В 2024 году средние базовые ипотечные ставки в российских банках приблизились к 30%. Переплата по жилищному кредиту может составлять 69 млн рублей при стоимости квартиры в 12 млн. В результате ипотека стала недоступной для большинства россиян. Эксперты не ожидают существенного снижения ставок по ипотеке в течение 2025 года, даже в случае уменьшения ключевой ставки Центробанка. При этом в случае повышения ставки ЦБ ставки по ипотеке могут достичь до 32−35%. В каких случаях стоит покупать квартиру в кредит и ждать ли новых программ льготной ипотеки — в материале «Газеты.Ru».
В ноябре 2024 года средние базовые ипотечные ставки в российских банках превысили 28%. В начале года они были на уровне 17−19%.
В результате ипотека стала недоступной для большинства россиян. По данным компании «Метриум», с января по ноябрь 2024 года доля покупок новостроек в Москве и Московской области (где уровень дохода выше среднего по России) сократилась с 78% до 58%. Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов полагает, что в первой половине 2025 года показатель может просесть до 45−50%.
За 10 лет ипотеки заемщик, купивший осенью 2024 года квартиру стоимостью около 16 млн руб., ~выплатит почти в два раза больше стоимости самой квартиры~, посчитала для «Газеты.Ru» эксперт Президентской академии Ксения Баландина.
«Чтобы такую ипотеку одобрили, ежемесячный доход заемщика должен составлять больше 400 тыс. рублей. За 30 лет суммарные выплаты по сопоставимой квартире в 5,2 раза превысят стоимость квартиры, а с повышением ключевой ставки переплата будет еще больше. В общем, рыночная ипотека в 2025 году не будет доступна большинству россиян. Напомню, что регулятор считает, что если заемщик не может накопить на первоначальный взнос, то ипотеку ему в принципе брать не нужно, это опасно», — подчеркнула Баландина.
Что будет дальше.
20 декабря 2024 года ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 21%. При новых повышениях ключевой ставки ипотечные кредиты подорожают до 32−35%, уверен Сырцов.
Переплата за квартиру в новостройке стоимостью 12 млн рублей при первом взносе 20% и сроке кредита 30 лет составляет сегодня 69 млн рублей. Поэтому сейчас ипотеку на рыночных условиях оформляют только на остаток суммы (кассовый разрыв), рассчитывая на досрочное погашение. Вместе с тем, в рамках нового ипотечного стандарта будут запрещены субсидированные кредиты. Соответственно, спрос на жилищные кредиты в начале 2025 года может серьезно просесть. Основным драйвером ипотечного спроса останется семейная ипотека, которая, возможно, станет еще доступнее благодаря борьбе государства с комиссиями банков, пояснил эксперт.
В случае возможного повышения ключевой ставки до 25% показатель вырастет до 32−35%, отметил Сырцов. Таким образом, переплата за квартиру в новостройке стоимостью 12 млн руб. при первом взносе 20% и сроке кредита 30 лет составит 82,6−91,2 млн руб.
«В текущих реалиях ипотечного кредитования в более выигрышном положении оказываются те, кто планирует приобрести квартиру либо с использованием льготных программ (семейной или IT-ипотеки под 6% и 5−6% соответственно), а также инвесторы, планирующие покупку за наличные. В 2025 году мы не ожидаем существенного снижения рыночных ипотечных ставок. При этом в будущем году покупка недвижимости может быть выгодной в случае увеличения первоначального взноса и сокращения срока кредита», — отметил коммерческий директор сервиса Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров.
Баландина привела пример для заемщиков, которые взяли семейную ипотеку под 6%. Переплата по кредиту на 12,3 млн руб. за 30 лет составит 53,5% от кредита. Платеж по ипотеке будет 73,6 тыс. руб.
Белокуров сказал, что ~высокая ключевая ставка может стимулировать плавное снижение цен на новое жилье и привести к стагнации цен во вторичном сегменте~. Но эксперт не ожидает обвала цен или распродаж, так как спрос на недвижимость все еще находится на достаточно высоком уровне.
Что будет с льготными программами.
19 декабря 2024 года президент России Владимир Путин во время прямой линии заявил, что программы «Семейная ипотека» (под 6%), «Дальневосточная и Арктическая ипотека» (под 2%) и IT-ипотека сохранятся.
По словам Белокурова, финансирование льготных программ ипотеки планируется заранее, а лимиты закладываются в бюджет на годы вперед. Например, действие семейной и IT-ипотеки рассчитано до 2030 года.
«Если предложения об изменении условий все же появятся, ждать конкретных корректировок в условиях льготных программ в будущем году не стоит, они маловероятны. Семейная ипотека — ключевой стимул для покупки недвижимости, даже несмотря на тот факт, что летом в нее были внесены корректировки и теперь под условия программы подходит менее широкая аудитория. Вероятно, государство продолжит субсидировать кредиты для этой категории населения в запланированном объеме. В ближайшее время на рынке недвижимости вряд ли появится аналог массовой льготной ипотеки, поскольку такие программы разрабатываются задолго до возможного анонсирования», — подчеркнул эксперт.
Баландина уверена, что новые ипотечные программы могут появиться в 2025 году, но они будут локальными для определенных регионов — где есть необходимость улучшения жилищных условий и есть люди, которые могут субсидированными программами улучшить себе эти условия.
«Я думаю, что она будет точечной, целевой и с очень конкретными четкими границами. Однозначно таких программ не будет в тех регионах, где есть высокий спрос на жилье и очень высокая стоимость: Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край», — пояснила Баландина.
Как выгодно купить квартиру.
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин уверен, что потребность россиян в собственном жилье сохранится, что может привести к увеличению числа заемщиков, особенно среди молодежи, при поддержке старших поколений с хорошей кредитной историей.
«Перед оформлением ипотеки в 2025 году рекомендуем всем тщательно оценивать свои финансовые возможности и риски, учитывая высокие процентные ставки и возможные изменения в условиях кредитования. Ожидается, что в 2025 году банки могут выдать около 1,3 млн ипотечных кредитов, что ниже ранее прогнозируемых 1,5 млн», — сказал Тумин «Газете.Ru».
По оценке Сырцова, в 2025 году основными драйверами покупательской активности станут семейная ипотека (под 6%) и различные виды рассрочки.
Сенатор Ольга Епифанова сказала «Газете.Ru», что в России существуют два вида рассрочки на покупку жилья. Первый — беспроцентная, когда после внесения первоначального взноса на остаток, который разбивается помесячно или поквартально, проценты не начисляют. Такая рассрочка характерна для недорогого жилья, уточнила она. Во втором случае в рассрочке, по аналогии с банковским кредитом, на остаток задолженности начисляется процент.
По словам Епифановой, у рассрочки на покупку квартиры есть три минуса. Первый недостаток — полную стоимость недвижимости нужно оплатить за один-два года. Во-вторых, у многих застройщиков нет скидок на квартиры с рассрочкой. В-третьих, за просрочку платежа предусматривается штраф. Но безусловным плюсом рассрочки является то, что цена на квартиру фиксируется, покупатель не переплачивает банку.
По словам Белокурова, еще одна стратегия — приобретение недвижимости с использованием выгодных программ и акций от застройщиков.
«Например, сегодня девелоперы предлагают достаточно большие дисконты на ряд квартир в своих проектах, делают дополнительные дисконты на нежилые помещения при покупке квартиры (на кладовые помещения, машино-места), а также предлагают возможность рассрочки. В 2025 году застройщики продолжать предлагать специальные условия, чтобы сохранить аудиторию и обеспечить запланированные продажи в реализуемых проектах. Присмотреться к специальным акциям и программам от девелоперов могут, например покупатели, которые не подходят под условия семейной и IT-ипотеки или не могут оплатить полную стоимость жилья наличными средствами», — сказал Белокуров.
