С 1 октября в России вступил в силу закон о деятельности гаражных объединений. Адвокат Александр Щербинин рассказал aif.ru, какое строение теперь нельзя будет считать гаражом, кто будет отвечать за кооперативное имущество, и можно ли заработать на нем.
Антонина Лопаева, aif.ru: — Александр, это правда, что в России до недавнего времени юридически не существовало такого объекта, как гараж?
Александр Щербинин: — Раньше под это определение подгоняли что угодно. Например, машино-место, хотя очевидно, что у него нет признаков изолированного помещения. Теперь законодатель четко прописал, что можно считать гаражом, гаражным боксом или гаражным комплексом. Юристы этого ждали давно.
— Что сегодня можно считать гаражом, а что — нет?
— Гаражом может считаться нежилое здание с фундаментом, которое предназначено только для хранения транспортных средств. Гараж может иметь до двух наземных этажей и подвал, быть отдельно стоящим объектом или иметь общие крышу, коммуникации, стены с другими гаражами.
Такое подробное описание уже отсекает часть спекуляций, которые особенно распространены в городах, где земли мало, и она имеет высокую цену. Известная схема, характерная для южных регионов России: строят полноценный дом в 2−3 этажа и выше, сдают его для проживания в аренду, а по документам объект считается гаражом.
— В законе появилось такое понятие, как долевая собственность владельцев гаражей. Поясните, что это значит?
— Раньше общее имущество принадлежало на праве собственности гаражному кооперативу. Теперь оно пропорционально распределяется между каждым владельцем гаража. Если у вас — два или три гаража, то и доля в общей собственности у вас будет выше, чем у соседа с одним гаражом. Можно провести аналогию с многоквартирным домом, где собственники квартир одновременно являются и собственниками общедомового имущества: крыши, лифта, общих коридоров и прочего.
— Эту долю можно подарить или передать?
— Нет, право собственности на общее имущество гаражного комплекса неотделимо и передается вместе с правом собственности на гараж. Отдельно сделки с долей в общегаражном имуществе не допускаются.
Но зато возможно распоряжение общим имуществом путем решения общего собрания гаражного комплекса.
— Что можно считать этим общим имуществом?
— Общим становятся проезды, территории общего пользования, пешеходные переходы, ворота, ограждения, технические площадки и площадки для размещения контейнеров ТБО и прочее.
Часто мы сталкивались с ситуацией, когда собственники не могли договориться друг с другом, присваивали себе объекты на территории, ставили ограждения или шлагбаумы, возводили незаконные объекты. Теперь таких конфликтов должно стать меньше.
— А если кто-то решит открыть в гараже шиномонтажку или поставить автомойку, он может это сделать?
— Только в том случае, если эту идею собственники гаражей утвердят на общем собрании. Просто так поставить шлагбаум или киоск с шаурмой уже не выйдет.
— То есть нужно быть готовым приходить на собрания…
— Закон допускает проводить общие собрания и очно, и онлайн, если при этом можно идентифицировать личность участника. Результаты каждого собрания должны быть доступны собственникам и размещены в открытых источниках информации.
Закон дает людям не только права, но и обязанности, одна из них — совместное управление кооперативом.
— Какие для этого есть варианты?
— Можно распоряжаться имуществом непосредственно, через товарищество собственников недвижимости или, если речь о машино-местах, через управляющую организацию. Способ управления тоже выбирается на собрании собственников.
Вообще это полезный шаг — вовлечь людей в совместное принятие решения по общим вопросам. Постепенно люди поймут, что от их мнения зависит многое.
— Стоит ли ожидать, что членские взносы в гаражных кооперативах станут выше?
— Скорее всего, так и произойдет. Собственники обязаны уплачивать налоги и сборы, которые связаны с общим имуществом. Им также придется участвовать в расходах и издержках по сохранению и содержанию имущества.
Кроме того, все гаражные кооперативы теперь обязаны принимать членские взносы только на расчетный счет. Возможно, части кооперативов придется привести в порядок документы на землю, и это тоже потребует денег.
— Эксперты утверждают, что у кооперативов будет больше возможностей зарабатывать на свои нужды…
— Если говорить точнее, то эти возможности стали лучше подкрепляться законом. Собственники могут проголосовать за то, чтобы, например, сдавать общие площади в аренду какому-нибудь предпринимателю. И тогда доходы с аренды можно направлять на ремонт проездов, обустройство мест общего пользования и так далее. Все это, повторюсь, тоже должно быть согласовано на общем собрании владельцев.
— А как быть, если в кооперативе уже незаконно работает, например, шиномонтажка?
— У собственников гаражей есть все законные основания привлечь предпринимателя к ответственности. Часто бывает, что кто-нибудь организует в своем гараже бизнес, захламляет своим имуществом или оборудованием места общего пользования, а очередь в эту шиномонтажку не дает людям проехать в их собственные гаражи. Пожаловаться на такой «бизнес» станет проще.
— В новом законе также появилось описание процедуры замены руководителя кооператива…
— И этого ждали многие. Раньше поменять председателя ГСК было не так-то просто из-за ряда критериев, «зашитых» в устав кооператива. Но теперь есть четкий алгоритм, закрепленный на законодательном уровне.
— Это правда, что «амнистировать» гараж тоже будет легче?
— Да, поскольку в закон внесены изменения в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». За россиянами закрепляется право бесплатно приобрести земельный участок в рамках «гаражной амнистии» согласно схеме расположения земельного участка без утвержденного проекта межевания территории. Собственники машино-мест и нежилых помещений в гаражном комплексе наделяются исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.
Примерно год назад Росреестр подсчитал, что на государственном кадастровом учете в стране числятся свыше 5,5 млн объектов гаражного назначения. Но права зарегистрированы только на 3,5 млн гаражей. Остальные используются, по сути, нелегально — по привычке, оставшейся с советских времен. Обычно сложности с ними начинаются, когда владелец гаража умирает, и родственники вступают в наследство. Тогда-то и выясняется, то документов на гараж нет, да и в целом кооператив работает «на честном слове». Вполне закономерно, что государство взялось за этот непростой сегмент, чтобы навести в нем порядок.
