Бывают ситуации, когда люди готовы предоставить свою квартиру или дом на безвозмездной основе семьям, оказавшимся в сложном положении — например, погорельцам или беженцам. Однако в таких случаях небезосновательно возникают опасения, что в дальнейшем появятся проблемы с их выселением или возникнут вопросы у налоговых органов. Эксперты рассказали, как владельцу квартиры или дома без проблем бесплатно впустить в свое жилье других людей.
Жилье даром.
Нередко собственники сами дают объявления о том, что они готовы бесплатно предоставить свое жилье людям, оказавшимся в сложном положении, говорит руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
По его словам, сейчас на портале насчитывается почти 200 объявлений о бесплатной сдаче жилья в долгосрочную аренду. Почти все из них от тех, кто готов разместить людей, вынужденных покинуть свои дома.
Договор обязателен.
Бояться передавать жилье в безвозмездное пользование в принципе не стоит, замечают юристы, но они советуют правильно оформлять такую, хотя и неденежную, но все-таки сделку.
«Российское законодательство не ограничивает круг лиц, которым можно передавать жилое помещение на праве безвозмездного пользования. Это могут быть не только родственники и друзья, но и любые другие лица», — отмечает руководитель направления налоговой практики Tax Compliance Иван Цветков.
А ссудополучатель, в свою очередь, обязуется вернуть данную недвижимость в состоянии, в каком он ее получил — конечно, с учетом нормального износа.
Такой договор во многом схож с обычным договором найма. По словам юриста по гражданским делам Аллы Георгиевой, в нем содержатся:
название сторон сделки;предмет договора (описание переданного жилого помещения и его точный адрес);права/обязанности и ответственность сторон, срок договора;порядок расторжения договора и прочие условия.
Но при этом договор ссуды имеет и ряд особенностей:
В нем нет раздела об оплате;
О безвозмездности договора стороны указывают в разделе «Предмет договора»: «Ссудодатель передает Ссудополучателю жилое помещение для проживания в безвозмездное пользование».
Ссудополучатель не может передать помещение в субаренду, даже на этих же условиях, как и по основному договору;Если стороны договора не предусмотрели, кто будет нести расходы по ремонтным работам в квартире, то по умолчанию ссудополучатель проводит их за свой счет;Договор, если он заключен на длительный срок, не регистрируется в Росреестре (исключение составляют: земельные участки или объекты культурного наследия).
Так как стороны свободны в заключении договора на любых условиях, не противоречащих закону, они могут договориться:
о внесении ссудополучателем расходов по содержанию жилого помещения либо компенсации расходов ссудодателю, так как коммунальные платежи — это обязательные платежи, начисляются ежемесячно и пользуется ими ссудополучатель;о передаче имущества, находящегося в жилом помещении, его состоянии, количестве и других условиях. Нюансы со сроком.
Что касается срока действия такого договора о безвозмездном пользовании, то здесь есть важные нюансы. К нему, по словам Тютюнниковой, применяются следующие нормы стандартного договора аренды (п. 2 ст. 689 ГК РФ):
если в договоре срок не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок;если ссудополучатель продолжает пользоваться жилым помещением по истечении срока договора, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны ссудодателя.
«Если договор безвозмездного пользования жилым помещением заключен, к примеру, до 31 декабря, а ссудополучатель продолжает пользоваться жильем с 1 января следующего года, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. И если стороны не предусмотрели условия расторжения такого договора сразу, то будет сложно расстаться с такими жильцами, кем бы они не являлись: родственниками, участниками СВО, беженцами, жильцами, находящимися в сложном материальном положении, с детьми», — объясняет Георгиева.
Смена замков, выставление вещей за дверь не решат проблему, напротив, могут обернуться для владельца иском за хищение вещей и самоуправство, предупреждает Тютюнникова.
«Полиция категорически не будет вмешиваться в гражданско-правовые отношения. И все вопросы придется решать в суде и через судебных приставов», — предупреждает адвокат правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Евгений Королев.
В договоре в зависимости от договоренности сторон, по словам Тютюнниковой, можно предусмотреть несколько вариантов:
Указать конкретный срок. С … и до… И указать, что в последний день стороны подписывают акт и наниматель обязан выехать. Указать срок, но также предусмотреть, что если стороны хотят продлить договор, то за какой-то период до окончания они направляют друг другу уведомление о желании заключить договор на новый срок. Можно указать срок и предусмотреть автоматическую пролонгацию, если ни одна из сторон не заявит об отказе от пролонгации и прекращении договора. Условия выселения.
В договоре безвозмездного пользования квартирой следует прописать условия его расторжения, в том числе досрочное и в одностороннем порядке, говорит Георгиева.
В договоре надо описать процедуру расторжения, а не только упомянуть, что есть такое право. Например, документ считается расторгнутым в день уведомления ссудополучателя о нарушении; по истечению 3-х календарных дней с даты уведомления и пр.
Стоит отдельно прописать, как это уведомление будет вручено. Если стороны договорятся об уведомлениях друг друга в мессенджерах или по электронной почте, то такой формат оповещения будет надлежащий, так как стороны в договоре указали, что эта форма имеет юридическую силу корреспонденции.
Дополнительно можно указать в договоре, что, если сторона будет уклоняться от получения какого-либо рода уведомлений, оно будет считаться полученным ссудополучателем по истечении 5/7/10 дней с даты отправки корреспонденции.
Направлять уведомление надо ценным письмом с описью вложений.
Квартиранты «со звездочкой».
Есть несколько категорий жильцов, с выселением которых могут возникнуть проблемы, даже в судебном порядке, предупреждает Георгиева и приводит следующие примеры:
ссудополучатель — лицо без определенного места жительства (не имеет регистрации по месту жительства);
Такие люди могут отстоять в судебном порядке свое право на проживание в квартире, в которую их пустил пожить бесплатно, на срок до одного года.
«Причем, и одним годом по итогу можно не ограничиться, если ссудополучатель будет препятствовать передаче жилого помещения ссудодателю. Это новые сроки и новые судебные разбирательства. Таким образом, продлить свое пребывание в квартире можно еще на год», — предостерегает Георгиева.
ссудополучатель — участник СВО, который был вынужден выехать из предоставленного жилого помещения для выполнения своего военного долга, не расторгнув договор и не передав дом или квартиру собственнику помещения;беженцы — в том случае, если они вынужденно покинули местность, где находится квартира в безвозмездном пользовании.
В последних двух случаях даже суд на практике может не встать на сторону собственника помещения, чтобы расторгнуть этот договор, указывает Георгиева.
Обезопасить имущество.
Переживания владельца жилья, в которое он готов безвозмездно пустить других людей, зачастую связаны с сохранностью находящегося там имущества. И это небезосновательно, отмечают юристы.
Именно поэтому сохранность имущества должна быть закреплена в договоре. Желательно составить перечень конкретных вещей и предметов мебели с фотографиями, который будет содержаться в акте приема-передачи квартиры, рекомендует Королев.
Также стоит указать в договоре, что в случае порчи имущества, ссудополучатель обязуется либо компенсировать в денежном эквиваленте его стоимость, либо заменить на аналогичное, добавляет Георгиева.
Ну и, конечно, оптимальное решение — страхование квартиры: от всех рисков на полную сумму, добавляет Королев.
Квартиру, которая сдается в аренду, по словам замруководителя отдела розничного андеррайтинга компании «Абсолют Страхование» Дениса Сухорукова, можно застраховать в части конструктивных элементов, внутренней отделки, движимого имущества, гражданской ответственности перед третьими лицами.
«Владелец квартиры может сам выбрать, что он желает застраховать: например, только внутреннюю отделку и движимое имущество или только внутреннюю отделку и гражданскую ответственность. Но в идеале, конечно, следует страховать все перечисленные объекты, чтобы получить максимальную страховую защиту», — рекомендует он.
Страховые риски стандартны:
Пожар, удар молнии, взрыв;Воздействие жидкости;Стихийные бедствия;Механические повреждения;Противоправные действия третьих лиц;Ответственности перед третьими лицами
Стоимость такой страховки составит от 4 тысяч рублей, а если в квартире есть пожарно-охранная сигнализация и системы автоматического контроля утечек воды, то от 3 тысяч рублей.
Сумма выплат составит:
по конструктивным элементам: от 500 тысяч рублей до 10 миллионов рублей;по внутренней отделке от 300 тысяч рублей до 5 миллионов рублей;по движимому имуществу от 200 тысяч рублей до 2,5 миллиона рублей;по гражданской ответственности от 100 тысяч рублей до 1 миллиона рублей. Жильцов надо регистрировать.
Если люди, которых безвозмездно пустили пожить в дом или квартиру, будут проживать там более 90 дней, им необходимо сделать регистрацию по месту пребывания, указывает руководитель практики разрешения споров юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Екатерина Кузнецова.
Правда это не относится к тем случаям, когда:
жильцы зарегистрированы в том же населенном пункте, что и проживают (а в случае с Москвой, Санкт-Петербургом и Севастополем — еще и в Московской, Ленинградской областях или в республике Крым);проживающие являются родственниками собственника жилого помещения.
Временная регистрация по месту пребывания оформляется на срок действия договора аренды или на срок, указанный собственником. Причем согласие на регистрацию должны дать все владельцы недвижимости, если их несколько.
В том случае, если владелец квартиры не оформил своим жильцам временную регистрацию, за это полагается штраф в размере от 2 тысяч рублей до 5 тысяч рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге — от 5 тысяч рублей до 7 тысяч рублей, предупреждает Кузнецова.
Выявить такое нарушение полиция может при обходе квартир или по жалобе от соседей.
Налоги платить не надо.
Проблем с налоговой у тех, кто предоставляет свое жилье бесплатно, как правило не возникает, успокаивают юристы.
«Ведь НДФЛ надо платить, только если вносится хоть какая-то плата за наем жилого помещения. В случае же заключения договора безвозмездного пользования собственник налог не платит из-за отсутствия этого дохода», — отмечает Королев.
Правда в некоторых случаях налоговые органы могут заподозрить, что договор о безвозмездном пользовании заключен для прикрытия аренды, предостерегает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Если в ходе проверки они соберут достаточно доказательств этого, то могут доначислить соответствующую сумму неуплаченного НДФЛ.
Но добросовестным владельцам жилья опасаться не стоит. Если все делается по-честному, без каких-либо махинаций, то вопросов со стороны налоговых органов не возникнет.
В целом не стоит бояться пускать в свою квартиру людей, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Если заранее продумать все детали и правильно оформить договор, то проблем у владельца квартиры не возникнет. А в некоторых случаях это может быть и вовсе выгодно для собственника — к примеру, если он впускает жильцов на дачу, на которой давно никто не живет, и будет нелишним, если кто-то сможет присмотреть за ней.
