В Екатеринбурге продолжается программа комплексного развития территорий (КРТ). Проекты КРТ позволяют возвести современные жилые кварталы, промышленные и общественно-деловые сооружения взамен ветхого жилья, которое попадает под снос. Это один из наиболее эффективных механизмов улучшения жилищных условий и комфортной среды.
Но помимо КРТ в России продолжает действовать и другой режим — развития застроенных территорий (РЗТ). В Екатеринбурге с ним можно встретиться довольно часто.
Что такое КРТ и РЗТ, в чем разница, как работают эти механизмы и на что могут рассчитывать люди, которых эта реновация затронет — об этом мы поговорили с экспертами одного из ведущих застройщиков Екатеринбурга — компании «Брусника».
В чем отличие РЗТ и КРТ?
Это два разных способа реновации. Но цель у них одна — прекращение деградации и регенерация городских пространств.
РЗТ появилась в 2007-м. За счет него власти планировали избавить города от ветхого и аварийного жилья. Застройщики получали землю за, казалось бы, смешную цену, но брали на себя значительные обязательства по расселению. Входить в зону РЗТ или нет, людей не спрашивали. В то же время в границы проекта могли войти индивидуальные дома, и запросы их собственников никак не регулировались. Человек мог и до сих пор может попросить за здание площадью 50−100 метров десятки миллионов рублей.
Закон о КРТ принят в конце 2020-го. И основным мотивом его появления было желание властей повысить качество среды. В границы комплексного развития могли войти не только аварийные и ветхие дом, но и рискующие таковыми в ближайшее время стать. А дополнительным аргументов, вероятно, стали бесконечные конфликты между собственниками жилья и девелоперами.
КРТ довольно четко регулирует процедуру. Сначала мэрия публикует проект решения о комплексном развитии той или иной территории. Затем проводится общее собрание, на котором люди решают, участвовать их дому в реновации или нет. Если две трети согласны, то оставшаяся треть подчиняется. Далее — решение о КРТ, аукцион, договор, работа над расселением и строительство нового жилья.
Как расселяют людей при РЗТ?
При РЗТ девелопер должен договориться о компенсации с каждым собственником. При этом закон не ограничивает человека в желаниях. Иногда люди не хотят переезжать ни за какие деньги.
Но есть два момента. Первый — когда собственность изымается для муниципальных нужд (например, по граддокументам на месте вашего дома должна пройти новая дорога). Тогда жители получают уведомление об изъятии. Затем идет независимая оценка рыночной стоимости квартиры и доли в земельном участке, а также затрат на переезд. Далее следует предложение от застройщика (как правило, выше рынка). Если человек категорически не согласен — суд. Но больших надежд на эту процедуру возлагать не стоит: оценка судебных экспертов крайне редко превосходит предложение девелоперов. В итоге для собственника все сводится к потере времени и денег.
Второй момент — если жилье признано аварийным. Тогда собственникам предлагается компенсация или равнозначная (по метражу и числу комнат) квартира. С доплатой или без. Не согласен — суд, оценка выкупной стоимости, постановление о выселении. Вернуться к варианту с обменом уже будет нельзя.
А как расселяют людей при КРТ?
После того, как девелопер заключает с городом договор, он, как и при РЗТ, нанимает независимых оценщиков. Те, руководствуясь Жилищным кодексом, считают рыночную стоимость квартиры и доли в земельном участке, всевозможные затраты, связанные с переездом, упущенную выгоду.
По заявлению можно отказаться от денег и обменять старое жилье на новое с доплатой или без.
Те, кто живет по соцнайму, компенсаций не получают. Им предоставляют помещения такой же площади, но уже в собственность.
Девелоперы говорят про баланс прежде всего потому, что процесс относительно хорошо отрегулирован. А определенность для бизнеса — один из важнейших параметров развития.
Почему оценщики опираются на текущую рыночную стоимость жилья и не обращают внимание на то, почем девелопер будет продавать квартиры, построенные на нашем участке?
Такова методика, закрепленная в законе. Да, часто этот подход вызывает непонимание у собственников. Но собственники рассуждая о стоимости квартир в будущем доме, не берут в расчёт себестоимость, инфляцию, расходы на строительство инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий, проектирование и возведение социальных объектов и прочие обстоятельства.
Мой дом попадает в зону РЗТ или КРТ, что мне делать?
Начнем с РЗТ. Здесь нужно понимать, на каком участке стоит ваш дом и каким статусом он обладает, изымают ли его под муниципальные нужды, признан ли он аварийным. Если на один из вопросов ответ да, ждите застройщика с предложением. Как правило, бизнес не заинтересован в затягивании процесса и переходе его в судебную плоскость, поэтому предлагает больше, чем насчитали оценщики. Далее начинается торг. Придание огласке деталей этого торга, публичное требование большей суммы зачастую приводит к обратному результату. Девелопер идет на принцип, судится и человек получает меньше, чем мог бы.
Если ваш дом не признан аварийным и не стоит на месте будущей дороги или соцобъекта, также ждите застройщика. Но здесь вы оказываетесь в более неопределённой ситуации. И если перегнуть палку, девелопер окружит ваш дом новой застройкой. Такие случаи уже были. Комфортной такую жизнь назвать будет сложно.
Теперь про КРТ. Если на общем собрании вы приняли решение участвовать в проекте, ждите компенсации. Или напишите заявление о предоставлении вам другого жилья. Если не согласны с оценкой, можно поговорить с представителем девелопера, победившем в аукционе. Обычно бизнес идет навстречу собственникам.
Если я не согласен и ничего не хочу слышать о переезде, что меня ждёт?
В случае РЗТ это почти всегда означает суд. В случае КРТ, если более жителей согласны на реновацию, у вас, к сожалению, нет выбора, придётся переехать. Как показывает опыт, на это у вас есть примерно полгода. Все это время вы можете обсуждать с девелопером компенсацию.
Есть ли требования по строительству социальных объектов в рамках КРТ?
В договор о КРТ муниципалитеты могут включить любые требования. В том числе по строительству школ, детских садов, поликлиник, театров, да хоть космодромов. Все эти условия видят участники аукциона и решают, подходит им такое предложение или нет.
Обычно городские власти предварительно консультируются с девелоперами по поводу соцнагрузки и стараются балансировать общественное благо с коммерческим интересом.
Почему застройщик не может построить на месте сносимых домов такие же невысокие здания?
На это есть две причины. Первая и, пожалуй, главная — экономика. Чтобы она «сошлась», девелоперам придется установить цену в два-три раза выше среднерыночной. Например, в центре Екатеринбурга жильё в трехэтажном доме будет стоить 550−600 тыс. рублей за метр. Очевидно, что купить такие квартиры смогут единицы.
Вторая причина — градостроительно-философская. Центры городов должны быть плотными. Плотность в данном случае эксперты трактуют широко. «Этот термин касается и застройки, и функций, и коммуникаций, — рассказывает директор Брусники в Екатеринбурге Наталия Лушникова. — Еще недавно практически на каждом урбанистическом форуме говорили про 15-минутный город. Но этот подход уже устарел, покупателям нужен город 5-минутный. И с выходом на рынок людей, рожденных в 2000-е, это тренд будет только усиливаться. Они в принципе не понимают, как это — тратить какое-то значительное время, чтобы получить услугу».
Почему мы не можем, как в прогрессивных странах, сохранять старое, а новое строить на окраинах?
То, что в прогрессивных странах не было программ реновации — миф. Власти США в 1947 году запустили и следующие 30 лет реализовывали Urban Renewal Program. Она затронула более 450 городов, в ее состав вошли более 2 тыс. проектов, 2 млн семей были расселены. В Японии, например, с 1986 года работает Urban Renaissance Program, затрагивающая 22 города.
Новая застройка на окраине — один из самых неэффективных путей развития городов. Она радикально повышает бюджетные расходы на поддержание инфраструктуры, «растягивает» логистику, стимулирует огромную маятниковую миграцию. При этом центральные территории остаются недофинансированными. В итоге город начинает напоминать бублик — с относительно развитой периферией и деградирующим центром.
Почему мы не можем поддерживать нормальную среду в центре?
Здесь все просто. Налоги, которые мы платим за недвижимость, и сборы на капремонт, как правило, не покрывают расходов на поддержание и развитие среды. Без дополнительных вложений старые дома быстро хиреют, дворы теряют привлекательность.
