Российские девелоперы изменили подход к строительству. Теперь они возводят не отдельные дома и не только квадратные метры, а создают полноценные экосистемы, стиль жизни с продуманными планировками и сервисами. В интервью «Газете.Ru» управляющий партнер «Самолет Москва» Айман Эль-Хашем объяснил, как изменились потребности покупателей жилья в Москве, как девелоперы влияют на качество социальной инфраструктуры города, и почему стоит проводить конкурсы для архитекторов, даже если есть собственный проектный институт.
— Какие изменения качества строительства жилья вы считаете наиболее заметными?
— Главная тенденция, которые мы наблюдаем, — эволюция девелоперского продукта. Думаю, это заметно всем, кто хоть немного интересуется недвижимостью. Девелоперы сейчас строят то, что, принципиально отличается от проектов пяти-, семи- и тем более десятилетней давности. Это видно даже в рамках одного проекта из нескольких очередей.
Достаточно посмотреть мастер-план любого жилого комплекса. Сегодня уже не встретить стандартизированную квадратную нарезку одинаковых кварталов, которые повторяются по всему району как близнецы. Сейчас это продуманный и выверенный транспортный и пешеходный каркас, с ритейлом, событийными точками и арт-объектами.
Еще один важный фактор — обилие социальной инфраструктуры в пешей доступности от корпусов. Девелоперы конкурируют друг с другом не только качеством отделки или красотой фасадов, а, в первую очередь, качеством среды. Ранее в проектах на социальную инфраструктуру приходилось порядка 5−7% от всей площади застройки, сейчас же этот показатель вырос до 10−14%.
— На архитектуре и планировках это отразилось?
— Конечно. Всего несколько лет назад панорамное остекление производило вау-эффект, а сегодня им никого не удивишь: теперь это стандарт для застройщиков Москвы. На этом фоне размывается связь между конкретным архитектурным решением и классом жилья. Например, даже в самых доступных проектах «Самолета» можно встретить угловое остекление. А ведь оно традиционно использовалось в бизнес-классе и выше.
С планировками так же. В проектах массового сегмента начали появляться мастер-спальни, постирочные комнаты, разные виды летних помещений. Лет двадцать назад мы слов таких не знали. За рубежом, например, я до сих пор редко вижу такие элементы в новостройках, а у нас это норма.
— Меблировка — редкость на рынке? Есть ли на нее спрос?
— Когда мы начинали, была редкостью, но сейчас такие предложения встречаются чаще. Многие девелоперы увидели, что продажа мебели — достаточно маржинальная и важная часть бизнеса и взаимовыгодное предложение. Это позволяет клиенту получить не «полуфабрикат» квартиры, а готовое для проживания жилье, не только с кухонным гарнитуром, но даже со шторами и столовыми приборами.
Спрос на такую услугу значительный. Последний год у нас 83% квартир продавались с кухнями, около 70% — с мебельными сетами, 50% — с декором, в который входят шторы, мягкая мебель и посуда. Даже картины.
Мы разрабатываем с несколькими ассоциациями художников возможность продавать на маркетплейсах, где жители наших проектов покупают мебель, картины современных художников. Благодаря этому жители новых кварталов могут получить у себя дома настоящий предмет искусства.
— Вы упомянули важность социальной инфраструктуры. Насколько ее появление — инициатива самих застройщиков? Или вам приходится подстраиваться под требования города?
— Чтобы квартиры покупали, застройщику важно удовлетворить запросы клиента. В вопросе социальной инфраструктуры требования города и желания горожан удачно сходятся. Всем нужна комфортная среда: детский сад, школа, поликлиника или больница, парковочное место для автомобиля.
Город очень много внимания уделяет качеству социальной инфраструктуры, которую строят девелоперы. Сейчас в редкой муниципальной школе нет класса робототехники, станка для лазерной резки, просторного актового зала с профессиональным звуковым оборудованием.
— Такое наполнение — это инициатива девелоперов?
— Существует городской стандарт, но некоторые застройщики предпочитают не просто следовать ему, а превышать требования. Например, мы для своих проектов находим партнеров и делаем школу с каким-нибудь уклоном, оснащаем поликлиники по последнему слову техники. Сейчас часто слышу мнение жителей, что бесплатные школы, детские сады и поликлиники становятся лучше частных. Это происходит благодаря высоким городским стандартам и вкладу девелоперов.
— Мы много слышим от городских властей о комплексном развитии территорий. Как застройщики к нему относятся? Для вас это возможность или, скорее, ограничение?
— Проекты комплексного развития территорий для девелоперов получаются менее рискованными, потому что уже на входе понятны все составляющие проекта, определены параметры и графики. Кроме того, город помогает в имущественных отношениях. Например, когда на участке много собственников. В обычной ситуации, если бы застройщик сам пошел это все выкупать, то потратил бы много времени и сил. Проекты комплексного развития территорий позволяют такие участки быстро переводить из ветхой инфраструктуры в качественную застройку.
Для города такое сотрудничество тоже удобно. Это гарантия того, что девелопер исполнит свои обязательства, и никакой объект той же социальной инфраструктуры не останется без внимания.
— Дайте совет начинающим застройщикам: как строить работу с архитекторами, чтобы получить именно тот продукт, который нужен?
— Первое, что определяется на стороне девелопера — это дизайн-код или идея, которая будет пронизывать весь проект.
Второе — четко сформулированное техническое задание. Важно, чтобы оно было структурировано вокруг общей концепции и отражало идею проекта.
Третье, чем мы сейчас активно пользуемся, — это конкуренция, возможность выбора из нескольких вариантов. Такой подход дает максимальный результат, поэтому мы все чаще обращаемся к архитектурному конкурсу, когда на один проект приглашается несколько архитекторов. Мы выбираем из разных вариантов — и тем самым получаем наиболее качественный продукт. Так, сейчас проводим конкурс на лучшую архитектурно-градостроительную концепцию нового крупного квартала, расположенного на территории АДЦ «Коммунарка».
Четвертое — развивать коллаборацию с арт-сообществом. Например, недавно совместно с Агентством креативных индустрий при правительстве Москвы мы провели уже 2 конкурса на арт-объекты и муралы в наших проектах. В ближайшие годы в наших ЖК должны появиться 3−5 арт-объектов, которые станут точками притяжения, визуальными доминантами благоустройства. Уверен, что это позволит добавить комплексам уникальный почерк.
