Столичные девелоперы отмечают новую тенденцию на рынке жилья: после отмены программы льготной ипотеки покупатели все чаще отдают предпочтение квартирам без отделки. По мнению аналитиков, причиной стали изменения в структуре кредитования и рост цен на недвижимость. Подробности — в материале «Известий».
В новых условиях.
О том, что отмена льготной ипотеки существенно скажется на рынке недвижимости, девелоперы заговорили давно. Уже сейчас, хотя с момента окончательной отмены льготных ипотечных программ для приобретения жилья в новостройках прошли считанные недели, новые тенденции на рынке заметны. Наиболее ощутимым для покупателей стал рост банковских процентных ставок и параллельный рост стоимости недвижимости.
«Стоимость недвижимости в агломерации продолжает расти. В Новой Москве средневзвешенная цена квадратного метра жилья в первом квартале года — 245 тыс. рублей, за 12 месяцев рост 8,5%. Учитывая, что программы льготной ипотеки сворачиваются, а банки уже сейчас поднимают ставки — девелоперы делают все, чтобы недвижимость оставалась доступной. В том числе выводят на рынок больше объектов без отделки — это экономит покупателю до 20% стоимости квартиры», — говорит руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов.
Статистика подтверждает, что повышение ипотечных ставок действительно изменило предпочтения покупателей. К середине июля ипотечные ставки, предлагаемые крупнейшими банками, вплотную приблизились к 20% годовых, достигнув максимума с апреля 2022 года. И это еще не предел: аналитики ожидают, что к осени ставки поднимутся до 24%, а объемы выдачи ипотечных кредитов, напротив, упадут примерно на 30% по сравнению с прошлым годом, а в течение осени падение по отношению к аналогичному периоду 2023 года составит 40−45%.
Фото: пресс-служба ГК «А101».
На этом фоне эксперты не раз высказывали ожидания, что спрос на недвижимость в ближайшие месяцы начнет падать. На данный момент падения на рынке не наблюдается, — так, по данным ЦИАН, которые приводит «РосБалт», в I квартале 2024 года стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в городах с населением свыше 500 тыс. человек выросла на 3,4, а на первичном рынке — чуть менее, чем на 3%. Однако, по мнению аналитиков, это лишь временное затишье, и в течение следующего года тенденция к снижению спроса будет развиваться.
Голые стены.
На сегодняшний день основным признаком изменения спроса на рынке недвижимости стало устойчивая тенденция к снижению спроса на жилье с отделкой. Покупатели на первичном рынке все чаще выбирают «голые» квартиры, а девелоперы, следуя за спросом, все активнее выставляют на рынок подобные объекты. Так, в старых районах города процент готовых к заселению обустроенных объектов с мая 2023 года снизился с 48% до 45%. По сравнению с прошлыми годами падение оказалось еще серьезнее: в соответствующие периоды доля квартир с отделкой составляла 65−67% от рынка. В новых районах спрос на готовое к заселению жилье уменьшился с 64% до 55%.
В московской агломерации предложение таких объектов мигрирует в область — с мая 2023-го по май 2024-го доля новостроек с отделкой выросла с 50% до 53%, свидетельствуют данные ГК «А101». Причем в конце прошлого года доля спроса на квартиры без отделки впервые превысила спрос над обустроенными лотами. По данным девелопера, доля квартир с отделкой снижается не только в жилых домах эконом-класса, но и в жилье класса «комфорт». Устойчивый рост спроса на подобное жилье наблюдается сегодня только в домах бизнес-класса: данный сегмент покупателей в большей степени готов на увеличение расходов ради экономии времени и комфорта.
По мнению экспертов, интерес покупателей к квартирам без отделки связан не только со стремлением к экономии, но и имеет непосредственное отношение к отмене льготных ипотечных программ. «В рамках программ льготной ипотеки у покупателей была мотивация включить стоимость отделки в стоимость квартиры, потому что в этом случае все ремонтные работы производились, фактически, с использованием кредитных средств, полученных под льготные проценты. С прекращением программы льготной ипотеки подобная возможность исчезла», — считает генеральный директор аналитического агентства INFOLine Михаил Бурмистров.
Однако, хотя подобное потребительское поведение имеет логические обоснования, оно неэффективно с точки зрения экономии бюджета, считают эксперты. «Многим важнее сэкономить на первом этапе и получить собственность по более низкой цене. Но если отделку при покупке можно включить в ипотечный кредит, то для самостоятельного ремонта придется брать потребительский. Заплатив за квартиру на 20% меньше, на собственный ремонт можно потратить порядка 30% стоимости объекта на ремонт», — рассуждает Павел Брызгалов. Кроме того, приобретатель «голой» недвижимости в ходе ремонта вынужден жить в собственном старом или съемном жилье, что несет с собой дополнительные расходы или, как минимум, временно лишает ожидаемых доходов от продажи предыдущего жилья.
Сопутствующие обстоятельства.
Насколько выигрышной для потребителей окажется стратегия приобретения жилья без отделки, станет ясно в течение года, считают аналитики. Однако уже сейчас можно обозначить целый ряд проблем, с которыми могут столкнуться покупатели недвижимости, занимаясь отделкой нового жилья. Текущие тенденции рынка недвижимости серьезно затрагивают и сопутствующие рынки — рынок стройматериалов, отелочных материалов, сантехники и мебели.
Так, на сегодняшний день эксперты отмечают заметный рост стоимости стройматериалов. За последние четыре года строительные материалы выросли в цене в среднем на 70%, что вдвое больше темпов роста цен на само первичное жилье, отмечает директор по закупкам ГК «А101» Елена Леликова. «С 2020 года заметнее всего поднялись цены на основные позиции — почти в два раза выросли в цене газоблоки, в 2,5 раза подорожала теплоизоляция, на 50% — арматура и гидроизоляция, на 44% — бетон. За тот же период в Москве, включая ТиНАО, цены на жилье выросли лишь на 40%», — сообщила эксперт.
По мнению Елены Леликовой, летом цены на стройматериалы вырастут еще на 15%. «Для девелоперов такая ситуация — тоже вызов, так как рынок материалов для всех один и так же быстро, как того требует ситуация, мощности производителей вырасти не могут. Пока работала льготная ипотека, девелоперы могли брать дополнительную финансовую нагрузку на себя. Однако программа ипотеки с господдержкой в июле 2024 года завершает свое действие, что сократит спрос на жилье, а вместе с тем и возможности для удерживания цен», — отмечает Елена Леликова.
Тем не менее, по мнению представителей рынка ремонтных услуг и поставки стройматериалов, на данный момент этот сегмент пока еще практически не затронули изменения, и какими именно они будут, можно будет сказать лишь через несколько месяцев.
«Временной промежуток между покупкой квартиры и покупкой стройматериалов составляет от нескольких месяцев до года. Если тренд продлится и начнет набирать силу, то мы увидим его влияние в 2025-ом году. Отмена льготной ипотеки, безусловно, негативный фактор для рынка стройматериалов, потому что она составляла значительную долю сделок с недвижимостью. Но мы надеемся, что сработают компенсационные механизмы, и более активно начнут развиваться рынок ремонта “вторичек”, квартир в старом жилфонде, а также рынок ИЖС. Это, в свою очередь, повысит спрос на услуги профессиональных бригад, прорабов, мастеров различного профиля. Поэтому мы уже сейчас пытаемся адаптировать стратегию под меняющуюся реальность, следим за разными клиентскими группами», — рассказал директор по маркетингу СТД «Петрович» Игорь Колынин.
По мнению руководителя технической службы общего центра обслуживания корпоративных продаж «ТЕХНОНИКОЛЬ» Юрия Гасанова, текущие рыночные тенденции вполне могут сказаться на будущем рынка стройматериалов.
"Большинство объектов, строительство которых было уже начато, продолжают возводиться. Но тренд на снижение строительства, безусловно, прослеживается. Замедляются темпы проектирования новых объектов. В перспективе это может привести к снижению потребления стройматериалов.
Однако сказать однозначно, что снижение темпов строительства связано только с сокращением программ льготного кредитования нельзя. Это комплексный процесс. Так, в этом году были введены правила, которые увеличивают материалоемкость строительства. Для обеспечения необходимого уровня энергоэффективности толщина теплоизоляции в среднем выросла на 10%. Также значительное влияние оказывает общая экономическая ситуация, которая вносит значительную неопределённость в планирование продаж крупных девелоперов", — утверждает Гасанов.
