возраста, поскольку здесь выше риск потери платежеспособности. С рассрочкой в этом плане проще», — говорит руководитель семейного агентства недвижимости «Агентесса» Евгений Харитонов.
Дополнительные риски.
При оформлении ипотеки на покупку новостройки расчеты происходят через счета эскроу. На этих счетах аккумулируются внесенные покупателем деньги, и застройщик получит их после сдачи объекта в эксплуатацию. Проще говоря, если со стройкой что-то пойдет не так, покупателю будет легче вернуть вложенные деньги.
«При покупке жилья на “первичке” в рассрочку человек заключает прямой договор с застройщиком. И в случае проблем девелопера покупателю придется самому решать свои проблемы. Если говорить о продавце вторичного объекта, то он рискует не получить от покупателя часть процентов или же получить их с большой отсрочкой. Подобные условия должны быть четко зафиксированы в договоре», — резюмирует Евгений Харитонов.
Кому подходит рассрочка.
Из-за размеров платежей рассрочка под силу далеко не всем покупателям. Обычно схему используют бизнесмены со стабильным доходом либо же покупатели с первоначальным взносом в ожидании продажи другой недвижимости. Но бывает и так, что ипотека для предпринимателей гораздо удобней рассрочки.
«Если это инвестиционная покупка, то многое зависит от выбранной стратегии, — добавляет Дмитрий Ракута. — Когда есть определенная сумма, можно либо купить в рассрочку одну квартиру, либо разбить накопления на несколько частей, купить в ипотеку несколько объектов и заработать больше. Сейчас многие инвесторы пользуются высокими ставками по банковским депозитам. Поэтому комбинируют варианты: берегут “живые” деньги на вкладе и заходят в кредитное плечо под более низкую ставку с господдержкой».
