Застройщики Казахстана с 2008 года были освобождены от налога на добавленную стоимость (НДС) при реализации жилых домов. Это было сделано для удержания цен на квадратные метры, которые все равно подорожали. Это неизбежно связано с ростом цен на импортное сырье, которое в Казахстане не производят.
«Мы строим жилье уже 30 лет, но продолжаем завозить 60% материалов из-за границы. Почему? Для того чтобы у себя строить, предприниматели должны получать прибыль на развитие своего производства — своих цехов, заводов и технологий. Но из-за того, что цены на материалы растут, а покупательская способность соответственно падает, предприниматели не всегда могут получить этот самый доход».
Но теперь на рост цен на рынке недвижимости помимо внешних факторов могут повлиять и внутренние. А именно — отмена НДС при реализации жилья. Эту льготу предложили исключить разработчики нового налогового кодекса. Бизнес, естественно выступил против данной инициативы.
«Это приведет к тому, что почти на 80% увеличится налоговая нагрузка при реализации жилья для застройщиков и девелоперов, и конечно будет решаться вопрос как эту нагрузку перераспределить. Каждый застройщик будет это решать самостоятельно исходя из своего финансового состояния».
По данным АЗК, результатом отмены НДС станет неизбежное повышение цен на квадратные метры для потребителей примерно на 8%. Несмотря на капиталоемкость строительного бизнеса, маржинальность здесь не высокая. Поэтому изыскивать средства из собственных бюджетов застройщикам будет сложно. При этом сильно может пострадать именно рынок жилья эконом-класса.
«Если при реализации жилья бизнес- и элит-класса, застройщики имеют возможность частично компенсировать дополнительную налоговую нагрузку за счет прибыли, то для жилья эконом- и комфорт-класса это практически невозможно, поскольку прибыль по таким проектам минимальна. Поэтому, прежде всего возрастет риск повышения стоимости жилья по таким проектам, что, в свою очередь, может повлечь рост социальной напряженности».
Проблема, по мнению представителей АЗК, коснется не только частных компаний. Могут остановиться и государственные проекты.
«Проектно-сметная документация с финальной стоимостью по государственным проектам устанавливается на год. Но поскольку у нас меняется налоговая нагрузка, то соответственно поменяются расценки и на материалы. Поставщики будут вынуждены как-то корректировать цены. Но при этом смета не пересматривается. Как будет застройщики госпроектов покрывать разницу, непонятно, потому что такие проекты, как правило, очень низко маржинальны. При марже в 5%, налоговая нагрузка возрастает на 8%. В данном случае тоже непонятно, где будут изыскивать средства», — вопрошает представитель АЗК Виктория Тен.
Вместе со стремлением повысить налоги, в Казахстане наблюдается другая тенденция — снижение ставок кредитования. Таким образом государство пытается активизировать ипотечное кредитование. Но несмотря на это, риск падения продаж на рынке недвижимости остается высоким, отмечают экономисты.
«Ставки кредитования в Казахстане снизили. Но при этом дают кредит далеко не всем — только тем, у кого есть официальные доходы. В связи с повышением налогов средний ценник на квартиру в Астане будет 35 млн тенге, а в Алматы — свыше 40 млн тенге. Но, чтобы получить ипотеку, у человека должен быть первоначальный взнос — 30%. Это от 10 млн тенге в Астане и от 13 млн тенге в Алматы. При этом средний размер депозита в стране составляет около 3 млн тенге. То есть люди “первоначалку” по программам банковских ипотек заплатить не смогут, потому что денег нет. Понятно, что продажи кардинально упадут».
В защиту застройщиков выступила национальная палата «Атамекен». Она выразила свою позицию официально в экспертном заключении к проекту нового налогового кодекса.
«Именно эта мера позволяла стабилизировать ежегодный рост цен на рынке недвижимости — он составлял не более 10%. Мы собрали мнения бизнеса. И все застройщики отметили, что в случае введения НДС они будут вынуждены перекрывать эти расходы путем увеличения конечной стоимости реализуемого жилья. Кроме того, они также прогнозируют снижение темпов строительства до 10−12%. Предполагается, что каждый десятый проект в Казахстане будет заморожен. Кроме того, данная преференция может привести и к увеличению финансовой нагрузки на местные бюджеты, потому что стоимость арендного и кредитного жилья для очередников скорее всего возрастет. И снижение темпов строительства такого класса жилья может негативно отразиться на темпах обеспечения жильем социально-уязвимой категории населения», — говорит представитель НПП «Атамекен» Назира Усенова.
Инициатива по отмене НДС, по словам экономистов, говорит о том, что у Минфина нет расчета фискального распределения.
«Если сказать просто — это значит, нет расчета о том, с кого можно собрать деньги, в каком размере и куда эти деньги направить. Они видят, что деньги в большом объеме крутятся в строительной отрасли и думают, что там можно взять и закрыть дыру в бюджете. Но кривая Лаффера показывает, что повышение налогов на 8% — то к чему они стремятся, приведет к падению налоговых сборов и платежей на 2 — 2,5% в 2026 году», — говорит Абдурахманов.
Пока строители предъявляют претензии правительству с требованием убрать нормы по НДС, пройдет немало времени. И возможно их в итоге даже уберут. Но все экономические события в стране к этому времени уже произойдут, считают эксперты. В случае роста доллара до 500 тенге и увеличения налоговой нагрузки неминуем рост цен на жилье и инфляция..
